物业管理案例分析

由天下分享时间：2024/12/27 2:36:48 加入收藏我要投稿点赞

物业管理案例分析

案例分析1、

李一平系彩虹家园小区业主，荣达物业管理发展有限公司为彩虹家园提供物业管理服务。李一平入住后，其所居住的1号楼顶层公共平台被开放，作为楼下居民晾晒衣被的平台。2007年8月，彩虹家园第二届业主大会通过了《管理规约》，第六条规定：“业主、物业使用人在物业使用中，除遵守国家法律、法规的规定外，不得有以下行为：??（六）占用或损坏楼梯通道屋面、平台等公用部位。”2007年12月31日，彩虹家园业主大会与荣达物业公司签订《彩虹家园物业服务合同》，合同约定，荣达物业公司有义务对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为进行规劝、阻止。李一平多次要求荣达物业公司关闭平台未果，遂起诉要求荣达物业公司关闭彩虹家园小区1号楼顶层西侧门的安全通道门。

法院判决：

一审：荣达物业公司关闭彩虹家园1号楼顶层西侧的安全通道门，停止该楼屋区域的开放使用。

二审：一审判决后，荣达物业公司不服，向二中院提起上诉称：楼顶平台属该栋楼房的全体业主所有，业主享有占有、使用、收益、处分的权利；本案所涉及的彩虹家园小区1号楼属超高层（33层）建筑，由于建筑设计原因房屋内无阳台，业主晾晒衣物十分不便，小区业主自2001年入住后楼顶平台即可晾晒衣物，如禁止开放楼顶区域，将侵犯广大业主的公共利益。因此，荣达物业公司请求本院依法撤销原审法院判决，改判驳回上诉人的原审诉讼请求。被上诉人李一平请求驳回上诉人上诉，维护原判。

法院认为，荣达公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，判决：驳回上诉，维护原判。案例评析

本案的焦点在于物业公司应否关闭楼顶平台。涉及的主要法律问题《管理规约》的效力及物业公司的义务。有两个具体问题需要解决：第一，楼下居民能否利用顶层公共平台晾晒衣物？第二，荣达物业是否有义务关闭楼顶平台？

一、关于楼下居民能否利用顶层公共平台晾晒衣物的问题

彩虹家园小区《管理规约》系第二届业主大会通过的，具有小区“宪法”性质，是业主行使共同管理权的体现，对小区全体业主具有约束力。管理规约第六条规定：“业主、物业使用人在物业使用中，除遵守国家法律、法规的规定外，不得有以下行为：??（六）占用或损坏楼梯通道屋面、平台等公用部位。”楼下居民利用1号楼顶层公共平台晾晒衣被，属于个别业主占用全体（整栋楼）业主的共用部位的行为。因此，未经业主共同决定的使用行为即违反了小区《管理规约》。因此，未经业主共同决定的使用行为即违反了小区的《管理规约》。因此，小区业主不得占用楼顶平台晾晒衣被。

二、关于荣达物业公司的义务问题

荣达物业公司作为小区物业服务单位，应当履行相关约定和法定义务。荣达物业公司与业主签订的物业服务合同中约定，荣达物业公司对于违反《管理规约》的行为有权利也有义务进行规劝、阻止，而利用顶层平台晾晒衣被的行为违反了《管理规约》，因此，物业公司对于居民晾晒衣被的行为具有规劝、阻止的合同义务。

此外，按照《物业管理条例》的规定，对物业管理区域内违反有关法律、法规规定的行为，物业服务企业应该制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此，物业公司对于居民晾晒衣被的行为具有规劝、阻止的法定义务。

综上，荣达物业公司应该履行规劝、阻止业主使用该楼屋顶区域晾晒衣被的行为。但物业公司具体做出什么行为就可以认定物业公司履行了“规劝、阻止或者制止”的义务呢？物业服务合同及法律规定没有具体说明。本案中，李一平诉讼请求是“关闭彩虹家园小区1号楼顶层西侧安全通道门”。“履行规劝、阻止或者制止的义务”是否等同于“关闭安全通道门”有待商榷。

风险管理与规范化操作实战指导

本案中，荣达物业败诉包括政策的模糊性、法院的认识偏差方面的原因，也包括物业公司自身风险防范意识方面的原因。物业公司是物业服务的提供者，按照法律规定和合同约定提供物业服务。同时，物业服务合同约定不得违反法律的强制性的规定。因此，应对此类案件，物业公司应当在物业服务合同相关条款的签订环节、法律具体运用环节以及应诉答辩环节加强风险管理，提高规范化操作水平。

一、在约定物业服务合同相关条款时，明确物业公司“规劝、阻止”的具体内容和要求。

本案中，《彩虹家园物业服务合同》约定：“荣达物业公司有义务对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为进行规劝、阻止。”荣达物业没有与业主或者业主委员会具体约定，其具体应该如何规劝、阻止业主和物业使用人。鉴于此，建议物业公司可以增加以下条款：“业主和物业使用人违反《管理规约》的，物业公司通过发放局面整改通知的方式履行规约、阻止义务。”

二、在法律法规具体运用方面，物业公司应该制定统一的操作规程

《物业管理条例》规定，物业服务企业应该制止物业管理区域内违反有治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政管理部门报告。简言之，物业服务企业共有两项义务：一是制止义务，二是报告义务。再结合物业服务企业的性质，可以得出结论：物业服务企业的“制止”义务，在手段和效果方面是有限制的，物业服务企业并没有采取强制手段的权力，所以要求物业服务企业履行报告义务。因此建议物业公司制定统一的、规范的“整改通知单”以及“违法行为制止记录”。

三、在应诉答辩方面，物业公司应当更多地从法理方面辩护

本案中，物业公司在上诉中辩称“小区业主自2001年入住后楼顶平台即可晾晒衣被，如禁止开放楼顶区域，将侵犯广大业主的公共利益”。物业公司应该从证明其是否履行了义务，以及履行了何种程度的义务方面进行辩护。“小区业主自2001年入住后楼顶平台即可晾晒衣被”并不能成为本案的理由。

相关法条

《物业管理条例》第十七条管理规约应该对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

第四十六条条一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

《物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款。《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条。

案例分析2 案情简介

原告张宇于2004年1月购买了盛世庄园6号门面房，买下门面房后，原告在自己房屋门口设置了防护砖墙7平方米和不锈钢栅栏6平方米。原告与被告鸿开物业公司系物业服务关系。2008年9月17日上午，被告组织20名保安人员手拿铁锤、十字镐等工具，将原告门口的不锈钢砸毁除掉，将水泥砖墙扒倒拆除。被告在强行砸毁、拆除栅栏和砖墙的过程中，原告于2008年6月2日购买的新洗衣机放置在门口，洗衣机顶盖被破拆人员不慎砸出裂缝。原被告双方人员发生推拉推搡等肢体接触，导致本案纠纷。原告门口所购置防护不锈钢栅栏6平方米造价420元、水泥隔墙7平方米造价560元、洗衣机1150元，合计2130元。原告将被告起诉至法院，要求赔偿。

法院审判

一审法院判决：一、被告鸿开物业赔偿原告张宇不锈钢栅栏和水泥隔墙价款294元；二、被告鸿开物业赔偿原告张宇洗衣机款1150元，该被砸毁的洗衣机归被告所有。

一审宣判后，鸿开物业公司不服，提起上诉称：被上诉人在小区公共场地上修建的围墙和栏杆，属非法搭建物，并不是被上诉人的合法利益所在，物业管理公司予以拆除，被上诉人没有合法利益的丧失。民事赔偿是对合法财产利益损失的赔偿，被上诉人非法搭建物被拆除并不存在合法利益的损失，因此一审判决对被上诉人非法找寻物进行赔偿属法律适用错误。请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维护原判。案例评析

本案焦点在于：对于业主的私搭乱建，物业公司是否有权予以拆除。按照《物权法》，业主对建筑物部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得损害其它业主的合法权益。业主张宇在自己房屋门口设置防护砖墙和不锈钢栅栏，占用了全体业主的共有部分，

属于违法建设行为，违反了物业装饰装修和使用等方面的法律法规。因此，本案中，原告张宇在自己房屋门口设置防护砖墙和不锈钢栅栏的行为是违法的。

对于原告张宇的违法建设行为，物业公司拥有哪些权利？又承担何种义务？按照《物业管理条例》，物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。需要说明的是，物业公司与业主之间系物业服务关系，物业公司的制止，更多地应当理解为义务，而非权利，而且，制止的手段应当理解为劝说、劝阻，并无强行拆除的权力。《物业管理条例》规定，“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”因此，鸿开物业管理有限公司在为小区业主提供服务，行使管理权时，应依照合同约定或法律规定履行职责，若认为张宇修建的围墙和栏杆属非法搭建物，应通过合法适当的方式行使管理权。如果“强行拆除”，也只能由政府相关部门组织实施。物业公司的拆除行为是不合法的。被告鸿开物业管理有限公司在强行拆除砖墙和栅栏过程中，损坏了原告的财产，由此给原告造成财产损失，被告应负相应民事赔偿责任。

风险管理与规范化操作实战指导

实践中，物业管理区域内违法建设行为比较常见。私搭乱建等违法建设行为，极易引起其它业主的不满，也会影响到物业公司的日常管理。但物业公司决不能因此而采取违法措施。上述案例中，鸿开物业公司正因为实施了强行拆除行为，才导致承担民事赔偿责任。因此，在治理违法建设的行为过程中，物业公司和行为不仅要合情合理，更重要的是，还应当合法合规。建议物业公司按以下方法操作。

一、履行制止义务，制定统一的规范的整改通知单

物业公司发现业主或物业使用人存在违法建设行为的，可以首先口头劝阻。口头劝阻无效的，发放停止违法建设行为通知书和整改通知书，要求行为人立即停止违法建设并恢复原状。在发送通知书的过程中，应该注意做好记录，留存通知书回执、现场照片等相关证据。业主不配合签收通知书的，物业公司可以采取邮政特快专递的方式送达业主。二、履行报告义务，制订统一规范的报告书

违法建设行为依法应当由规划、城管等部门进行行政处罚或处理。建议物业公司制作《违法建设报告书》制式文本，举例如下：违法建设报告书

北京市规划委员会分局：

《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）第九条规定，规划行政主管部门负责查处下列违法建设：

（一）已经取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证但未按照许可内容进行建设的城镇建设工程；

（二）未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证但未按照许可内容进行建设的城镇建设工程。

（三）逾期未拆除的城镇临时建设工程。

（四）其它不属于城市管理综合行政执法机关、乡镇人民政府负责查处的违法建设。

现发现区（县）（物业项目名称）（房号地点）存在上述违法违规行为。对此，我公司已予以制止，但行为人拒不改正。特向贵部门报告，请依法处理。

附件：违法违规行为记录及影像资料

物业服务企业名称（盖章）

年月日

联系人：联系电话：