（6）从公式求得该宾馆价格为： V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73(万元) 15、6年前，甲公司提供一宗1hm、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m
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建筑面积划归甲公司所有，6000m建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。
解：据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来44年的净收益的现值之和：
年净收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36（万元） V??A?1?477.36?11??1??3950.83?万元? ??n?44?R??1?R??12%??1?12%?? 求取未来16年的净收益的现值之和：
年净收益一120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36万元
V??A?1?477.36?11??1??3329.10?万元? ??n?16?R??1?R??12%??1?12%?? 求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：
V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（万元）
16、某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2，一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬
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率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。 解：该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下： （1）商场一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=300×200×(1-20%)×12=57.60万元
租赁期限外年净收益=300×180×(1-20%)×12=51.84万元
V???57.6057.6051.841???1??511.68?万元? ?2240?4?2?1?10%?1?10%?10%?1?10%???1?10%??（2）商场二层价格的测算
年净收益=300×160×(1-20%) ×12=46.08（万元）
?46.08?1??1??445.89?万元? V?40?4?10%??1?10%??（3）该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元
17、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（2004年）
解：（1）计算未来3年的净收益 ①未来第一年的净利益：
（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（万元）
②未来第二年的净收益：
（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（万元）
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③未来第三年的净收益：
（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（万元）
（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益 A?9%??1?9%??58.3265.5252.92? ????323??1?9%??1?1?9%?1?9%??1?9%??3 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（万元）
（3）计算收益价格
V??A?1?59.07?1??1???1??642.75?万元? ?n?45?R??1?R??9%??1?9%????a3a1a259.071????1??642.75?万元? ?23342?1?r?1?r??1?r?9%?1?9%???1?9%??或V?市场比较法作业
1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：
项 目 建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素 可比实例甲 1000m2 240万元人民币 2001年10月初 -5% 0% 可比实例乙 1200m2 300美元/m2 2002年8月初 0% +2% 可比实例丙 9687.6平方英尺 243万元人民币 2003年2月初 0% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人
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民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价?960000?2
720000?1?1%?12?720000?1?1%???1?1.05%?1212?2162653(元)
甲单价=2162.65（元/m） 乙单价=300×8.5=2550（元/m2）
丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2） （2）计算比准价格
1003127??1?0.8%???1?1.0%???1?1.2%??2722.19(元/m2) 9510010057比准价格乙?2550???1?1.0%???1?1.2%???2856.34(元/m2)
1001021001006比准价格丙?2700???1?1.2%???2762.22(元/m2)
100105比准价格甲?2162.65?（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果
估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2） 2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
项 目 成交价格（元/m2） 成交日期 交易情况 区位状况 房地产状况 权益状况 0 +2% -1% 可比实例A 3800 2002年10月1日 -2% +3% 可比实例B 4100 2003年5月1日 +1.5% 0 可比实例C 3950 2003年6月1日 0% -1% 第 14 页
实物状况 -1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：（1）计算比准价格 比准价格A?3800?1001001001005??1?1.5%???1?7?1%?????3809.77元/m2 9810310099??以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。
10093100100100?????3758.15元/m2 101.59810010210010093100100100比准价格C?3950??????3788.24元/m2
100979999102比准价格B?4100?????（2）求算估价对象的比准价格
比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）
3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格与成交日期
项目 成交价格（元/m2） 成交日期 可比实例A 6000 2001年4月1日 可比实例B 5800 2001年2月1日 可比实例C 6120 2001年5月1日 （2）交易情况分析判断
项目 交易情况 可比实例A +3% 可比实例B -1% 可比实例C +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高
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土地估价收益还原法,市场比较法作业作业题共28页文档
