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物的公示与公信原则
一、物权公示原则
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，物权的变动之所以需要权示也是由物权的性质本身所决定的，因为物权为具有绝对排他性效力的权利，若某一物上已经成立物权，则与之不能两立的有着同一内容的物权便不得再行成立。物权具有排他性，其变动常生排他效果，如无由外界查悉其变动的征象，则难免致第三人于不测的损害。因此，要发挥物权的排他作用，防止人对物的争奇、对他人财产的侵犯，法律必须设立物权公示制度及公法方法，基于此公示制度，当事人与第三人可以直接从外部认识物权的存在与现象，使物权法律关系据此得以透明。反之，若无该项制度，则于交易旺盛、物权变动频繁的市场交易中，不仅物权交易的安全会受到损害，而且也将损及第三人的利益，从而导致财产交易中的秩序陷入紊乱境地。可见物权公示制度对于维护物的占有秩序和交易安全，具有重要的意义，基于公示制度的重要意义，现代各国物权立法无不实行公示公信原则。在民法典物权编中以专
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章、专节或专门条文规定物权的分示方法，并辅之以有关单行法律、法规，以建立完善的物权公示制度，如德国民法典对此就有详细的规定，我国《民法通则》第72条也有对所有权移转的公示问题作出了原则的规定。此外，我国制定的有关土地、房屋登记的单行法律，也直接涉及物权的公示问题。
在现代各国法制下，物权公示制度的内容包括两项，物权公示的方法与物权公示的效力，兹分述如下。
物权公示的方法，因不动产物权的不同而有所区别，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有的转移即变付作为其变更的公示方法，法律通过赋予登记和登记变更，及占有交付以公信力，社会公众也就可以通过登记、登记变更、占有和交付等悉知物权的享有与变动。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，是以12世纪前后德国北部城市关于土地的物权变动须记载于市政会掌管的城市公薄上为起源，其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而在多数地方废止，仅就个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，该登记制度在普鲁士和法国抵押权中重新复活。从此以后，登记制度遂在欧陆各国被广泛推行。法国抵押权采用登记制度，表明
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现代意义上的不动产登记制度正式诞生。由此之故，法国抵押权登记制度成为现代不动产登记制度的直接渊源。
动产物权的公示方法，自古以来即为交付—即标的物的占有的转移。罗马法如此，日耳曼法也莫能外。近代以来，登记制度虽然大兴，但动产物权的变动均须登记，殆无可能。同时，由于市场交易频繁，如动产物权的变动也采登记，则必与交易便捷的客观要求相违。有鉴于此，动产物权变动便不得不以占有为其公示方法，占有的所在即为动产物权的所在。
物权公示的效力，自19世纪初欧陆各国相继掀起民法法典化的编篡运动以来，不动产登记、动产交付的公示方法即迅速为各国所普遍采用，但对于不动产登记、登记变更、占有及交付等法定物权公示的效力问题，各国立法有不同的认识，以致形成了三种不同的立法主义，即公示成立要件主义，公示对抗要件主义和公示折衷主义。
公示成立要件主义，此种立法主义不仅赋予法定公示以社会的公信力，还把登记与交付作为物权变动的要件之一，按照此种立法主义，仅有当事人的物权变动的意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动的意思表示不仅不发生社会公信力，也不具有物权变动的法律效果。
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公示对抗要件主义，此种主义只赋予法定公示方法以社会的公信力，不把他作为物权变动的要件，按照此种立法主义，当事人一形成变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示前，不具有社会的公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以以当事人未公示为理由，否认其物权变动的效果。
公示折衷主义，折衷主义是成立要件主义与对抗要件主义兼采的一种立法主义，但是在兼采两种立法主义的同时，往往有所偏重，或以成立要件主义为原则对抗要件主义为例外。或以对抗要件主义为原则成立要件主义例外。我国《民法通则》第72条规定“按照合同或其他合法方法取得财产的，财产所有权从财产交付起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”。此规定在原则上以交付作为物权变动要件的同时，也允许例外。在物权公示立法上采取的是以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外的折衷主义。
通过前述三种立法主义的分析，我们可以看出成立要件主义、对抗要件主义虽有是否以物权公示作为物权变动要件的区别，但他们都同样规定了特权的公示方法并赋予了法定物权公示以公信力。因此，规定物权公示方法并赋予其公信力，是物权公示制度的两个重要的基本原则。
不动产物权的公示方法、登记、不动产权的公示方法为行政主管
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机关的登记，不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或以职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记截于其专门设计登记薄上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明析各种不动产物权依法保护物权人的合法权益。
在我国，对不动产物权登记享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关，它们分别对基于土地、房屋、矿产资料，水资源而发生的物权或准物权行使登记管理权。由于土地和房屋与人们的生产、生活的联系最为普遍和密切，因此在不动产物权登记管理中，国土管理机关与房产管理机关，对土地物权与房屋物权的登记管理尤为重要。
关于不动产登记的效力，现代各国和地区的规定未尽一致，据多数国家和地区大都根据登记原因的不同而分别赋予登记不同的效力。第一不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更时，非经登记，不生效力。换方之，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如当事人践行这种登记，即使有物权变动的事实，法律上也绝对不生物权变动的效力，则须注意的是，这里所谓法律行为，包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定他物权的行为等等。“非登记不在生效力”，意指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的效果。第二不动产物权变动，
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