于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况
项目 因素1 因素2 因素3 可比实例A +2% -3% +6% 可比实例B +4% -1% +2% 可比实例C 0 +5% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。（2001年考试题）
解：（1）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 （2）交易日期修正系数
可比实例A??1?1.2%?2??1?1.8%?4?1.0999 可比实例B??1?1.2%?4??1?1.8%?4?1.1265 可比实例C??1?1.2%?1??1?1.8%?4?1.0869 （3）房地产状况修正系数 ①因素权重值的计算
因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25
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因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 ②房地产状况修正系数的计算 可比实例A
100100?100????
?100?2??60%??100?3??25%??100?6??151?101.35?100100?100????
?100?4??60%??100?1??25%??100?2??152?102.45?100100?100????
?100?0??60%??100?5??25%??100?3??151?100.80?可比实例B
可比实例C
（4）计算比准价格
10010024??1?1.2%???1?1.8%???6343.73?6321.82?元/m2 10310110010044比准价格B?5800???1?1.2%???1?1.8%???6470.02?6446.60?元/m2
991021001004比准价格C?6120???1?1.2%???1?1.8%???6456.56?6469.38?元/m2
102101?6343.73?6470.02?6456.56??6423.44?6410.93?元/m2
（5）估价对象的价格
3比准价格A?6000?????????4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：
项目 成交价格（元/m2） 成交日期 交易情况 区位状0 况 房地产权益状状况 况 交易实-4% -5% -2% +2% +1% -2% 0 +2% -1% -1% -3% +3% +1% 0 实例A 5100 2002.11.30 +2% 实例B 5800 2003.6.30 21% 实例C 5200 2003.1.31 0 实例D 5300 2001.7.31 0 实例E 5000 2003.5.31 -3% 第 17 页
物 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
解：（1）选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例，而选取A、C、E作为可比实例。
（2）计算公式：
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（3）交易情况修正系数 可比实例A=100/102 可比实例C=100/100 可比实例E=100/97 （4）交易日期修正系数 可比实例A=（1+1%） 可比实例C=（1+1%）4 可比实例E=（1+1%）3 （5）房地产状况修正系数为
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同
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均为1/3，则有：
可比实例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98
可比实例C=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101 可比实例E=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100 （6）计算比准价格
比准价格A=5100×（100/102）×（1+1%）4×（100/98）=5309.20（元/m2） 比准价格C=5200×（100/100）×（1+1%）4×（100/101）=5357.57（元/m2） 比准价格E=5000×（100/97）×（1+1%）3×（100/100）=5310.83（元/m2） （7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2） 5、评估某块城市规划确定的住宅用地 土地总面积为1500m2。
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 （2）可比实例的成交价格如下：
项目 成交价格（元/m2） 成交日期 交易情况 可比实例A 1200 2004年2月20日 正常 可比实例B 1150 2004年4月20日 比正常价格低3% 可比实例C 1380 2004年7月20日 比正常价格高5% （3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 月份 价格指100 数 注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。
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100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 （4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 房地产状况 因素1 因素2 因素3 权重 0.40 0.35 0.25 估价对象 100 100 100 可比实例A 95 105 110 可比实例B 92 96 98 可比实例C 106 109 97 试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（2）交易情况修正系数 可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105
（3）交易日期调整系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156 可比实例C=1.033×1.038=1.072 （4）房地产状况调整系数为：
可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25 可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55 可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8 （5）计算比准价格
比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2） 比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）
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土地估价收益还原法,市场比较法作业作业题共28页文档
