.
上海房地产估价师理论与方法：房地产投机试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。 A：2049年1月1日一2049年12月31日 B：2050年1月1日~2050年12月31日 C：2059年1月1日～2059年12月31日 D：2060年1月1日～2060年12月31日 E：房地产估价机构必须加盖公章
2、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A．2003年1月1日 B．2004年1月1日 C．2004年12月1日 D．2003年12月1日
3、俗称“保户”指的是。 A：保险人 B：被保险人 C：投保人 D：受益人
E：执行层的组织协调
4、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段
5、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段
6、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。 A．国务院人事主管部门 B．国务院建设主管部门 C．省级人事主管部门 D．省级房地产主管部门
7、房地产抵押自合同__之日起生效。 A．登记
.
.
B．工商鉴证 C．公证 D．签订
8、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。 A．宗地图 B．房产分幅图 C．房产分丘图 D．房产分户图
9、房屋面积测算的内容不包括。 A：房屋建筑面积 B：房屋使用面积
C：共有建筑分摊面积 D：房屋占地面积 E：执行层的组织协调
10、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为__，明示价格的有效期限。 A．实际价格 B．名义价格
C．实际的销售价格 D．名义的销售价格
11、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。 A．利润为零
B．最高运营费用比率 C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
12、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。 A．购买价格
B．容积率及有关设计参数 C．空置率 D．运营费用
13、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。 A．前期工程费 B．房屋开发费 C．管理费用 D．土地费用 14、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。 A．15 B．30 C．60 D．90 15、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。 A．购买习惯
.
.
B．购买心理 C．购买动机 D．购买行为 16、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。 A．60% B．70% C．80% D．90%
17、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。 A．在建工程 B．停建工程
C．可改变用途的旧房 D．荒地
18、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。 A．较高的收益性 B．较强的流动性 C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
19、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。 A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股
D．个人入股范围
20、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。 A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府规划管理部门 D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章 21、是税收的关键特征。 A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：有偿性
E：执行层的组织协调
22、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。 A：2 100万元 B：3 000万元 C：1 270万元
.
.
D：2 400万元
E：工业用地的监测点评估价格 23、__表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候，消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。 A．无差异曲线 B．消费者预算线 C．产品需求曲线 D．效用曲线
24、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50
E：工业用地的监测点评估价格
25、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。 A：不可移动性 B：异质性
C：用途多样性 D：相互影响性
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金管理的基本原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督
2、在下列行为中，属于犯罪的有__。 A．欠税 B．偷税 C．抗税 D．退税 E．漏税
3、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是元。 A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同
4、房地产开发企业的经营成本主要包括。
.
.
A：土地转让成本 B：经营管理费用
C：配套设施销售成本 D：商品房销售成本 E：房地产出租经营成本
5、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。 A：设备 B：实物 C：权益 D：区地 E：环境
6、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。 A．18% B．25% C．30% D．50% 7、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702
8、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押 9、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。 A：普通商品住宅 B：城市基础设施用地 C：公立学校办公楼 D：大型商场 E：经济适用住房
10、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％
11、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级
.
上海房地产估价师理论与方法：房地产投机试题
