商业项目返租方案
1、 返租方式
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返租期限：3年或5年 年回报：总房款的8％
回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，
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回报期为2002年2月28日开始计。
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进展商回报偿付方式：
交付使用之日起两年内时刻，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％的返租租金。
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风险责任：不管租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，
进展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
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甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系
乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
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并在获得给付回报时扣除。
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甲乙双方分不签定房地产买卖合同与返租合同。
乙方在返租期间不承担物业治理费与空调费，招租的客户承担这
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些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目治理公司承担。
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开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以
租赁或合作的方式对商场进行经营治理。
6、商场运营方案
依照商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。为此，查找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
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方案1
商家二、三楼整层租赁的方式进场经营
优点：1、幸免直接参与经营治理，幸免经营风险。
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2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营治理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。 缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期
限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。 4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。 5、维修基金由投资小业主承担。
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方案2
由慧都公司牵头，聘请有实力有经验的商场运营公司或个人组织招租招商进行商场的统一经营治理。
优点：1、具丰富的商场治理经验，体现专业化经营治理特色。
2、有一定的招租招商客户基础及渠道。
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商业项目返租策划方案
