盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行) 第一章 总则 1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。 1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。 1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。 第二章 城市土地使用管理 2.1城市用地分类 2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。 2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。 2.2建设用地的适建性规定 2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。 2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。 仅供个人学习参考
2.2.6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。 2.3建筑基地控制指标 2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设： 2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。 表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标 1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的； 2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的； 3、国家和省的有关政策发生变化的。 符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。 2.3.5建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。 建筑密度(％) 容积率 建设基地类型 新区 旧区 新区 旧区 低?????层 35 40 0.8 1.0 住 多?????层 24 25 1.4 1.5 宅 用 中?高?层 20 22 1.8 2.0 地 高?????层 18 20 2.5 3.0 多层 35 40 2.0 2.5 办公建筑 公共 高层 30 35 4.0 4.5 设施 多层 45 50 2.7 3.0 用地 商业建筑 高层 40 45 5.0 5.5 低层 45 50 0.6-1.0 0.6-1.2 工业建筑 多层 40 45 0.8-2.0 0.8-2.5 注：1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。 2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。 3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积仅供个人学习参考
应计入建筑总面积。 4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施； 表2.3.7开放空间增加建筑面积指标 每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平允许建筑容积率 方米） ＜2 1.5 ≥2-＜4 2.0 ≥4-＜6 2.5 ≥6 3.0 注：开放空间的条件和计算方法见附录四。 2.3.9建筑层数的计算 建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者(含符合植被要求的覆土厚度)，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。 第三章 建筑管理 ?3.1建筑间距 L=L1±L2 L=建筑间距 L1=日照间距 L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离 L1=i·H L1=日照间距 i=日照间距系数 H=建筑的计算高度 方位 折减值 >0o—≤15o 1.0L1 >15o—≤60o 0.9L1 >60o 0.95L1 注： 1、表中方位为正南向（0o;）偏东、偏西的方位角。 2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。 沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。 低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。 沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。 建筑 高层(遮挡) 多层、中高层(遮挡) 低层(遮挡) 仅供个人学习参考
类别 山墙 山墙 山墙 平行垂直平行垂直平行垂直高层 单侧单侧单侧或布置 布置 两侧 布置 布置 两侧 布置 布置 两侧 (被遮挡) 或无 或无 无 30 25 13 — 18 15 13 — 18 15 13 — 多层、中高层(被遮30 20 13 — 12 10 8 — 12 — 6 — 挡) 低层 30 20 13 — 12 10 8 — 6 — — — (被遮挡) 注： 1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。 2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。 3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。 4、“—”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。 高层住宅建筑 多层、中高层住宅建筑 低层住宅建筑 控制间距建筑山墙 山墙 山墙 平行垂直平行垂直平行垂直类别 单侧单侧单侧布置 布置 两侧 布置 布置 两侧 布置 布置 两侧 或无 或无 或无 高层非住宅 24 20 13 — 15 13 9 — 12 13 13 — 建筑 多层、中高层 18 13 9 — 12 9 6 — 10 — 6 — 非住宅建筑 低层非住宅 9 9 9 — 9 6 6 — 9 — — — 建筑 注：独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。 高层 多层 低层 控制间距山墙 山墙 山墙 平行垂直平行垂直平行垂直建筑类别 单侧单侧单侧或布置 布置 两侧 布置 布置 两侧 布置 布置 两侧 或无 或无 无 高层 18 15 13 — 13 13 9 — 9 9 9 — 多层 13 13 9 — 12 9 6 — 6 6 6 — 低层 9 9 9 — 6 6 6 — 6 6 6 — 注： 1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。 2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。? 老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加0.15计算。 学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建仅供个人学习参考 筑控制。 3.2建筑物退让 ；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。 （1）符合日照、消防、施工、安全等要求。 （2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。 按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。 界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。 ??? 其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。 新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。 城市新区退让主干道不小于25米(不小于15米绿化带)，退让次干道不小于15米(不小于10米绿化带)，作为临路绿带。主干道交叉口让出不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口让出不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口让出不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场。 铁路等级 建筑物后退距离（米） 铁路干线 20 铁路支线 15 后退城市公共绿地边界的最小距离（m） 建筑类别 绿地在建筑的东、西和南侧 绿地在建筑的正北侧 围墙 0.5 0.5 低层 2 3 多层 3 5 建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长高层 3 度的0.12倍，且大于6米 建筑物离现状高架和匝道的距离（m） 类别 居住、学校和医院类建筑 其它建筑 低、多层 高层 低、多层 高层 高架 30 40 15 20 匝道 20 20 10 15 城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。 3.3建筑物的高度控制 3.3.1建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。 3.3.2商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制仅供个人学习参考
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