房屋建筑检查维护技术规程
（讨论稿）
1. 总则
1.0.1 为规范房屋建筑日常检查和特定检查的有效实施，加强房屋建筑使用阶段安全管理和维护，及时发现使用安全隐患，制定本规程。
1.0.2 本规程适用于北京市依法建造或依法登记的居住建筑、公共建筑、工业建筑，包括附属构筑物和与其配套的线路、管道、设备等的日常检查和特定检查以及日常维修养护。
1.0.3 房屋建筑日常检查和特定检查，除符合本规程的规定外，尚应符合有关国家、北京市有关法律、法规和技术标准、规范的有关规定。
2. 术语
2.0.1日常检查
房屋建筑产权部门或物业公司的房屋建筑结构安全员、设备设施管理员，对房屋建筑实施外观损伤及运行情况的检查和对必要维护过程与效果的检查。 2.0.2特定检查
房屋建筑产权部门或物业公司的房屋建筑管理人或协调使用人，雨季到来之前进行屋面防水、外门窗牢固性检查，采暖期到来之前进行采暖设施完好性和安全性检查，以及受环境影响大的建筑构件与部件、设备设施在环境变化是进行安全性和功能性检查。
2.0.3 专项检查
房屋建筑出现影响建筑结构安全或设备系统出现故障、功能失效等，需要甴专业检查评估或安全鉴定机构进行专项检查与检测。 2.0.4 日常维修养护
房屋建筑产权部门或物业公司对建筑物实施的建筑构件与部件牢固性修理、排水清污和与其配套的线路、管道、设备等经常实施的清洁、修补或功能测试等工作。
3基本规定
3.0.1建筑物进行日常检查，应关注正常使用下建筑结构构件和附属构筑物、建筑构件与部件、建筑装饰装修以及建筑设备的使用安全；应关注建筑物的悬挑构件、女儿墙、外墙饰面砖等附属构件以及幕墙等损伤可能部分坠落；在紧急事件发生时，建建筑消防与防雷系统是否有效、建筑设施设备及系统的运行是否正常以及特种设备定期检验与维护的实施情况等。
3.0.2房屋建筑的日常检查，应甴房屋建筑安全管理人员向使用人调查，对地基基础、
主体结构和建筑构件与部件、建筑装饰装修、建筑设施设备及系统等按本导则相应章节检查的内容进行现场状况检查。
3.0.3房屋建筑的日常检查，应形成完整的记录，现场记录应尽量详细，对于发现损伤与缺陷的问题应记录相应的部位与损伤范围、程度和相应的照片。
3.0.4房屋建筑安全管理人员应协同房屋建筑使用人进行下列特定情况的检查： 1在采暖期到来之前，对采暖设施的完好性和安全性进行检查；
2在雨季到来之前，对公共部位的外窗渗漏情况、屋面渗漏情况、屋面及室外排水设施情况等进行检查以及防雷装置检测情况检查；
3大风、大雪天气到来之前，对公共部位的外窗和房屋建筑附属构筑物的牢固性进行检查。
3.0.5 对于日常检查或特定检查中发现的缺陷与损伤，应按下列规定及时处理： 1发现建筑构件与部件、建筑装饰装修或建筑设备系统存在一般缺陷且判定为不影响使用安全时，可由物业公司进行相应的维修和维护；
2发现建筑构件与部件、建筑装饰装修或建筑设备系统存在的缺陷与损伤无法判定对使用安全的影响时，应请有资质的检查机构进行检查评估；
3发现建筑构件与部件、建筑装饰装修或建筑设备系统存在的缺陷与损伤且判定对使用安全的影响时，应请有资质的检测鉴定机构进行房屋建筑或相应设备系统安全的专项检测鉴定。
4对于建筑结构存在严重安全隐患或建筑设施设备系统存在影响功能的房屋建筑，应请有资质的检测鉴定机构进行房屋建筑安全或相应设备系统的功能专项检测鉴定，并应根据严重程度采取相应的应急处理措施。
3.0.6房屋建筑日常检查机构应分别建立每个房屋建筑和设备系统的档案。 3.0.7房屋建筑地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑设备系统等日常检查的周期由本细则各章做出具体规定。
3.0.8 房屋建筑的日常检查应由受过培训的管理人员和有专业操作技能的人员进行。
4地基基础
4.1地基基础检查内容
4.1.1房屋建筑的地基基础的日常检查，应包括下列内容：
1房屋建筑室外散水与主体结构之间、主体结构或填充墙体中因地基基础不均匀沉降出现的裂缝以及建筑倾斜等；
2有地下室房屋建筑肥槽回填土下沉和造成的建筑构件损伤情况。 4.1.2 房屋建筑地基基础不均匀沉降的检查，应重点检查下列部位：
1砌体结构外纵墙窗下墙体的竖向裂缝、门窗洞口周边裂缝；
2钢筋混凝土框架结构的联系梁与柱连接部位的裂缝、多跨连续梁的支座部位裂缝； 3钢筋混凝土预制构件之间的连接处裂缝与变形； 4有地下室建筑地下室的墙、板及其连接部位裂缝与变形； 5房屋建筑周围散水、地沟与外墙结合的界面处裂缝； 6多、高层建筑防震缝处挤压裂缝；
7 房屋建筑底层阳台基础下沉造成阳台三面墙体开裂等。 4.1.3在下列情况发生时，应进行房屋建筑地基基础的特定检查：
1对于建在河涌、水渠、山坡、采空区等危险地段的房屋建筑，应重点检查建筑结构损伤和地基滑坡、变形等状况。
2 对于房屋建筑周围进行基坑开挖、降水或管沟施工以及振动源时，应对周围施工对临近房屋建筑造成的影响进行特定检查。
4.2检查次数与检查结果处理
4.2.1房屋建筑地基基础日常检查应每半年一次，对地基基础特定情况发生时，应根据影响情况制订检查计划和次数。
4.2.2 房屋建筑地基基础检查发现的问题，应按下列规定处理：
1发现房屋建筑地基基础存在回填土局部下沉等一般缺陷时，可由房屋建筑保修单位进行相应的维修和维护。
2发现房屋建筑地基基础存在较大面积回填土下沉等缺陷时，应请有资质的检查机构进行检查评估。
3发现房屋建筑地基基础存在结构构件下沉造成结构损伤或基坑肥槽下沉造成建筑构件损伤时，应请有资质的检测鉴定机构进行专项检测鉴定。
4房屋建筑地基基础下沉仍在继续发展时，应请有资质的检测单位进行沉降观测。 5房屋建筑周围出现山体滑坡等迹象时，应采取应急处理措施。
5房屋结构
5.1 一般规定
5.1.1 本章适用于砌体结构、混凝土结构、钢结构、砖木结构房屋建筑的日常检查。 5.1.2 房屋建筑结构的日常检查应重点关注主要承重构件、悬挑构件、外露构件、连接构造等损伤以及房屋装修变动结构主体引起的损伤等情况。
5.2房屋结构日常检查
5.2.1各类结构房屋的梁、板构件，应检查构件出现裂缝和下垂、混凝土梁、板的混
凝土局部剥落、钢筋明显外露及钢筋严重锈蚀情况；对结构悬挑构件，应检查构件根部的裂缝、下垂变形等。
5.2.3 砌体结构房屋建筑日常检查，应重点检查下列部位： 1承重墙、柱以及支承梁或屋架的墙、柱顶部的开裂情况； 2底层墙、柱出现受压裂缝情况；
3墙体出现的温度或收缩引起的裂缝情况； 4墙体出现外闪、倾斜情况；
5墙体出现严重的风化、粉化、酥碱和面层脱落情况； 6 砖过梁中部出现竖向裂缝或端部出现水平裂缝情况。 5.2.4混凝土结构房屋建筑日常检查，应重点检查下列部位：
1多、高层建筑的底层和空旷层的承重柱混凝土的压坏迹象情况； 2结构构件出现钢筋主筋锈蚀裂缝情况； 3构件出现变形和裂缝情况。
5.2.5钢结构房屋建筑日常检查，应重点检查下列部位：
1.钢结构构件锈蚀后出现凹坑或掉皮。
2 受压构件因失稳出现的弯曲变形，或出现拉杆变为压杆的变形。 3 构件截面因宽厚比不足出现局部屈曲。
4钢结构构件裂纹、表面缺陷、构件锈蚀与表面涂装脱落。
5焊缝的裂纹、未焊满、根部收缩、表面气孔、咬边、电弧擦伤、接头不良、表面夹渣等。
6螺栓断裂、松动、脱落、螺杆弯曲、连接板变形和锈蚀；连接板存在变形；预埋件出现变形或锈蚀；
7网架螺栓球节点螺栓断裂、锥头或封板裂纹、套筒松动和节点锈蚀等情况； 8网架焊接球节点球壳变形、两个半球对口错边、球壳裂纹、焊缝裂纹和节点锈蚀等情况；
9 有防火要求的结构构件的防火措施出现局部损伤； 10有防腐要求的结构构件的防腐措施出现局部损伤。 5.2.6砖木结构房屋建筑日常检查，应包括以下内容：
1结构墙体或柱承重构件出现受压裂缝。 2结构墙体出现的温度或收缩引起的裂缝。 3 砖木结构墙体风化、酥碱范围和程度。
4 木柱、梁（柁）、屋架、檩、椽、穿枋、龙骨等受力构件的变形、歪扭、腐朽、
虫蛀、蚁蚀，影响受力的裂缝和疵病。
5木构件节点的松动或拔榫及木构架倾斜或歪闪情况。
5.3 检查次数与检查结果处理
5.3.1房屋结构日常检查应每季度一次，对房屋结构出现裂缝或变动结构主体情况发生时，应根据情况制订检查计划和次数。
5.3.2房屋结构检查发现的问题，应按下列规定处理：
1发现房屋结构构件出现非受力裂缝、钢结构外露构件局部锈蚀等一般缺陷时，可进行相应的维修和维护。
2发现房屋结构梁板构件出现裂缝和变形等情况时，应请有资质的检查机构进行检查评估。并应根据有关法律、法规和标准的规定由保修单位进行加固处理。 3发现房屋结构墙、柱类构件出现裂缝和变形情况时，应请有资质的检测鉴定机构进行专项检测鉴定。并应根据检测鉴定结果进行加固处理。
6建筑构件与部件
6.1 一般规定
6.1.1本章适用于房屋建筑中除承重骨架体系以外的固定构件和部件，主要包括围护墙体、女儿墙，附着于楼面和屋面的阳台、空调机架，栏杆扶手，附属广告牌等建筑构件与部件的日常检查。
6.1.2 建筑构件与部件检查的重点为与主体结构连接处的松动、开裂和建筑构件与部件自身的损伤情况。
6.2围护墙体和女儿墙
6.2.1 围护墙体的日常检查，应重点检查下列部位：
1女儿墙出现冻融和温度裂缝情况。
2 外围护墙或底层阳台围护墙体出现地基下沉和墙体开裂以及外闪情况。 3外围护墙体渗漏、空鼓、开裂。
6.2.2围护墙体门窗框周围、窗台、穿墙管道根部，阳台、雨篷与墙体连接处、变形缝部位的渗漏情况检查。
6.3栏杆和扶手
6.3.1 房屋建筑中栏杆的第一次日常检查，应包括下列项目：
1 阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处设置防护栏杆情况。
2 栏杆应采用坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载。 3栏杆高度不宜低于1.10m，栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高
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