2021-2022国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案（试卷号：2224）
盗传必究
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1．依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则( )。 A．公平合理 B．方便生活 C．团结互助 D．有利生产
2．物业服务企业在业主拒交物业管理费时，不能采取的措施有( )。 A．停水、断电 B．罚款
C．按合同约定收取滞纳金 D．限制业主出入小区
3．国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的( )。 A．2003 B．2004 C．2005 D．2007
4．下列说法错误的有( )。 A．行政诉讼可以进行调解
B．送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为 C．法院调解有开始、进行和结束三个阶段 D．仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的 5．下列属于物业管理法律责任的归责类型的有( )。 A．过错责任 B．无过错责任 C．公平责任 D．违法责任
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6．物业管理法律关系的成立和变更可以采用口头形式。( 错 )
7．一个物业管理区域内可以成立二个或以上的业主大会。( 错 ) 8．在我国，物业服务企业的资质认定不是强制性的。( 错 ) 9．开除是物业管理行政处罚中的一种。( 错 )
10.物业服务合同是物业企业与相对人签订的一种服务协议。( 对 ) 三、简答题（每小题10分，共30分）
11．简述我国房屋所有权的取得方法。 答：(1)依取得时效制度取得；（2分） (2)因投资兴建房屋取得；（2分） (3)因接受赠与取得；（2分） (4)因购置取得；（2分）
(5)因继承、分家析产、分割共有房地产和其他法律规定而取得。（2分）
12.简述业主委员会的职责。
答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2分） (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（2分）
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（2分） (4)监督业主公约的实施；（2分）
(5)业主大会赋予的其他职责。（2分） ．
13．简述物业服务合同终止的原因。
答：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方面： (1)基于法律规定的事实发生而终止。（3分） (2)基于当事人的意思而终止。（3分） (3)因合同目的的实现而终止。（2分）
(4)基于合同的更新而终止。（2分） 四、论述题（本题共20分）
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。
答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。 (2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。 (3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。
(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。 (5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。 侵权的表现：(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。
(2)因物业维修施工而产生的侵权责任。
(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。 (4)因妨碍行为而产生的侵权责任。 (5)破坏、污染环境的侵权责任。
(6)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。 (7)因妨害行为而产生的侵权责任。
每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分。 五、案例分析题（本题15分）
15. 2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费。
问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？
(2)物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？
(3)你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？
答：(1)赵先生的理由不成立。（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。（2分）所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；(2分)
(2)物业公司不应当向张女士追索物业服务费。（2分）首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；（1分）其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；（2分） (3)物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；（2分）其次，物业公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。（2分）
2021-2022国家开放大学电大专科《物业管理法规》期末试题及答案(试卷号：2224)
