2006年青岛房地产市场分析
2006年，国家加大对房地产市场的宏观调控力度。我市认真贯彻国家各项调控政策，连续出台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。主要有以下几个特点：
开发投资平稳增长
2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。
按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点；办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。
房屋施工规模继续放大
新一轮房地产调控政策实施以来，我市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。全年房屋施工面积2781万平方米,同比增长17.7%,增幅比2005年提高4.2个百分点。
按施工用途分，全年完成住宅施工面积2181万平方米,占全部施工面积的78.4%，增长17.1%；办公楼150万平方米，占5.4%，增长62%；商业营业用房241万平方米,占8.7%，增长6%；其他用房208.19万平方米，占7.5%，增长15.8%。
全年新开工面积达到1221万平方米,同比增长6.8%,其中住宅990.25万平方米，增长11.2%；办公楼68万平方米,增长44.6%；商业营业用房8.38万平方米,下降1.3个百分点，其他用房74.8万平方米，下降23.2%。
房屋竣工面积降幅较大
2006年，我市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降19.6%。按用途分，住宅竣工543万平方米,下降20%，占全部房屋竣工面积的83.2%；办公楼竣工面积16万平方米,增长106.8%，占2.4%；商业营业用房竣工53万平方米,下降34.3%，占8.2%；其他用房竣工41万平方米，下降7.7%。
商品房销售面积与销售额增幅下降
今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的我市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。全年我市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降14.4%，其中住宅销售660万平方米，下降14.6%；办公楼销售19万平方米,增长34.7%；商业营业用房销售46.6万平方米，下降23.9%；其他房屋销售10.6万平方米，下降5.4%。
受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。全年商品房销售额313.3亿元,同比下降3.4%,其中：住宅销售额264.8亿元,下降5.7%；办公楼销售额17.7亿元,增长39.2%；商品营业用房26.73亿元,下降3.2%；其他用房4.0亿元，增长29.3%。
市郊三区开发投资继续放量
2006年，我市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。五市完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%，市郊三区、五市两板块分别下降48.5%、18.7%。
06年房地产开发主要指标 居副省级城市中游水平
2006年，我市房地产开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额总量、增幅与全国副省级城市对比，整体处于中游水平，与其他城市有一定差距。
房地产开发投资列第十一位，增幅居第十
2006年，我市完成房地产开发投资268.4亿元，在15个副省级城市中，仅列厦门（231.9亿元）、长春（166.5亿元）、济南（160.1亿元）、哈尔滨（157.8亿元）之前，居第11位。房地产投资同比增长19.9％，增幅居第10位，居后5位的城市分别是南京（18.6%）、哈尔滨（12.6%）、广州（9.6%）、深圳（8.7%）、杭州（7.8%）。
施工面积位居第八位，增幅居第七位
2006年，我市累计房屋施工面积2781.2万平方米，在15个副省级城市中排名第8位，施工面积增幅17.7％，居第7位。施工面积总量名列前3位的分别为：广州（4850.1万平方米）、成都（4827万平方米）、杭州（4545.3万平方米）；增幅前3位的城市分别是：长春（57.6％）、成都（45.9％）、大连（39.9％）。
竣工面积列第十位，增幅居十四位
2006年，竣工房屋面积652.5万平方米，在15个副省级城市中，列大连（537.8万平方米）、西安（399.6万平方米）、长春（330.9万平方米）、厦门（287.5万平方米）、济南（241.5万平方米）之前，位居第10位；列前3位的分别是沈阳（1185万平方米）、成都（1067.2万平方米）、广州（986.2万平方米）。竣工房屋面积增幅下降19.6％，仅高于深圳（-29.1%），与杭州并列第14位。增幅列前3位的是：成都（39.9％）、大连（37.7％）、哈尔滨（27.3％）。
商品房销售面积名列第八位
2006年，我市商品房销售面积736.6万平方米，同比下降14.4%，总量在15个副省级城市中列居第8位，商品房销售面积位居前5位的是：成都（1532.9万平方米）、广州（1316.9万平方米）、沈阳（1243.8万平方米）、南京（998.5万平方米）、武汉（958.9万平方米）。
商品房屋销售额居第九位
2006年，我市商品房销售额313.3亿元，在15个副省级城市中，名列第九位。居前5位的城市分别是：广州（862亿元）、深圳（709.9亿元）、成都（550.6亿元）、杭州（474.4亿元）、南京（449.1亿元）。
2007年青岛房地产市场分析研究报告
