物业前期介入时间节点
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间 实施时间 控制要点 实施内容 地理位置:项目所处的位置。 治安情况:周边大环境的治安情况(周边农民房就是否多、出租房就是否多、住宅小区),该周边治安案件发生的形式,管辖区域派出所的位置。 交通情况:现在能够到达项目的公共交通工具,预计以后业主可 能需要的交通工具。其她方面:项目内就是否有湖泊、山体、周边就是否就是绿化,考虑以后湖泊的安全措施,山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边附近就是否有对项目有影响(噪音、水质、气味等)的工厂;周边的日常生活配套情况(餐饮、商场、银行、邮政等)。 知会地产该项目物业的对接人员。 对接部门 协调部门 在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业管理取得土地使用权以后二个月内 人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。 地产成立项目组 相互信息的交流跟进。 在新项目地产立项以后,需要与研发设计部与销售部门保持密切的信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 闭路监控系统:保持夜间的效果能够清晰,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时概念性图纸出来以后 间。 停车场系统:小区车辆出入口的设置、道闸位置与数量的设置、车库车辆流向的确认。 在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安 全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、 泳池部位、重要隐患点。 设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费的出入口,软件应该保证;在条件允许的情况下,住户车辆与外来车辆应该分开管理;出入口无人值守的地下停车场,需要安 装红外报警,防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识(电子显示屏)。
门禁系统:小区主要部位设置,卡的挂失量应该与小区的总容量匹配,建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 周界红外报警系统:红线边的围墙需要设置,报警能够联动配套设备。 对讲系统:所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视与非可视。 电子显示系统:项目依据实际情况确定就是否设置。 巡更系统:对于比较固定的巡更点,用巡更系统 内线电话:小区达到一定的规模,需要使用内线电话。 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况,控制人员出入口设置的数量,尤其就是分期开发的小区,以后不开启的消防门,前期一定不能开启,否则以后很难关闭。 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响,考虑学生对小区的安全与车辆破坏造成的影响,考虑商铺购物车辆停放与卸货区域、卸货噪音问题。 服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题 安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共通道 处。 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉,避免盲点。 单元门、苑门处需要设置对讲,方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。 通常设置在单元门附近。 一根巡更棒一般可以设置40-60个点 设置位置:重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积,方便车辆的有序进出。 学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域,而且 最好就是有噪音商铺的设置在远离住户的位置,小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。 消防中心与控制中心要设置在一个房间内,控制中心大约10万M2设置一个,服务中心与控制中心尽量设置在附近,服务中心最 好设置在小区中心位置, 设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置,尽量不要房屋设计好以 后再根据现场情况选择位置。 对于山体项目、并且有水景的项目,期望能够设置雨水收集系 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 项目图纸出来以后 雨水收集 水景设计、水质处理
统,节约费用。 考虑人工湿地的循环部分。 给排水系统 管理用房:服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室 食堂、宿舍 配套用房:居委会、社康中心、 配套设施:非机动车停放点、公共洗手间 考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。 位置与面积的确定。 食堂与宿舍的位置需要考虑对业主的影响。 按照要求进行对接。 督促设置,尤其就是公共洗手间(外包单位使用、业主使用)。 第二阶段:开发建设至项目开盘期间 实施时间 控制要点 实施内容 对接部门 协调部门 项目图纸确认以后 需要地产提供项目参数 要求地产提供: 占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、 住户户数、车位数量、房屋类型 电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、 项目开盘前半年(或根据营销要求) 管理方案包括四部分内容:项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。 管理费测算:首先确定服务中心各类人员编制,对管理成本进行测算,确定每年总的管理1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。 2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位,同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整; 3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题; 4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。 5、管理成本测算,主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。
成本,根据项目档次设定管理费标准,测算服务收入,服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。 在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。 6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属,收益分配等。《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签,会签完毕组织签署合同,安排业主临时公约印刷。 前期介入的跟进与落实 按照物业前期介入关注点的要求,督促地产进行实施。 1、设备房设置尽量集中、便于维护管理。 2、电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作水电气配套 插座与开关。 3、避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。 4、项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于0、15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。 整个阶段 1、平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边与墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低),材料考虑容易替换或免维护。 围墙护栏、支持杆 2、围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙,直径应该大于14厘米。 3、围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。 4、围墙安装防爬网。 1、建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。 外立面管道、栏杆 2、 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
沟渠井盖 1、沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑容易替换或免维护。 2、车辆通道上的排水沟盖坚固耐用,建议采用重型铸铁、混凝土板材料。 3、 道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁,同时定做成铸印该项目名称字样的井盖,目的提高质量、便于维护管理,体现万科精致管理。 1、路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟,水泥上面铺设黑色鹅卵石。 道路 2、在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。 3、苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。 4、在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。 天面露台 防火门 1、 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。 1、公共部位防火门钥匙通用(通锁)。 2、公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。 1、人、车出入口数量尽量少,合理设置小区人、车出入口,实行人车分流管理。 2、车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽与道闸。 3、岗亭设置通透,方便观察来往车辆与行人,岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。 4、小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统,提高车辆管理安全系数。 停车场及出入口 5、车库出入口有配置反光镜、监控镜头,刷卡处设置伸缩防水雨棚。 6、地下车库设置足够大的消防沙池,车库出入口坡道制作防滑槽。 7、车库照明为多路或分级控制,如全开、局部开,减少耗电。 8、 车库设置清洁用取水口(最远距离50米设置一个)及清洁池。 9、 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。 1、安装平稳牢固,符合安全设计规范,并具有安全防护措施与使用说明。 娱乐设施 2、 娱乐设施的选用建议与物业对接,使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。 3、 室外娱乐场所设置排水口、沟。 在主要出入口设置信息公布栏,在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。 合理设置非机动车存放点,最好设置在安全员固定岗位附近。 信息栏 非机动车
物业前期介入时间节点
