不行的，只需把事实及分析讲明。 内容：
a. b. c.
楼盘差不多资料（列表讲明，要简单）； 产品特色讲明； 销售及推广策略；
---- 入市时刻
---- 入市价格，现售价格
---- 入市推售单位种类，现售单位种类 ---- 宣传推广包装特色，每期主诉求点的转变 ---- 参加展会数量
---- 宣传活动情况（例客户联谊会、新闻公布会、封顶仪式等） ---- 每期报纸广告投入费用及频率的统计（由第一次广告至最新情况）
---- 针对客户群特征
d.
点评
---- 点评楼盘是否有竞争力，有没有抓紧市场的空白点，最吸引客户的是什么？导致销售不佳的缘故是什么？ 3．市场定位报告内容
第一部分 项目自身分析
一．项目地块情况
→ 列表简单地讲明项目情况 例：
序号 1 2 项目 名称 进展商 内容 1 / 1
3 4 5 6 7 8 9 地理位置 用地面积 用地性质 容积率 地块情况 周边情况 限高 10 绿化率 二．S.W.O.T.矩阵
→ 下表的‘优势’及‘劣势’是以项目自身，进展商/开发商背景及周边情况作出例点分析，‘机会’及‘威胁’的分析是以片区及宏观的角度考虑。 例：
Strength优势分析 S1. 良好道路体系 S2. 丰富景观资源 S3. 开阔视野空间 S4. 庞大建筑规模 S5. 灵活建筑规划设计 S6. 充裕资金实力 S7. 齐全区内配套 Opportunity机会分析 O1. 整体经济向好,地产进展迅速,棉纺企业效益提高 O2. 政府政策倾斜,促使外地人在石购房 O3. 都市高速扩张,土地不断升值 O4. 入市时机良好,区域尚无竞争对手 住区 O6. 政府待建公园,环境景观日趋成熟 O7. 存在集团购买,将有力促进销售 T1.都市进展向东南区倾斜 T2.短期区域市场供应增大 T3.政府大力加强经济适用房建设 T5. 周边项目档次较低 Weakness劣势分析 W1. 周边基础配套不全 W2. 公交系统尚不完善 W3. 紧靠工厂、监狱 W4. 区域人文环境不佳 W5. 项目周边规划50亩廉租房 W6. 周边规划路投入使用时刻尚不清晰 Threat威胁分析 O5. 区域待开发土地较多,易形成大规模居T4.区域知名度低 1．物业优及劣势分析
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2．机会点及威胁分析
（将SWOT的内容分不详细讲明及解释） 3．劣势及威胁的弥补方案
‘S+W’----用自身的优势弥补劣势 ‘O+P’----用存在的机会解决威胁的问题 4．分析总结
通过SWOT的分析，总结出项目最大的优点，此部分将会引导定位的方向。 三．项目定位 1．市场定位
（这部分要紧是结合调研及SWOT结果而定，市场定位概括了项目的档次及个性/主卖点） 1）市场最终定位
例：嘉铭园→亚运村60万平方米板式小高层绿色生态大型社区 上海世茂滨江花园→中国最高的全江景豪宅社区 东海花园→全国首个3A级高档豪宅小区 2）市场定位的支撑点
----列出以上定位的缘故，支撑点及对定位的各部分作出解释
市场定位 客群定产品定价格定形象定1 / 1
2．客群定位
----针对那种类型客户，主/次客户群的比例；
----其年龄段、职业、家庭状况、学历、收入、置业次数、置业目的等。
1）客户需求特征
----客户对物业的需求是什么？
----从物业治理，户型，面积，配套功能，承受金额，装修状况，交通，环境及购买心态等作出详细解释 2）客户群不认购缘故
----针对建议的客户群，那些因素会确信造成他们不认购的缘故 ----定位
例：小关项目→ 讲求快节奏、高效率，生活或工作快速往来于亚奥、中关村、CBD的公司或人群
上海世茂滨江花园→针对全国及海外的顶尖投资客户及与上海有工作关系的高档客户群 3．产品定位
---- 定位，讲明该社区要建筑什么样的楼。(板楼，塔楼，全小户型公寓，酒店式公寓)
例： 小关项目→集合写字楼、商务公寓、及居住型公寓的综合物业
上海世茂滨江花园→中国最高的全江景豪宅，配6个世界风情园林的社区 4．价格定位
---- 针对上述建议的定位，建议整个项目/各期开售部分的均价，
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并作出讲明，分析其最终大约的总价及月供款，是否符合客户群的经济能力
---- 建议开盘均价及缘故 ---- 可能价格的调整情况 5．形象定位
项目以什么形象面向市场，此部分的定位将会主导宣传推广的方式及主题。
1） 形象包装定位
例如：大都会魅力、国际性标准/级不、罕有性 小关项目→享受时刻与空间的完美组合
拥有工作与生活双重乐趣的商务投资型社区 奥林匹克花园→运动就在家门口 深圳中海棕榈园→生活缓缓，阳光散散 上地→我的生活，我的阳光，我的巴里岛
2） 形象定位支撑点
四．项目规划设计建议 1．规划及园林建议 1）整体规划建筑 ----小区入口位置 ----会所位置
----行车路线及人行路线 2）园林设计建议 ----雕塑 ----步行道
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企业规划培训办法
