安徽合肥市房地产分析报告

目 录

一、合肥市房地产发展现状

1、房地产市场迅猛发展 2、合肥市房价一路走高 3、商品房总体上供小于求 4、合肥各区域房价现状 5、规模化开发主导市场 6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

二、合肥潜力购房消费者特征分析

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。 2、不同年龄消费者购房意向分布

3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

4、不同收入消费者购房意向分布 5、中高学历群体成为购房主力

三、合肥土地市场发展

四、直面2005合肥房地产市场

1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 6、以房地产经济为先导，促进多产业并进

7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率

8、信贷:政策调整引导理智消费 9、未来合肥楼盘的发展趋势

安徽合肥市房地产市场分析报告

随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位， 尽管 近些年 受国家宏观调控政策的影响，但 合肥市房地产业发展势头依然迅猛， 特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势， 正逐渐成为二线城市中新的投资热点。

一、合肥市房地产发展现状 1 、房地产市场迅猛发展

据统计， 2004 年该市共完成房地产开发投资 133.23 亿元，其中住宅投资额 104.62 亿元，同比分别增长了 39.86 ％和 50.51 ％；施工面积 1414.97 万平方米，其中住宅 1106.59 万平方米，同比分别增长了 32.03 ％和 33.34 ％；新开工面积 710.95 万平方米，其中住宅 555.75 万平方米，同比分别增长了 19.02 ％和 18.28 ％；竣工面积 566.39 万平方米，其中住宅 464.99 万平方米，同比分别增长了 53.33 ％和 59.25 ％； 2005年1-2月 在城镇以上投资额中房地产完成投资 19.24亿元，增长45.9%。

2004年合肥基础数据统计表 房地产开发投资 其中住宅投资额 其中新开工面积 其中住宅面积 133.23 亿元 104.62 亿元 710.95 万平方米 555.75 万平方米 施工面积 其中住宅面积 竣工面积 其中住宅面积 1414.97 万平方米 1106.59 万平方米 566.39 万平方米 464.99 万平方米 与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。 与此同时，合肥市的商品住房销售状况一直呈稳中有升、一路走高的趋势。尤其是近 7年，合肥市房地产市场形势更加看好。从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案65.97万平方米，销售金额9.8亿元。2000年已达到141.7万平方米、销售金额21亿元。而刚刚结束的2004年，合肥市 商品房销售面积 371.37 万平方米，其中住宅销售面积 315.85 万平方米，同比分别增长了 30.76 ％和 29.74 ％；商品房销售额 93.64 亿元，其中住宅销售额 71.62 亿元，同比分别增长了 37.59 ％和 30.71 ％。另据资料显示，在 2004 年合肥市商品房销售中，个人购房率达 98 ％以上，目前该市城市居民人均住房建筑面积达 24.6 平方米，住房成套率达 91 ％。 随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增长：建筑面积８０－１５０平方米住宅保持良好销售势头，尤以１２０－１５０平方米的商品住宅销量占主流；同时，建筑面积１５０－２００平方米大套型住房销量大幅上升。

2 、合肥市房价一路走高

目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为 2722元/平方米。而据同一部门的信息，2004年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在2004年8月份以后开始趋于平缓。 据悉，2005年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%； 3000-4000元/平方米的约占52%； 2000元/平方米左右的占8%。从售价上看， 2000-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500元的也有大幅增长，单套４０万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近３２％。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快： 2002年省城新建商品房的均价1856元／平方米，2003年增至2148元／平方米，到2004年又猛增到2791元多，至2004年底，一些热点地段的住房售价已达到近4000元／平方米。 就在 2005 年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了 100 元左右。 年均增长 27％的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。

此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。 3、商品房总体上供小于求

据合肥市房产局相关人士介绍，2004年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。

需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

数字的差距意味着在近6年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。 4、合肥各区域房价现状

目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米２５００元－３０００元之间，当然也不乏类似绿城 · 桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米３０００元以上高档次楼盘，均价在每平方米２０００元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，合肥房价与收入比大约在８－９之间，与国际惯例的房价与收入比６，房价涨幅偏高。

随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。 5、规模化开发主导市场

经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于2005年陆续亮相。业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。

尽管上世纪90年代合肥也曾出现了琥珀山庄、西园新村等少数大盘，但整个市场尚无法与近几年呈现出的规模化开发蓬勃发展之势相比。2001年，30万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；占地490亩的新华学府花园和占地600亩的颐和花园先后于2002年和2003年上市，更是延续了本土开发商的规模化开发进程。尤其是占地480亩的绿城桂花园及建筑面积70万平方米的国际花都、37万平方米的金色池塘等由外地知名房地产企业开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势体现得淋漓尽致。随着建筑面积130万平方米的金水湾、23万平方米的滨水城、30万平方米的西湖花园、40万平方米的静安新城、占地面积1000亩的奥林匹克花园、600亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，可以预测合肥楼市的未来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。 6、卖方市场渐变买方市场

在2004年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开

发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的 “ 卖方 ” 梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。 7、五大因素推动房价上涨

其一是住房需求量仍然很大。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很快。 2002 年以前，合肥市城区面积为 130 平方公里，人口为 137 ． 95 万。但 2002 年行政区划调整后，根据合肥市千亿元规划，到 2010 年城区面积将增加到 280 平方公里，人口将增加到 300 万。庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。 其二是 2004 年前三季度合肥市房地产开发企业土地购置费完成 21.5 亿元，同比增长 47.2% ，土地购置面积为 361.4 万平方米，同比增长 4.8% ；完成土地开发面积为 111.2 万平方米，同比下降 26.7% ；可以看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2005 年的一个市场特征之一。有关土地供应的政策会越来越规范，加上 2005 年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原来的几万元一亩增长到现在的几十万，甚至 100 多万元。小区的建筑成本会因此相应提高。其次，拆迁成本必然增加，建材成本价格的上涨、住宅结构的调整和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。

此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。

为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建 50 万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实， 2005 年房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年在高位盘整。如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在 10% 左右，与 2004 年的暴涨幅度相比较减缓 50% 。但是多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差异。 其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡

供求结构矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一个问题，据统计， 2004 年合肥房地产市场上中高价位（ 3000 元／平方米以上）和大户型 100 ～ 150 平方米的商品住房，供给和销售占了市场的近一半，而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少：从面积上看， 80 平方米以下的仅有 8 ． 13 万平方米，总户数仅为 1286 户；从价格上看，在 580 ． 7 万平方米的新建房屋中，售价低于 2000 元每平方米的仅有 100 万平方米，户数只有 7000 户左右，可以说少而又少，根本无法满足市民的需求。