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租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析：
根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下： （一）销售税金及附加估算
表4-12
序号 1 2 3 4 5 类别 营业税 教育费附加 城建税 印花税 交易管理税 合计 计算依据 销售总收入*5.68% 营业税额 *11% 销售总收入*0.05% 销售总收入*0.5% 金额（万元） （二）土地增值税计算表
表4-13
序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 项目 销售收入 扣除项目金额 开发费用 开发成本 销售税及附加 其他 增值额 增值率 增值税率 土地增值税 计算依据 金额(万元) 以下4项和 开发成本*20% (1)-(2) (3)/(2) (4)<50% 增值额X30% （三）损益表
表4-14
序号 1 文案大全
项目 销售收入 计算 金额(万元) 实用标准文档
2 3 4 5 6 7 8 9 总成本费用 销售税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 公积金 可分配利润 (1)－(2)－(3)－(4) (5)*33% (5)－(6) (7)*10% (7)－(8)
（四）全部投资的投资利润率＝利润总额/投资总额 *100%=
自有资金的投资利润率＝利润总额/自有资金总额 *100%= 六、不确定因素分析：
有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表： （一）盈亏平衡分析
表4-15
序号 1 2 3 项目 沿街商业建筑 住宅 地下停车场 面积 成本 收入 平衡点销售面积 经营安全率(%) （二）安全性判别标准
表4-16
安全率 安全状态 >30% 安全 25~30% 较安全 15~25% 有危险 10~15% 较危险 <10% 危险 说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看
成本高于收入，但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费，并产生了一定的社会效益。
（三）投资利润率敏感性分析表
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表4-17
项目 单价 投资额 -10% -5% 变 幅 0 5% 10% 敏感度 投资利润率(图4-1)
单价变动
**%
目标利润率
投资变动
因素变化率
-10% -5% 0 5% 10%
说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即
**** X *%=**万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即
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文案大全**** X *%=**万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。
七、结论与建议：
1、 本项目是************************，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。 3、
由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，
因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。
房地产项目投资分析报告报告材料
