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购物中心租金制定参考与借鉴
一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是工程推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购置力决定的根底租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 1.根底租金定制
〔注：根底租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析〕
对根底租金标准的测定，一般采用三种方法：即本钱计价法、投资回报计价法和市场计价法。
〔1〕本钱计价法
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本钱计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进展计算测定根底租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
〔2〕投资回报计价法
投资回报计价法是在本钱计价法根底上，将全部要素集中为资金本钱，以融资本钱即银行利率作为标尺来确定根底租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。 〔3〕市场计价法
市场计价法是从同类市场平均价格作为确定根底租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的承受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的根底租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进展科学分析，使制订的根底租金有所预期。
决定根底租金的核心因素就是既定商圈的社会购置力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该工程商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争工程，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为： A购物中心市场分析表
A购物中心客流支撑分析表:
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A购物中心根底租金:
租金/营业额比是根底租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为根底，根据工程的招商预期、工程技术条件评价等具体情况修订而成。 2.租金边际价格
根底租金通常反映工程无差异化产品和市场特征的租金水平。但是，每个工程仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进展分析，并导出租金的边际价格。
所谓个性化因素，就是工程区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。 〔1〕区位特征对租金边际价格的影响
在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。
区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性
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