世纪城营销策划报告
第一部分：兴业世纪城竞争楼盘市场分析
兴业世纪城由于多种物业的并存，竞争楼盘的层面比较复杂，主要有商铺、住宅、写字楼三种，以商铺和住宅为主。
从竞争对手的认定上，我们认为住宅部分以市政府周边的住宅项目为主，主要包括：丽城花园、城市花园、都市花园、阳光花园、城建花园、四季圣园北区等；商业物业主要有国际大厦、凯旋广场、财富广场、创富中心、永生购物广场、城市花园缤纷街区等。
从我们对竞争对手的分析来看，住宅部分竞争对手的竞争力比较强，主要分布在市政府东侧，环境比较好，档次比较高，价格比较高，受外地客户追捧，由于大规模的开发，已经形成板块效应，对本项目的威胁比较大。针对这样的情况我们建议本项目宣传上侧重都市中心的概念，倡导新都市主义生活方式，强调世纪城生活的便利性与近邻市政府的安全性、档次高等有力卖点，强调动静分离、人车分流的设计理念，价格适当调低，在整个项目的营销运作中统筹考虑。 商业物业由于我们地段、规模等优势明显，价格要适当高于竞争楼盘。但是从我们竞争对手的营销手段与项目特点来看，实际上大部分是社区性质的临街商铺，而只有国际大厦、凯旋广场、永生购物中心等是以购物中心的形式出现，可以说购物中心与社区便利性质的街铺在商业运作的业态上是不同类的市场，我们要运用商业运作的常识和理论来引导日照的商业运作和商业物业的运作，让顾客明白购物中心与其他商业业态的区别。
对于直接竞争的国际大厦、凯旋广场、永生购物中心等，国际大厦电子市场
商铺已经销售完毕，其他的销售也完成的比较好，可以说存量有限，直接竞争的压力比较小。
我们认为对商业部分的营销策划上要高起点，将世纪城的商业物业的竞争引入一个没有竞争对手的高度----其他的商业物业只是世纪城这一日照购物中心的补充，是日照商业大格局的一个小部分，而世纪城才是日照商业物业的主角、核心。
写字楼部分由于我们是商业的附属部分，档次比较低，建议价格略低，走低端的路线，整个项目商业部分日照最高，而其他部分尽量低一些快速出售，整体价格合适即可。这样的定价策略有利于整个项目在总价不降低的情况下整体搞活。（在此不针对每一个楼盘作相应的具体分析。）
第二部分：兴业世纪城SWOT分析
兴业世纪城处于日照城市的中心位置，交通枢纽地带，位置优越，针对项目的特点与日照整个房地产市场的情况作如下分析： 优势：
1、地段：地段优势是本项目最大的优势，也是本项目商业中心位置的确立，项目运作成功的保证。
2、规模：规模是本项目的另一个重要的优势。对于一个地区的商业中心，规模是最重要的要求之一，没有足够的规模，就不可能形成商业供需双方足够的平台也就不可能形成一个地区的商业中心。兴业世纪城作为日照第一大盘，特别是商业地产的第一大盘，为建设日照地区的商业中心提供了足够的规模上的要求。 3、交通：兴业世纪城处于日照两条主干道，北京路与海曲路的交汇处，交通条
件与公交车数量都是日照地区最好的，为建设日照的商业中心提供了便利的交通基础设施。
4、商圈的自然形成：由于日照历史沿革的变迁，世纪城周边已经形成了日照最集中的居住区，从大范围来说，三区交汇，客观上已经成了商业中心最重要的市场需求，商圈已经自然形成，只待商业物业的建设与经营主体的进入。 5、毗邻政府：对于住宅和办公物业来说，世纪城周边由于日照行政中心地位的确立，办公与居住在此都是一种地位与档次的体现，特别是周边便利的生活设施配套，对于日照市民是一个很大的吸引。
6、兴业集团实力保证：由于房地产市场的风险，开发商的实力是顾客最关心的因素。兴业的实力对于增强顾客的信心是一个很有利的因素。
7、兴业房产专业化的运作与专业人才的聚集，对项目的成功提供了人力资源的支持。
8、另外，日照地区经济的快速发展等外部利好，为世纪城的运作提供了良好的外部环境。 劣势：
１、市场规模的有限性：鉴于日照城市规模的有限与人们的收入水平，无论是对商业物业的需求还是对市场普通商品的需求都比较有限，这就对市场的大规模提出了挑战。世纪城项目虽然具备了形成商业中心的素质条件，但是由于市场的有限性，能否有足够的经营主体来世纪城经营，日照市民能否改变购物习惯大规模来世纪城购物，还有待我们的悉心经营。
２、现有商场与正在建设的商场的分流：由于现在日照市区大量的商业物业的上市，特别是缺乏商业分析与研究的纯地产行业的行为，许多小规模、便利性质的
商业物业按照购物中心的模式运作，客观上不利于日照地区商业的健康发展，对世纪城来说造成了一点规模的客户分流。
３、办公类物业比较纯写字楼缺乏足够的竞争力。世纪城项目的特点与规划最后确定的方案，我们可以看到侧重于商业物业，而写字楼的客观条件比较高层纯写字楼来说档次、物业形态、方便程度等诸多方面有明显的劣势，建议在价格上作适当的考虑。
４、住宅部分相对于市政府东侧有一定的劣势。由于世纪城住宅处于商业的包围中，居住的小环境会比较差一些，这也是在追求便利性与居住环境方面的博弈。 机会：
１、大的经济环境的利好与日照房地产行业的蓬勃发展，为本项目提供了很好的外部环境。
２、日照城市规模的扩大，一直缺乏一个地区性的购物中心，为世纪城建设成日照的商业中心提供了足够的发展空间。
３、日照旅游行业的快速发展也为日照商业的繁荣提供了重要的条件。 ４、日照城市规模的扩大，交通设施的完善，扩大了日照城区的辐射力度，为周边地区的居民来日照市区购物提供了良好的条件。 威胁：
１、世纪城运作周期比较长，在３―５年之内经济形势的发展会不会有大的波动？经济周期特别是房地产行业的发展周期对世纪城是一个威胁。
２、日照近年商业类物业的大规模建设，特别是缺乏规划的混乱局面对日照地区的整个市场造成了一定的影响，也对世纪城项目的运作造成了一定的影响。 ３、日照市民购物消费理念和习惯的改变是本项目的一个重大挑战。由于日照传
统的购物中心在老城区，部分在开发区，除了就近消费以外，大部分市民已经形成了固定的消费习惯，而这个改变是很困难的，需要市场的运作、舆论的导向和市民对快速发展的新城的适应。
第三部分：兴业世纪城项目定位
针对项目的客观条件与特点，我们对商业与住宅部分分开思路、整体运作。在定位上也体现这一特点。 １、项目定位
兴业世纪城项目定位在日照（鲁东南）地区高档中心商务区，本地区唯一集购物、餐饮、娱乐、办公、居住于一体的超大规模购物中心。 ２、市场定位 商业部分
第一层次：以山东省内为主，兼及东北、西北等地区顾客（购买） 经营主体以山东省内以及南方重点城市为主（租赁）
第二层次：鲁东南地区购物中心，日照旅游购物、餐饮、娱乐的必到之处。 住宅部分
以日照地区中高端消费群体为主，适当考虑外地客户。 ３、目标客户群
日照地区准备购买、租赁商铺，购买住宅的私营企业主、各事业单位的中高层干部、周边城镇准备迁居新市区的人员等；
山东及东北、西北等地区准备迁居日照或者来日照经商的外地人； 南方重点城市如温州、义乌等地区到北方投资、经商的生意人； 外地公司驻日照办事处；
世纪城营销策划报告
