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法律另有规定的除外。也就是说，买受人未能及时进行房屋产权登记，将无法对抗第三人，虽已交款收房，但仍然存在着飞走的风险。
6、交付。二手房买卖中，一般是在买受人付清全款（包括贷款）后，出卖人才将房屋钥匙交给买受人，也就是进行交割。在这个阶段中，遇到法律风险较小。在这个环节，中介一般会提醒物业费、供暖费等各种费用是否结清。但是，法律上讲，房屋在过户前所发生的费用与买受人无关。物业公司、供暖单位等无权向买受人追偿过户之前的费用。这里提示一下买受人，如果买受人为贷款购房，会在贷款放款前过户给买受人，但不应主张过户后就要求出卖人将房屋交付给自己。因此，此时过户实际上卖房人配合买房人申请贷款而提前将过户手续办理。
7、违约责任。二手房买卖与新房买卖不同。新房买卖中，往往房屋为预售，届时开发商是否按期交房，按质交房，水电气绿化是否达到使用条件，存在很大的不确定性。而二手房买卖中，房屋早已投入使用，买受人可以实地考察，除一些隐患外，对房屋结构、使用状况和周围配套等均可完全掌握。因此，出卖人在过户和交付上不会在客观上造成违约，主观上想违约往往是因为房价暴涨，感觉卖亏了。买受人违约，大都在付款环节。往往因为筹集首付或在贷款中无法控制贷款机构的批贷进程，以及不能预料交税、抵押等过程所
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需要的时间，而造成付款延期。但是，在违约责任的约定上，中介给买卖双方的合同中，往往约定不清或相互矛盾。比如，一笔付款约定两个时间，交房也约定两个时间等。因此，要特别注意对每一种可能产生的违约行为进行违约责任的约定，而不能模糊的统一约定成任何一方违约给守约方赔偿经济损失，或者约定成任何违约行为都按照总房价的20%承担违约责任。违约责任过高，往往也得不到法院的支持。 8、其它。二手房买卖中还涉及一些诸如户口的迁出，工商注册的注销，学区房的名额是否可用等。这些都要一一约定违约责任。
总之，在签订购买合同时，要结合二手房交易流程约定好买卖双方应履行的义务，根据各自的义务约定相应的违约责任。在约定买卖双方义务时，不可发生冲突。 二、明确中介的法律地位
之所以把中介的法律地位进行分析，是因为在目前二手房交易中，大都是通过中介完成的，但交易双方往往分不清中介的义务和法律责任，往往把应由自己决定的事项交给中介。 1、房产中介法律地位属于居间人，为买卖双方提供交易信息，并对购房过程流程及一些税费政策提供咨询，从而收取中介费。而在实际操作中，中介往往充当起双方代理人的角色，一会儿代表出卖人说服买受人接受出卖人的出价，一会儿又代表买受人对出卖人的价格砍价。在买卖双方最为关心
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的价格，就在中介的左谈右谈中确定下来，买卖双方完全没有象购买其他商品时面对面的讨价还价。买卖双方和中介在房屋交易中，所处利益是不同的。买卖双方都要维护自己的权益，把风险降到最低。双方通过谈判，达成一个相对公平的合同。而中介的利益，是确保双方成交，收取佣金。因此，在这个合同谈判的过程中，中介往往不关心合同中权利义务是否公平，谁好说话就劝谁让步，谁不好说话就向着谁说。因此，千万不要认为中介一手托两家，是一个公平的角色，会替买卖双方的各自利益去全面考虑。
2、房产中介不是专业人士。从居间合同中约定中介所要履行的义务来看，中介仅是提供交易信息，协助办理一些事情，除对提供的信息要承担责任外，其它任何事项都与中介无关。对于二手房的买卖合同来说，中介也不是专业人员，应聘一个中介工作所需要的条件，大家都清楚。所以，对于二手房交易中最重要的法律文件－买卖合同，现中介人员是没有能力完成合同的起草、审核、补充协议约定等。这需要有经验的专业的法律人士来完成。而中介工作人员往往以签订的合同都是格式合同为借口，让买卖双方放弃对合同的审核，就为了尽快完成签约。但是，具体到每份买卖合同，都要根据买卖双方实际情况另行约定。如何约定合同中空白的地方，如何起草补充协议，都涉及到法律问题。但从从业人员来源来看，几乎没有门槛，学什么专业的都有，反而学法
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律的人不多。另一方面，从事中介的大多是一些年轻人，房市好的时候就到房产中介淘金，房市不好的时候转身做别的。所以中介中很少有有经验的法律专业人士。因此，买卖双方要对自己负责，仔细审查合同，慎重签下自己的名字。 三、交易流程
在北京二手房交易中，按付款方式有两种交易流程，一种是一次性付款，一种是首付加贷款。供大家参考 1、一次性付款：审核购房资格→签订买卖合同和网签（交付定金）→付款至监管帐号（可能分一次或两次付款）→交税→过户（领取产权证）→交割（房屋交付）
2、首付加贷款：审核购房资格→签订买卖合同和网签（交付定金）→付首付款至监管账号→申请贷款→获得批贷函→交税→过户（领取产权证）→首付款转给出卖人→抵押登记→放贷给出卖人→交割（房屋交付）
总之，房屋买卖往往是普通人一生中不多的几次大笔交易，涉及金额巨大，买卖双方都应该慎之又慎！
二手房交易中的风险控制
