山东菏泽住宅项目 市场调查及项目定位
可 行 性 研 究 报 告
二零零六年十一月
目 录
第一章 总 论 ........................... 错误！未定义书签。 1.1项目概况 .............................. 错误！未定义书签。 1.2可行性研究报告编制的依据及范围 ........ 错误！未定义书签。 1.3项目单位概况 .......................... 1.4项目提出的理由与过程 .................. 1.5研究结论 .............................. 第二章 项目建设背景及必要性 .............. 2.1 项目建设背景 ......................... 2.2项目建设的必要性 ...................... 第三章 场址选择及建设条件 ................. 3.1场址现状 .............................. 3.2 场址条件 .............................. 第四章 需求分析及建设规模 ................. 4.1需求分析 .............................. 4.2建设规模 .............................. 第五章 工程设计方案 ..................... 5.1设计指导思想 .......................... 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。
5.2规划设计原则 .......................... 错误！未定义书签。 5.3总平面设计 ............................ 错误！未定义书签。 5.4建筑设计 .............................. 错误！未定义书签。 5.5绿色建筑设计 .......................... 错误！未定义书签。 5.6结构设计 .............................. 5.7给排水、消防设计 ...................... 5.8暖通设计 .............................. 5.9电气设计 .............................. 5.10 室外工程 ............................. 节能措施 .......................... 6.1节能措施 .............................. 6.2材料节约利用 .......................... 6.3能源节约 .............................. 环境保护 ........................... 7.1法规及标准 ............................ 7.2 环境影响评价 .......................... 7.3环境保护措施 .......................... 7.4项目建成后环境影响因素 ................ 7.5处理措施 .............................. 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。
第六章第七章第八章 施工期消防安全保护 ................ 错误！未定义书签。 8.1劳动安全 .............................. 错误！未定义书签。 8.2消防 .................................. 错误！未定义书签。 第九章 项目组织管理 ...................... 错误！未定义书签。 9.1组织机构 .............................. 9.2项目管理 .............................. 第十章 项目实施计划与工程招投标 .......... 10.1项目管理制度 ......................... 10.2监督管理保障体系 ..................... 10.3项目实施计划 ......................... 第十一章 招投标管理 ...................... 11.1招标依据 ............................. 11.2工程招标 ............................. 11.3招标范围 ............................. 11.4招标的组织形式 ....................... 11.5工程建设招标内容及标准 ............... 第十二章 投资估算及资金筹措 ............... 一、工程概况 ............................. 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。
二、投资估算方法.......................... 错误！未定义书签。 三、投资估算编制依据 ...................... 错误！未定义书签。 四、投资估算说明.......................... 错误！未定义书签。 第十三章 社会稳定风险评估分析 ............. 错误！未定义书签。 13.1社会效益分析 ......................... 13.2社会风险分析 ......................... 13.3风险防范和化解措施 ................... 第十四章 结论与建议 ...................... 14.1结论 ................................. 14.2建议 ................................. 第十五章 附 录 ........................... 15.1附表 ................................. 15.2附图 ................................. 15.3附件 .................................
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第 一 章
前言及相关说明
一、调查目的
项目位于山东省菏泽市城市新区。基地南面靠主干道康庄路，西侧毗邻天香路，北侧及东北侧为赵王河，赵王河对岸为市政广场及市政大厦。周边交通便捷，区位条件良好。基地与赵王河相距非常近，是理想得安家置业居所。基地正南面是城市视廊——华英路，其商业价值极具潜力。
项目的基础设计因素均已经设计完毕。在项目开发销售之前，进行本次市场调查，调查目的如下：
1、基于区域远景发展规划，结合现有供给，分析项目应有的特点和个性。
2、通过需求调查，确认主导客户群并分析其消费行为习惯和消费需求。
3、通过需求调查和供给调查，分析住宅的发展趋势，引导项目定位。
二、调查方式
本次调查主要采取定向项目咨询以及问卷访问式调查方式，具体调查形式有三种，即：竞争项目定向咨询、成熟住宅区入户访问、街头随机访问。
三、调查过程的说明
为体现调查样本选取的分层原则，每种调查形式均确定了不同的样本选取区域。竞争项目定向咨询区域包括西城区和东城区及发展沿线：中富奥斯卡春城、曹州·江南御景园、青年湖南华广场、菏建明馨园、文心花园、明珠花园、金盾花园、景昀园、天香广景华城、金
都华庭、华瑞花园、鑫源国际城市、佳和花园、帝都花园、南华康城、恒盛菏泽大市场、怡和苑、名门御庭。住宅区入户访问选取的区域是：菏建明馨园、天一御景园、怡海花园、牡丹家园、范蠡家园。街头随机访问选取了两个大型商厦：南华；鲁能。
调查时间是十一月二日至十一月四日，共采集样本654份。经过认真核对区分，有效样本626份。其中：住宅区入户调查485份（菏建明馨园44份；天一御景园区83份；怡海花园65份；牡丹家园62、范蠡家园区93份、金都华庭和佳和花园区138），占总数的77.5%；街头随机调查141份（南华77份；鲁能64份），占总数的22.5% 有效样本已全部输入到计算机中，利用专门编制的“数据统计系统”进行统计和数据处理，并依此进行客户需求心理进行分析。
四、项目的基本情况
项目定名为园小区，位于山东菏泽地区，南靠主干道康庄路、西侧毗邻天香路，北侧及东北是赵王河。周边交通便捷，区位条件良好，是今后城市居住未来发展的主要方向。占地面积37372平方米，总建设面积120598.9平方米。
第 二 章
宏观环境
与房地产市场的发展
第一节当前宏观经济运行状况
对房地产市场的影响
一、我国宏观经济周期分析
? 自1956年开始，迄今为止，我国已经走过了十个五年计划，进入了“十五”计划的最后一年，在这十个五年计划之中，我国经济得到了蓬勃的发展，保持了较高的增长速度。特别是近年来，经济整体走势在国家有效的宏观调控之下，表现出了良好的周期性发展态势。
? 借助中国1981～2004年期间中国GDP增长速度的数据，分别利用5～13年的步长通过几何平均法进行移动平均处理（见图1.1），可以将我国自1981年以来的发展归纳为1981～1990和1991～2001两个经济周期，这两个10年中的我国经济虽然没有如古典经济周期理论定义的那样完整的经历经济复苏、经济繁荣、经济萧条和经济衰落四个阶段，但都形成了经济的有迹可寻的周期性起落波动，其运行轨迹可以为我们后十年间的经济预测提供一定的参考，我们可以将它称之为中经济周期，与时间跨度较长的大经济周期相区别，主要目的是借助宏观经济形势周期性波动的特点为其后的房地产产业波动及其作用之下的本项目投资可行性分析确定基调。
16.014.012.010.08.06.04.02.00.0198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004GDP增率5年6年7年8年9年10年11年12年13年图1.1 1981—2004中国GDP增率移动平均结果 资料来源：2004年中国经济统计年鉴 ? 按上述两个经济周期的运行轨迹推断，2002～2012将成为我国的第三个经济周期，经济增长的最高速度也将同样出现在周期的第2～4年，即2003年至2005年期间，同时，经济波动幅度将会进一步减小，经济增长将更趋平稳。2003年、2004年及2005年第一季度我国的经济表现充分的印证了我们对第三个经济周期的判断。
? 2003年我国经济运行情况： GDP保持了快速增长，比2002年增长了9.1%；物价保持基本稳定，生产资料价格涨幅高于居民消费品价格涨幅；居民消费稳步增长，人民生活水平稳步上升；投资是拉动中国经济增长的主要因素；工业企业的经济效益持续好转；进口大幅上升，贸易顺差减少；财政收支基本平衡，关税和进口环节增值税收入上升较快；货币供应量和贷款快速增长。
? 2004年我国经济运行情况： 2004年GDP达136515亿元，比2003年增长9.5个百分点；农业生产出现重要转机，粮食获得丰收；工业生产平稳较快增长，企业效益继续改善；固定资产投资增长速度有所回落；市场物价涨幅有所提高，消费市场稳中趋活；外经外贸快速发展；城乡居民收入增长较快，城镇居民全年人均可支配收入增长11.2%，扣除物价上涨因素，实际增长7.7%，收入水平随经济的增长而稳步提高，经济平稳较快发展。
? 2005年第一季度我国经济运行情况：国民经济继续在宏观调控的预定目标内运行，工业、物价、出口、金融等多项经济指标呈现良好开局，充分体现了有保有压、有高有低的发展趋势，今年一季度在经济惯性高速增长和经济内生增长动力的双重推动下，国民经济仍
将保持较快增长，GDP增长9.5%，比上年同期降低0.3个百分点，在投资总量增速回落的同时，投资结构逐步优化，消费品零售额稳步上扬，物价涨幅进一步减小，通胀压力减轻。
? 可见，我国现在正处于2002～2012这个经济周期中的繁荣阶段，经济增长速度已经达到周期性顶峰，在未来几年内将会有适度的回落，但从上述两个经济周期的波动轨迹来看，波动幅度不会太大。在1981～1990的经济增长周期中，GDP增长的最大值为15.2％（1984年），而最小值为3.8％（1990年），其波动幅度达到11.4个百分点，而在1991～2001的经济增长周期中，GDP增长的最大幅度为14.2％（1992年），而最小值为7.1％（1999年），其波动幅度仅为7.1个百分点，经济波动呈现趋缓的态势，究其原因，可归结为以下几个方面：
? 第一，我国经济总量的不断扩大，中央政府掌握相当的经济和政治资源，以及政府宏观调控能力的不断加强，都使得我国经济大幅度波动的可能性逐渐降低。经济总量的扩大减弱了大幅波动的程度和可能性，政府掌握大量的经济和政治资源则是应付经济动荡的基础。在相当长的时期内，我国必将保持从上到下的党的领导体系及官员垂直领导体系，依托6000多万名党员这支巨大的力量，中央的统一性团结性不会减弱，相对于中国的经济改革，中国的政治改革要更加渐进，不会再发生1989年那样的政治风波。因此，中国的政治是稳定的。另一方面，中央政府可以支配的国有经济资源庞大。首先是国有土地资产总量有25万亿元左右，相当于2003年GDP总量（11.67万亿元）的2.14倍，其次是国有资产总量2002年突
破11万亿元（2002年我国国有资产总量突破11万亿元，中国国企改革网，2003年7月发布），再次是关键的行业部门依旧由中央政府直接掌管。目前由国资委直接监管的企业就有187家，总资产接近7万亿元。不言而喻，这种格局在未来即使有所弱化（比如垄断性大企业分拆等），也极为有限。另外，我国政府的宏观经济调控能力也在不断加强。这一点可以从我国改革开放以来历次宏观经济调控的比较中很明显的看出。改革开放以来，我国政府根据经济运行态势和体制环境不同，共进行了四次完整的收缩型宏观调控，其时间段分别是：1979～1981年； 1985～1986年； 1989～1990年；1993年下半年～1996年。在前三个阶段，我国进行经济调控在很大程度上依赖于强制性的行政命令，不可避免的造成了经济的大幅波动。从其实际的调控效果来看，我国的经济增长在1981年、1986年、1989年和1990年都较前几年有非常明显的下降，下降幅度最大达到7.1个百分点。经济的剧烈波动，正说明了我国宏观经济调控还处于非常不成熟的阶段。而在1996年我国的宏观经济调控中，则成功的实现了“软着陆”，经济波动的幅度明显减少。在1998～2002年扩张性的经济调控过程中，经济的波动幅度也是非常小，其最低年份与最高年份之间仅仅相差0.7个百分点。这些数据都说明，中国政府在宏观经济调控方面积累了丰富经验，其审慎有效的财政、货币和汇率政策，为经济增长提供了良好的宏观政策环境。在有效的宏观经济调控之下，经济出现大幅波动的可能性非常小。
? 第二，经济增长方式的转变会在一定程度上压低经济的增长速度。我国目前的经济增长主要是高投入、高消耗的粗放型经济增长。中国人民银行《2003年中国货币政策执行报告》显示，目前我国的
GDP折算成美元约占世界各国GDP总和的4%，但钢材消耗约2.6亿吨，占世界钢材消耗总量的25%还要强，是世界第一大钢材消费国；石油消耗约2.5亿吨，日均消费石油占世界日均消耗石油的7%，是仅次于美国的世界第二大石油消费国；煤炭消耗约15亿吨，占世界煤炭消耗总量的30%左右；水泥消耗约8.2亿吨，占世界水泥消耗总量的50%左右；用电总量约1.9万亿千瓦时，占世界用电总量的10%左右。如果不进行及时调整，这种增长方式是难以为继的，将对我国资源的合理利用和环境保护造成严重的负面影响。我国目前正在进行经济增长方式的转变。主要依靠生产要素质量和使用效率的提高，以及生产要素的优化组合，通过技术进步，提高劳动者素质和增加资金、设备、原材料的利用率等来实现经济的增长。变粗放型的经济增长为集约型的经济增长。由于新的经济增长点在短期内难以建立起来，这种调整必然在一定程度上会使得经济增长速度有所下降。但是，一直以来我国实行的都是渐进性的改革，这次也不会例外。因此，增长方式的转变虽然会带来一定程度上的增长速度的降低，但影响不会很大。
? 第三，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的举办，将在中期内对经济产生一定的拉动作用。无论是举办奥运会，还是举办世博会，除了直接带来大规模的经济建设从而拉动经济增长以外，还必然会促进其他相关产业的发展以及促进就业的增加。因此，奥运会和世博会的举办，将在较长时期内对我国经济的增长产生促进作用。据估计，举办奥运会将拉动我国GDP每年增长0.3个到0.4个百分点，而世博会则每年拉动中国的经济增长将达到0.6％。
? 在对我国宏观经济形势形成基本认知的基础上，我们可以更进一步的对我国房地产业未来较长一段时间内的发展态势有一个初步的判断。房地产业是国民经济的基础性产业，其发展中的“衰荣更迭”应与国民经济基本相同，同时，房地产业又是国民经济的先导性行业，在国民经济“衰荣更迭”时，一般都会率先繁荣或衰退，这也可以看成是国家宏观经济调控利用其“反经济周期”作用的结果：当经济发展处于低潮时，通过降息等手段鼓励房地产消费，推动固定资产投资，通过房地产业的乘数效应来拉动经济增长；而当经济增长进入高潮时，通过升息等举措抑制房地产投资和消费，降低房地产发展速度，从而防止经济过热，通货膨胀，泡沫产生。
? 小结：正如前文提到过的那样，限在我国的宏观经济正处于新一轮经济周期的繁荣期，并且面临经济周期性波动的拐点，此时的房地产市场，投资需求迅速膨胀，行业投资增速连续7年年均近30%，大大超过了我国经济发展速度所能承受的水平，也就是出现了一定程度的房地产泡沫，这一点从国家2005年以来陆续出台的抑制房地产发展的宏观调控政策中就可窥见一斑。所以，未来一段时间内我国房地产发展的大形势是：随着国家宏观调控力度的加大，我国房地产业的增速将有一定程度的降低，但规模仍将不断增大，并将出现良性的结构性调整。
二、山东省适时把握宏观调控良机 积极转变经济增长方式
2002年开始，山东经济发展呈现出强劲的上升势头，进入了新一轮经济增长周期的上升阶段。自2003年下半年开始，国家为了保持经济长期平稳较快发展，防止大起大 落，采取了一系列加强宏观调控的决策和部署，山东省委、省政府审时度势，统筹兼顾，趋利避害，主动调控。全省认真贯彻执行加强和改善宏观调控的各项政策措施，适时把握宏观调控的良机，以科学发展观统领经济社会发展全局，全面落实“一二三四五六”的发展目标和工作思路，坚持“区别对待，分类指导”、“有保有压，突出重点”和“措施配套，注重实效”的宏观调控原则，从优化投资结构和产业结构入手，全面加快发展，坚持科学发展，推动协调发展，促进高效发展，不断提高经济增长的稳定性和协调性。经过三年来的调控发展，山东经济实现持续快速协调健康发展和社会全面进步，经济综合实力显著提升，经济结构优化升级加快，经济增长方式出现积极变化，经济运行质量明显改善，人民生活水平不断提高，自主创新能力逐步增强，经济发展的薄弱环节得到加强，重点调控领域成效显现，节约型经济发展出现新气象，生态环境保护 取得新进展，经济社会进入了新的发展阶段，实现了跨越式发展。
1、宏观调控促发展，经济综合实力显著提高 2、宏观调控强基础，经济发展支撑力增强 3、宏观调控优结构，经济增长方式出现积极变化 4、宏观调控促创新，科技自主创新能力提高 5、宏观调控扩消费，消费水平明显提高 6、宏观调控增效益，发展成效惠及各方 7、宏观调控促节约，循环经济发展加快 8、宏观调控创环境，运行环境全面改善 9、宏观调控护生态，环保治理稳步推进 10、宏观调控促均衡，区域联动协调发展加强
三、菏泽市总体环境分析
1、菏泽市行政区划和人口环境
? 菏泽总面积12239平方公里，包括1区8县158个乡镇，如下图。 ? 截至2005年12月31日：
菏泽市牡丹区曹 县定陶县成武县单 县巨野县郓城县鄄城县东明县 面积12238平方千米，人口874万人（2003年）。
面积1415平方千米，人口137万。邮政编码274009。 面积1969平方千米，人口142万。邮政编码274400。 面积 846平方千米，人口 61万。邮政编码274100。 面积 949平方千米，人口 63万。邮政编码274200。 面积1702平方千米，人口117万。邮政编码273700。 面积1303平方千米，人口 93万。邮政编码274900。 面积1643平方千米，人口109万。邮政编码274700。 面积1401平方千米，人口 78万。邮政编码274600。 面积1370平方千米，人口 74万。邮政编码274500。
* 此处区划地名资料截至2005年12月；面积、人口数据根据《中华人民共和国行政区划简册（2005）》，人口截至2003年底。
2、菏泽市经济环境
从1992年到2002年的10年间，山东省菏泽市GDP年均增长6.8％，比全省平均水平低6个百分点，菏泽市累计实际利用外资仅占全省累计实际利用外资的1％，累计出口总值仅占全省累计出口总值的0.5％。2003年菏泽市人均GDP3337元，仅为全省平均水平的25％。1992年菏泽GDP同德州、聊城、滨州经济实力大体相当，现在差距却越来越大，从这些数字中折射出一个严峻的现实：菏泽何去何从？ “突破菏泽”战略
菏泽市地处山东西南部，是一个革命老区，也是一个农业大市，现辖八县一区和一个省级经济技术开发区，总面积1.2万平方公里，是山东省粮棉油主产区,在计划经济时代，菏泽为山东经济发展作出了巨大的贡献。由于多种原因，菏泽目前已处于山东的经济欠发达地区。菏泽的发展问题，一直受到党中央、国务院、山东省委、省政府的高度重视，胡锦涛总书记2003年12月曾在菏泽主持召开了“三农”问题座谈会。山东省委书记张高丽2003年8月份到菏泽宣讲“三个代表”重要思想时，提出“突破菏泽，带动西部，促进全省经济协调发展”的工作思路。 正如省委书记张高丽所说，如果菏泽短期内不能有一个大的发展，不但菏泽自身存在的问题会越积越多，成为影响社会稳定的重要因素，还会影响山东省的协调发展，延缓全省奔小康步伐和现代化进程，这不仅是一个经济问题，而且是一个政治问题。
2004年2月3日至4日，山东省委、省政府在菏泽召开加快菏泽发展现场办公会议，拉开了“突破菏泽”的序幕。山东省委书记张高丽、
省长韩寓群率领十几位省级领导干部、40多位厅级领导干部亲临菏泽现场办公，力度之大，规格之高，在菏泽发展史上是空前的。会议明确提出了菏泽要实现“三个明显”、“三个高于”、“一个新台阶”、“一个新跨越”的“三三一一”目标。山东省委、省政府还制定了加快菏泽发展的主要措施，即着力抓好“三个关键”、建设“三大基地”、采取“三大动作”。
好雨知时节，当春乃发生。山东省委、省政府“突破菏泽”战略的实施，又如一场酣畅淋漓的春雨，滋润了干涸的菏泽大地，鼓舞了菏泽874万父老乡亲的心。
全省人民把目光投注到了菏泽这块土地。春雷激荡，风起云涌，菏泽崭新的一页即将从此揭开。 打造“三大基地”
“突破菏泽”，突破点那那里？应该从那里突破？
经济结构不够合理是制约菏泽发展的症结。全市第一产业占GDP的比重达39.6％，比全省平均水平高出27.5％，第二产业比重36％，比全省低17％。菏泽要实现跨越式发展，必须充分发挥自身区位和自然资源优势，扬长避短，趋利避害，把结构调整作为突破的重点和切入点，培植经济增长点，巩固强化第一产业，做大做强第二产业，创新发展第三产业，推动经济结构优化升级，力争3年内第二、第三产业比重达到70％以上。
建设粮棉油和农副产品生产加工基地。围绕建设全省重要的优质绿色农副产品加工基地，着力抓好畜牧食品加工业、林业和林产品加工业、高档果蔬花卉业三大亮点；围绕增加农民收入，进一步推进农业和农村经济结构调整，大力发展特色农业，重点发展粮棉油、林木、畜牧、花卉、食用菌、中药材等特色产品；提高农业的组织化程度，加快农产品
质量标准体系、检验检测体系和动植物疫病防治体系建设，积极引导农民按标准化组织生产，提高农产品质量安全水平，增强农产品的市场竞争力。
建设现代能源和化工基地。菏泽石油、天然气、煤炭等矿产资源十分丰富。围绕建设全省重要的能源化工基地，着力抓好煤炭能源综合开发、石油天然氯综合开发、精细化工综合开发三大亮点；对现有能源化工企业，加快科技进步，用高新技术和先进适用技术改造现有骨干企业，改变企业装备技术差、工艺落后、产品档次低、产业层次不高的状况；结合巨野煤田开发，按照国家产业政策，借助现代高新技术，加快煤炭、石油天然气和精细化工产品综合开发，建设一批规模大、技术含量高的能源化工企业。特别搞好上下游产品配套，提高加工制造能力，尽快形成产业集群，把菏泽建设成为山东省重要的能源化工基地。
建设鲁苏豫皖交界的区域性商贸和物流基地。菏泽市地处鲁、苏、豫、皖四省交界处，位于半径100公里范围10个地级市中心部位，占有辐射周边地区的优越地理位置，具备了建设四省边界区域商贸流通中心的良好潜力。京九铁路与新兖石铁路在此交汇，高速公路横贯东西，交通四通八达，菏泽口岸将与青岛港直通，商贸、物流条件便利。菏泽市充分发挥这一独特优势,正在着力抓好直通青岛港的菏泽口岸建设、辐射全国的大型现代专业批发市场建设、以菏泽城区为中心辐射周边地区的连锁经营和物流配送中心建设三大亮点。
菏泽市直和9个县区抓住机遇，积极争取省直部门、经济强市和东部企业的支持，主动进行项目对接。菏泽吸引了山东东部企业的目光，承担结对帮扶任务的8个省直部门、8个经济强市和9大企业迅速组织人员到菏泽实地考察，研究发展对策。目前，结对帮扶工作正在快速推进，“突破菏泽”取得了初步成果。
中远山东菏泽房地产住宅项目市场可行性研究与定位报告
