某县农村旧宅基地管理调查与研究
加强政策推动，实施村庄整治，促进新农村建设 ——武平县农村旧宅基地管理调查与研究
农村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，它关乎农民切身利益，农民将其视为“命根子”。长期以来，我县农村旧宅基地的利用与管理存在一些问题，布局散、用地乱、环境差、流转难是当前农村宅基地利用的显著特点。党的十六届五中全会指出：“农业、农村、农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题”，并提出了建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的整体目标和要求，希望通过建设社会主义新农村来解决“三农”问题，这就对农村宅基地的合理利用与管理提出了新的要求。十七届三中全会《关于推进农村改革若干重大问题的决定》明确提出，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权，也明确要求我国广大农村应进一步推进宅基地管理制度改革创新。如何根据社会主义新农村建设的具体要求，结合我县农村旧宅基地的实际情况来合理利用与管理农村宅基地，既关系到农民的切身利益和农村社会的稳定，又关系到我县社会经济与农村的发展。 一、我县宅基地现状 (一)基本情况
我县地处闽粤赣边界，是一个“八山一水一分田”的山区县。全县总面积2630平方公里，37.1万人,总农业人口30万人，农业户数84756
户，建房总用地面积 4058.1公顷 。我县农村宅基地建设用地不合理，土地利用粗放，村镇建设缺乏科学规划。主要表现在：一是农村居民点用地总量偏大，为 4058.1公顷 ，是城市建设用地总量的7.5倍，人均建设用地为 180平方米 左右，超过国家规定的人均 150平方米 的标准；
二是村庄小而分散，土地利用程度低，居民点内部土地闲置、浪费比较严重，在一些村庄内倒塌的旧宅基地荒芜，房屋四周边角地空置；
三是近几年随着农村经济的快速发展和农民生活水平的提高，全县各地掀起了建房热潮，一户多宅、建子孙房和村边建新房、村中废旧房、旧房闲置现象普遍存在。
近年来，我县在农村宅基地管理上主要依靠规范性文件和地方政策调整，如《关于加强农村宅基地管理的意见》和《福建省人民政府关于印发〈福建省农村村民住宅建设用地管理办法〉的通知》，我县也相继出台了一些配套政策，旧宅基地管理取得了一些实实在在的效果。20xx年，根据省、市有关文件精神，结合实际，我县组织实施了平川镇红东村村庄宅基地复垦和象洞乡受灾村的旧宅基地复垦项目工作，新增耕地86.6亩，为我县宅基地管理积累了宝贵的经验。20xx-20xx年，我县在象洞、桃溪等7个乡（镇）实施14个市级旧宅基地整理复垦项目，总投资244万元，杂乱破旧的旧宅基地经整理成了一片片平整的优质耕地，新增耕地168亩；
20XX年，在对全县受灾农户和受地质灾害威胁户的基本情况进行了详细调查摸底基础上，实施农村灾毁土地整治项目10个，项目总规模375.59亩，项目涉及10个乡（镇）、44个村。
(二)存在的主要问题
近年来，随着生活水平的不断提高，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下并呈增长态势，宅基地管理面临较多的困难和问题：
一是零星分散、扩张无序。长期以来，农民建房占地多，质量好。我县现有17个乡（镇）214个行政村，农民原来建房基本上没有统一规划、集中建设。在土地调换和土地流转不畅的情况下，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的村道两侧，绝大多数的农民特别是山区农民受土地和户籍等多种政策制约，无法离开本土，在居住地建造房屋时见缝插针，呈星罗棋布、分散杂乱状态。随着农业人口增长和生活水平的提高，农民建房需求量增大，农民已不满足于“砖瓦房”的居住条件，纷纷迁到村外，建起了讲面积、讲排场、讲方便的“乡村别墅“。尤其在农村城镇化建设热潮的推动下，借家庭人口的增多，纷纷向村庄外扩张。
二是设施不完善，利用效率低。农村居民住宅绝大多数以低层建筑为主，尤其以独居小院为主，占地面积大，建筑容积率低，所占土地多是地势平坦、向阳、水源条件好、交通方便、土层深厚、土质肥沃的优质土地。加之传统的住房观念及经济条件的限制，农村住宅仍然沿袭着“有天有地，单门独户”的模式，土地利用率低，布局散乱。村内水、电、气、通讯、道路等基础设施建设滞后，文化、教育、医疗、卫生等设施不完善，建筑物单体面积差异大，使用功能混杂，不仅导致村庄的居住环境质量差，而且给农村居民生产生活带来极大不便，严重影响了农村现代化进程。
三是随意性强。村民以前建房主要选择在自留地、承包地或房前屋后
的空闲地，由于房屋工程量少，施工难度不大，建造周期较短，以及用地审批困难和村民法制观念淡薄的原因，村民一旦筹措了足够资金，就择日而动，想盖就盖，具有很强的随意性。另外，村民在房前屋后随意建盖晒谷场、柴火房、猪舍、牛棚和厕所等生产生活辅助设施，既占用了大量土地，又影响了村容环境和居住环境的美观。 四是用地报批率不高，违法占地现象突出。农村村民土地法律法规观念比较淡薄，节约集约用地意识较差，规划意识不强，乱占滥用土地、超面积建房现象比较普遍，农村宅基地使用率偏低。同时，农村村民个人建房占地农用地审批所需材料多，程序多，手续复杂，用地报批率低。 二、原因分析
（一）缺乏规划引导。我县对农村规划投入较少，农村规划进展缓慢，规划的引导和管控作用不能充分发挥，农民建房的随意性大，造成农居用地浪费。我县农村在选择宅基地建房时通常是根据自家的经济状况及需要而选择道路两旁的耕地或沿用原来的宅基地，缺乏统一规划，布局零乱，村庄内建筑物朝向各异，前后错落不齐，功能混杂,基础设施差，既不美观又浪费土地。且我县农村单家独院，分散居住现象普遍，分散建造的农居不仅使村、镇建设规划难以落实，也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏乱，居住质量差。虽然有些乡（镇）、村已做了农村居民点规划和村庄集镇规划，但只是毗邻县城的村居比较规范。由于缺乏村镇建设、村庄布局和控制性详细规划，未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模，在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。
（二）“一户一宅”制度难以贯彻落实。《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定，农村村民一户只能拥有一处住宅基地，对村民住宅用地面积也作了具体规定。但由于历史遗留问题多、对农民建房缺乏正确引导和管理，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。有些村庄规模逐渐向外扩展，在老村之外又建新宅，占地面积越来越大，老宅基地闲置也越来越多。
（三）“空心村”现象日趋严峻。主要表现为：一是倒塌的旧房基地荒芜，房屋四周边角地空置；
二是农房之间夹杂一些“实力户”空置的空地（或菜地）、宗族业地、“祖传”宅基地（或菜地）和争议地；
三是村边建新房、村中弃旧房，旧房或菜地用来堆房杂物、禾草，或关猪养牛，或完全闲置不用；
四是由于农民子女升学、参军以及村民外出务工经商产生的搬迁而形成的空闲房；
五是由于农民建房大多弃旧建新，且选址多围绕村庄周边及道路扩展，致使大量良田被占。此外，由于农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；
另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市买房的同时，又在农村的村外或公路边修建新房，舍弃旧宅屋，其中有一部分农村劳动力
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