V??a?1?15850?11???1??156702.90?元? ??n?47?r??1?r??10%??1?10%?? 10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。（2001年）
解：（1）计算公式：
V?Vta?1? 1???t?tr??1?r???1?r?t或者V??i?1ai?1?r?t?Vt?1?r?t
tVt?1?r??1或者V?a? ?tt?1?r?r?1?r?（2）计算过程：
V?3009%???V?1?10%??1?6%? 1??1?3????1?9%?31?9%??300或者V?1?9%??300?1?9%?2?300?1?9%?3?V?1?10%??1?6%?
?1?9%?33?1?9%??1V?1?10%??1?6%?或者V?300? ?33?1?9%?9%?1?9%?（3）计算结果： V=3767.85（万元）
11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为
第 6 页
85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。（2002年）
解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元） ②收益年限=40-6-=34（年） ③办公楼现值为：
V??a?1?159.12?11???1??1528.92?万元? ??n?34?r??1?r??10%??1?10%?? （2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元） ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年） ③乙方使用权剩余收益年限价格为：
?a?1?106.08?1 V??1???1?????689?万元?
r??1?r?n?10%??1?10%?11? （3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）
12、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，
第 7 页
其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。（2003年）
解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
V?a1[1?] nr?1?r?2
（2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m/层） （3）计算1层商铺收益价格
年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元） V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）
（4）计算2～3层商场收益价格
年净收益=1000×2×70%×600=84（万元） V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）
（5）计算4层酒楼收益价格
年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元） V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）
（6）计算5～10层办公楼收益价格
年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元） V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）
（7）计算11～24层住宅价格 V11-24=1000×14×4000=5600（万元）
（8）计算房地产价格
第 8 页
V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元） 13、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m，建筑总面积56000m，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式：
V?A?1? 1??n?R??1?R??2
2
（2）计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（万元） （3）计算年总费用
①年家具设备的折旧费=8000×（1-4%）/12=640（万元） ②年经常费=100×12=1200（万元） ③年房产税=5569.2×12%=668.3（万元） ④营业税等=5569.2×6%=334.15（万元）
年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（万元） （4）计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75（万元） （5）计算房地产价格
V??A?1?2726.75?11??1??33016.58?万元? ??n?50?5?R??1?R??8%??1?8%??14、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为
第 9 页
35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
可比房地产 A B C 价格(万元) 25200 29400 23800 净收益(万元／年) 3000 3500 2800 2000 D 16600 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
解：（1）按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： V=A/R
（2）计算客房与餐饮年总收益：
①客房年总收益= (400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(万元) ②餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44(万元) （3）计算客房与餐饮年总费用：
①客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元) ②餐饮年总费用=944.44×55%=519.44(万元)
（4）计算年净收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28(万元) （5）由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率： A=3000/25200=11.9% B=3500/29400=11.9% C=2800/23800=11.76% D=2000/16600=12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)／4=11.9%
第 10 页
土地估价收益还原法,市场比较法作业作业题共28页文档
