上海长城大厦行销企划书项目定位2004 一、立地条件分析 二、项目优劣分析 三、产品定位 四、目标客户定位 五、面积定位 六、价格定位
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」、立地条件分析
（一）项目概况
位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯 旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。华东师范大 学和长风公园就在该地块的南面。
（二）项目技术经济指标 基地面积：11600平方米 容积率：7.6
总建面积：88000平方米
（三）地块环境概述
在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如 曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不
佳。只有南面距华东师范大学一站路， 而且普陀区最大的公园长风公 园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。
（四）环境卫生、社会治安情况 1、 环境卫生情况
据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。 但该 地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较 多，造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居 民，其附近道路环境卫生一般。
2、 社会治安状况
本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形 式较好。
（五）地块周围的交通条件
1、环临的公共交通条件 本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的主干道，公交线路较多, 车流量很多，有876、、224、143等多条公交线路。（详见下表）
途
终占
八、、
经地块所
备注
车处站名
路面 起点
中山 凉城新 怒江路 西路 6 : 13?20: 876 曹杨路 53 冠牛园 5: 42?22 : 224 曹杨路 路 52 5: 05?23: 44 曹杨路 52 6: 08?23: 村 宜川路 龙华南 大渡河 路 路 曹家渡 丰庄 143 曹杨路 08 新泾新 管弄路 村 6 : 09?18: 846 曹杨路 39 6 : 16?19: 西区火 上体馆 车站 924 曹杨路 26 6: 09?22 : 西体育 茅台路 会路 829 曹杨路 39 4: 39?23: 94 曹杨路 49 5 : 10?23: 216 曹杨路 05 6: 24?23: 襄杨西 建德花 路 园 中华新 新泾五 路 村 公兴路 虹桥镇 69 曹杨路 24 永和小 钦州西 609 曹杨路 区 路 62: 6?22: 56
本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入 口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。 3、 交通条件综述
环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该 地块应充分利用交通极为便利这一优势。 4、 配套设施
菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场
商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵 商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。
小学：有沙田小学等多所学校。
中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹 杨二中（重点高中）。
医院；普陀区医院、长风医院等。
体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图 书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。
银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近
在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、 中运上海菜酒店、金大洋酒店等。
其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕 店等种类繁多的店铺，普陀区土地管理局也在旁边。 配套设施综述：
本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设 施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。但从消费的 角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心， 所以本项目的 规划中，可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中 心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。 二、项目优劣分析 优势分析I
交通条件：本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨
3号
线的中间，中山西路有公交线十多条，轻轨 3号线近在咫尺，规 划中的地铁R3、M6号线也由东面经过。综上所述，该项目的交 通条件优势，将成为本项目的一个卖点。
周围配套设施：中山西路项目所处地段，是普陀区大型的居 住区，附近的配套设施比较完善，银行、中小学等等，一应俱全。 这样不仅能够减少项目配套设施的建设投入，而且对以后的销售 宣传将会起到很大的促进作用。
文化氛围；本项目南面是华东师范大学，距离本地块仅一站 路，附近还有华东政法大学、曹杨二中等多所院校。所以，本地 块所处地段文化气
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