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3) 房地产开发销售
实际运作过程中，政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福盈利的关键部分。 4) 后期产业服务和园区管理（固安项目）
在园区服务方面，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，全天候提供管理服务，对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。
服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等，加快企业各项事宜办理进度。
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? 盈利结构
2014年主营业务收入情况
2015年主营业务收入情况
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二、张江高科
1、 企业背景及发展概况
上海市张江高科技园区创建于1992年7月，是张江国家自主创新示范区的核心园，含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区，承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务。张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区。
张江加速打造两大产业集群：“医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业。“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业。
1996年前，张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年，公司战略定位是投资为主；2003年，公司战略再转向以科技房产开发为主，侧重点转向完善科技地产设施；2006年，公司提出了“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线。
2、 运营模式和盈利模式
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运营模式
张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。
产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块，拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势，2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47%，集成电路产业营业收入占全国的1/3。作为张江高科的主营业务之一，产业地产正与科技投资、创业服务打通，形成三环闭合。
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? 运营服务体系：
在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务
等平台以及数据支持中心。
在金融服务上，建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构。
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运营服务资源：
为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力，张江集团依托原客户服务中心团队，整合了张江集团体系下上海张江企业咨询服务有限公司、上海纳百川人才服务有限公司、上海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司，于2015年1月设立了上海张江慧诚企业管理有限公司，代表张江集团承担张江高科技园区产业发展配套服务的功能。
作为张江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司，张江慧诚已基本具备
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科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力，以及产业联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。未来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任，为张江高科技园区企业运营配套环境的优化，企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用。
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盈利模式
1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地） 2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地） 3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）
4）地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭） 5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）
6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）
五大产业园区运营模式分析
