一、***物业管理有限公司简介
【基本情况】
以人为本，真诚服务
***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。
***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。
多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。
多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。
【经营理念】
***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。
对外：
一、 立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。 二、 充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。
三、 积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配
合物业管理工作的开展。
四、 建立有偿服务等多元化的经营模式。
五、 推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。 对内：
一、 扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。 二、 提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。 三、 坚持制度化管理的模式，注重细节管理。
四、 更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。
要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。
【发展规划】
***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到***个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向： 一、 建立本土化的经营模式。
二、 推广“***物业”的品牌，提升知名度。
三、 与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。 四、 与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本
地物业管理的发展。
五、 承接中高档次的物业管理项目，扩大在***地区的服务面积。
六、 承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、
机关厂企物业等。
七、 积极申请高级资质，提高企业品位。
八、 建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。
九、 完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。
【公司管理架构】
↓ 各区 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
保 安
↓ 工 程
公司董事会
↓ 总经理 ↓ 副总经理 ↓ ↓ 环 境 管理中心
环境管理部 ↓ 主管 ↓ ↓ 组长 ↓ ﹢ ↓ 财务科 公共事务部 ↓ 主管 ↓
↓
↓
↓
↓
主任 管理中心 管理中心
↓ ↓ ↓ 班长 ↓ 队员 ↓ 主管 ↓ 维护员 ﹢ 办公室 人力资源科 市场科
保安部 工程维护部 ↓ → 主管 ﹢ 公共事务处理 员 绿化员+清洁 员 【管理中各物业分布情况】 此部分略
二、项目管理的整体设想及策划
（一）管理模式
构建校园管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有：
·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。
·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。 ·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 （二）工作重点和难点
1、工作重点
（1）设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑
系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
（2）校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命； ③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；
④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。 2、管理难点
（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增
加了管理和操作难度；
（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支； （3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。
三、质量目标（服务承诺）
如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：
学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。 序号 1 指标名称 房屋及配套设施完好率 房屋零修、急修及时率 国家标准 管理标准 测算依据 完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 管理主要措施 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。 建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。 98%以上 98% 2 100% 100% 及时维修次数/应计报维修次数 3 清洁、保洁率 95% 98% 清洁、保洁情况/清洁、保洁标准 维修合格工程项次/维修工程项次 维修工程回访次数/维修工程项次 完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计 建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理 建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。 3 维修工程质量合格率 回访率 照明灯及疏散灯完好率 99% 25% 95% 99%以上 25%以上 98% 4 主要机电设备完好率 99% 99%以上 完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。 实行巡查制度，建档记录。 学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。 做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。 人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。 建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。 采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。 5 6 消防设备完好率 治安、消防发生率 100% 1‰以下（年） 100% 完好消防设备/学院消防设备总数 1‰以下（年） 治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用 7 有效投诉率 2‰以下（年） 2‰以下（年） 有效投诉次数/使用人总数 有效投诉处理率 8 管理人员专业培训合格率 95% 100% 100% 处理的有效投诉数量/有效投诉总数 100% 培训合格人员/培训人员总数 9 服务回访率 25% 25%以上 回访次数/服务次数 10 使用人满意率 95%以上 965以上 对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数 四、拟采取的管理方式和工作计划
（一）拟采取的管理方式
1、项目管理组织架构图
设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：
物业管理公司学院管理部
学校物业管理投标书（标准版）
