收益还原法AND市场比较法
（向下拖动市场比较法）
1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益
=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用 =14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益
=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元
（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益
=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用 =394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益
=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元
（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格
=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元
第 1 页
（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 答：略
2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30 建筑物现时总价=C??1??1?R????N?n?50?30?????1000?500?1?1?5%??310000元?31万元 ???N?50??建筑物现时单价=310000/500=620元/m2 答：略
3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。
解：（1）计算各层可出租的面积 2000×60%=1200m2
（2）计算租期内年净收益
180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元
第 2 页
（3）计算第一层在租期满后的年净收益
200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元 （4）计算第一层的正常价格
V1??230.4??207.36?11??1???1??2640.27万元 ?3?33?8%??1?8%??8%??1?8%??（5）计算第二层的年净收益
120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元 （6）计算第二层的正常价格
?138.24?1V2???1??1619.78万元 36?8%??1?8%??（7）计算第一层与第二层的正常总价格 V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元 答：略
4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。
解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为：
V??2000?1?11?10%?1668.78(万元) 12%?1?10%?10（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为
??11??50???1?10%??10%?2449.80(万元) V50?2000????8%1?1?70???1?10%??注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。
第 3 页
土地估价收益还原法,市场比较法作业作业题共28页文档
