山东建筑大学 商学院·大作业
课程名称： 房地产估价 班 级： 工商121-2 任课教师： 陈 健 学生姓名： 学 号： 所属学期： 2014－ 2015学年第 2 学期
房地产估价测算报告
估价项目名称：济南市历山路142号凯旋c座商业用房转让价值评估
估 价 人 员:
一、 估价对象一般情况： .................................. 3 （一） 估价对象土地使用权概况： ....................... 3
（二）估价对象房产概况委估的地上建筑物和地上附着物主要为写字楼、小写字楼、资料室和附属用房。 ............................ 3 二、 估价目的： .......................................... 4 三、 估价时点 ............................................ 4 四、估价方法实用性分析 ................................... 4 五、估价测算过程（以首层为例作详细说明） ................. 5 （一）运用收益法测算估价对象（商业用房）市场价值 ...... 5 （二）运用市场比较法测算估价对象（商业用房）市场价值 .. 6 六、房地产估价结果的确定 ................................. 8
一、 估价对象一般情况：
（一）估价对象土地使用权概况：
估价对象所占用的土地位于位于济南市历山路142号凯旋，土地使用权总面积平方米，地上建有写字楼及商业附属用房。土地登记用途为商业，估价时点，已取得国有土地使用证，土地容积率为。该地块形状较规则，土地开发程度为宗地内外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整。
（二）估价对象房产概况委估的地上建筑物和地上附着物主要为写字楼、小写字楼、资料室和附属用房。
(1)主写字楼具体结构、内外装修、设备状况如下： 建成时间：1993年12月，1999年进行了二次装修； 建筑面积：；
结构形式：混合结构； 层 数：地上七层，地下一层； 层 高：首层，二至七层，地下； 外 窗：铝合金窗；外墙装修：外墙砖；
首 层：为大厅及会议室，首层入口为钢化玻璃门和自动不锈钢门，地面铺花岗岩，墙面刷涂料，吸音板吊顶，木墙裙，不锈钢门，会议室柱子贴花岗岩；
二至七层：主要为写字室，地砖地面，墙面刷涂料，木门，水泥踢脚； 地下室：为食堂，地面铺红岗砖，墙面刷涂料，油漆墙裙； 卫生设备：一层COTTO卫生洁具，其他层为普通卫生洁具； 水电、暖卫设施齐全，一部广州日立电梯，载重1000Kg
估价对象已使用二十一年，维护保养状况尚好，主要结构未发现沉降变形现象。
(2)小写字楼具体结构、内外装修、设备状况如下： 建成时间：1969年12月，2000年进行了二次装修； 结构形式：混合结构； 建筑面积：； 层 数：地上二层； 层 高： ；
门 窗：木门窗，部分铝合金门窗； 外墙装修：涂料外墙；少部分石料装饰 地 面：地砖； 墙 面：大白墙面；水
电、暖卫设施齐全。
估价对象已使用三十八年，维护保养状况尚好，主要结构未发现沉降变形现象。
(3)资料室为平房，建筑面积共，混合结构，木门窗，水泥地面，普通装修。 (4)附属用房为平房，建筑面积共160m2（其中58平方米为房上房）； 砖木结构，木门窗，普通装修。有电，无上下水，房上房的外楼梯已部分损坏。估价对象已使用近四十年，维护保养状况较差。 二、 估价目的：
委托方确定房地产转让提供价值参考依据而评估房地产国有土地使用权性质设定为出让状态条件下、于估价时点的公开市场价值。
三、 估价时点
估价时点为2015年6月27日
四、估价方法实用性分析
委估对象为商业用房，故采用市场比较法和收益法进行估价。 估价技术思路是：
根据《房地产估价规范》5·1·5“收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法。”因其为商业用房并存在明显收益，可采用收益法；估价对象房地产为非住宅用房，且与估价对象结构、用途、装修相似的交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。
收益法是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的折现比率折算到估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。
市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
运用两种方法，求出两个结果，再根据估价经验进行确定。
五、估价测算过程（以首层为例作详细说明）
（一）运用收益法测算估价对象（商业用房）市场价值
1、根据估价调查分析，在历山路及附近与估价对象类似区域的商业用房情况：每月的客观租金：65元/㎡，年空置率为10%， 非住宅的年毛租金收入为：65××12×(1-10%)=元
房地产大作业
