中国指数研究院 中国房地产指数系统
2012年中国房地产市场总结 & 2013年展望
住宅月度楼面均价(左)商办月度楼面均价(左)住宅月度溢价率(右)商办月度溢价率(右) 300025002000元/平1500方米100050000? 09住宅：1416，49.5%商办：1273，23.3 10住宅：1433，32.4%商办：1438，20.0 11住宅：1254，13.3%商办：1425，14.1 12.1‐11住宅：1306，8.3%商办：1140，8.2`@ %数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com 住宅楼面均价略有回升，但各类用地整体水平仍低于去年同期。2012年1-11月，全国300个城市各类用地楼面均价为898元/平方米，同比下降5.9%，其中住宅用地楼面均价为1306元/平方米，同比上涨4.2%，而商办用地为1140元/平方米，同比下降20.5%。下半年以来，一二线城市土地市场热度提高，带动住宅楼面均价结构性上涨，其中11月达1818元/平方米，为2010年以来最高值。下半年成交的北京万柳、朝阳孙河乡地块、上海徐汇滨江、浦东浦兴地块、杭州三堡单元地块均价均在2万元以上。
下半年溢价率略有回升，但1-11月整体水平仍低于去年同期。1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为7.3%，比去年同期低6.0个百分点。其中，住宅用地溢价率为8.3%，商办用地为8.2%，分别比去年同期低6.3、7.6个百分点。具体来看，上半年各类用地平均溢价率为4.7%，7-11月回升至9.6%，其中住宅用地溢价率整体呈上升趋势，10月达到年内最高点13.3%，11月小幅下降至11.3%；商办用地1-7月上升明显，7月达到年内最高值19.0%，8-11月逐渐下降，11月降至4.1%。
(3) 出让金：总额逐渐回升，住宅用地贡献较大
出让金总额逐渐回升，其中住宅用地回升明显。2012年1-11月，全国300个城市土地出让金总额为1.6万亿元，同比下降18.9%。其中住宅用地出让金为1.0万亿元，同比下降21.4%；商办用地出让金为3643亿元，同比下降15.4%。从各月走势来看，住宅用地的出让金逐渐回升，10月达到年内高点1431亿元，较年初增长1.4倍，11月降至1248亿元；商办用地也整体呈增长趋势，但增幅不及住宅用地，8月增至457亿元，较年初增长82%，9-11月逐渐下降，11月降至337亿元。
5. 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健
(1) 销售业绩：销量及业绩均明显好于过去两年
图：2010年至今十家代表企业月度销售金额走势
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，
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销销售面积(右)销售额增长12.4%，面积增长19.1%?
年均销售额(左)销售额增长21.8%，面积增长27.6%?年均销售面积(右)1000?800?600?万平方400?米200?0?800600亿元412?400377?463?449?564?573?2000
注：代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
十家代表企业销售额和销售面积均较过去两年有显著增长。2012年前11月，十家企业累计销售总金额为6203亿元，同比增长20%，比2010年同期增长41%。十家代表企业销售业绩上半年逐月上升，销售额在6月达到全年峰值，为793亿元，下半年继续稳定在较高水平。其中，万科累计销售额达1271亿元，仍位居总量第一位，比去年同期增长9%。保利累计销售额超过900亿元，同比增长36%，年内有望突破千亿，与万科差距进一步缩小。绿城和世茂同比增幅最高，分别为68%和49%。代表企业销售面积总计6305万平方米，同比增长25%，销售面积的峰值并没有与销售额峰值同时出现，而是出现在10月，达到797万平方米（主要源于恒大年底发力）。恒大前11月累计销售面积1426万平方米，位居第一，万科以1179万平方米次之，世茂累计销售378万平方米，同比大幅增长71%，增幅最为显著。
(2) 企业拿地：总体为近三年较低，但下半年积极性明显提高，布局重点回归一二线
图：2010年至今十家代表企业拿地面积总和
6005001500400亿元300拿地金额(左)拿地面积(右)20002001000万1000平方米5000
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
拿地金额超去年同期，拿地面积为近三年最低，万科、保利最为积极，中海、龙湖也较为突出。1-11月，十家代表企业拿地金额共计1585亿元，同比小幅增长6%，拿地面积共计6903万平方米，同比下降13%。今年企业拿地主要集中于下半年，7-11月代表企业累计拿地金额共1167亿元，是上半年的2.8倍，拿地面积为3424万平方米，比上半年高16%，10月为全年最高，金额和面积分别
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为356亿元、1020万平方米。今年下半年，特别是9-10月，企业拿地更多集中在一二线城市这类地价高的地方，推升了拿地金额的快速增长。万科今年在土地市场最为积极，截至11月底，已完成投资509亿元，共拿地2126万平方米，无论是拿地金额还是拿地面积都为十家代表企业最高。保利位列第二，共计319亿元、1064万平方米，拿地金额同比大幅上升68%，龙湖共拿地182亿元、631万平方米，金额同比增长103%，增幅最大。
(3) 资金状况：龙头企业资金状况改善明显，销售回款速度逐渐加快
图：A股房地产上市公司整体及招保万金四大房企现金与短期负债比
4A股全体A股去除招保万金招保万金321.180.870.7601.471.681.901.6110.951.061.090.930.900.760.730.81数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
行业短期偿债能力4较去年底持续好转，招保万金现金流充裕。2012年A股房地产上市公司整体的短期偿债能力持续好转，截止三季度末，现金与短期有息负债之比达到1.09，较去年底提升0.16，意味着行业整体的资金风险持续下降。但是不同企业出现分化，龙头房企依托更均衡的业务体系，偿债能力回升比较明显，招保万金四大房企的现金与短期负债比值在1.6-1.9之间变化，明显高于行业平均水平，现金流充裕，短期偿债压力不大。而除招保万金的A股房地产企业现金与短期负债之比虽然在一季度触底之后表现出小幅回升态势，但依旧处于低位，中小型企业的资金压力依旧突出。
2012中国主要城市房地产市场标杆企业：深耕当地市场，把握主流需求成就标杆地位
由此可见，企业在当前形势下想要继续做强做大，成就和巩固自身在行业的标杆地位，应当顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场，同时把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域和城市的差异与分化日趋明显，同时，各房地产企业在经营水平、资源利用能力、品牌形象等方面的差距日益加大，强者更强，标杆企业凭借在当地多年丰富经验和资源的积累，发挥越来越重要的作用，领先优势继续扩大。为帮助企业更合理进行布局、深耕当地市场、持续优化资源配置，同时推动各地方公司全面提升经营绩效，在当地市场更好的发挥标杆作用，以使龙头企业更上规模，中型企业奋起直追，小企业继续向标杆企业迈进和学习，中国指
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衡量企业的短期偿债能力，本报告中使用企业的货币资金与短期有息负债比，即：现金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）。 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，
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2012年中国房地产市场总结 & 2013年展望
数研究院对全国主要城市重点房地产开发企业的经营状况进行了研究，基于销售额、销售面积、销售去化率、客户满意度等关键性指标，运用加权赋分法，形成2012在各地市场发挥重要作用的标杆企业，一方面肯定这些标杆企业对当地市场发挥的重要作用，另一方面为其他企业提供学习和借鉴的榜样，详见下表（表1-18）：
(1) 北京 (2) 上海
表：2012北京房地产市场地位领先企业 表：2012上海房地产市场地位领先企业
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业
排名 企业
中海地产 1 绿地集团 首开股份
2
万科
保利地产 3 上海大华 北京城建
4
保利地产
万科 5 新城控股 远洋地产
6
中海地产
龙湖地产 7 金地集团 方兴地产
8
旭辉集团
金融街 9 绿城集团 金隅嘉业
10
仁恒置地
(3) 广州 (4) 深圳
表：2012广州房地产市场地位领先企业 表：2012深圳房地产市场地位领先企业
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业
排名 企业
保利地产 1 万科 富力地产
2
招商地产
越秀地产 3 华侨城 雅居乐地产
4
星河地产
敏捷地产 5 中洲地产 万科
6
绿景地产
碧桂园 7 莱蒙国际 中海地产
8
和记黄埔
香江控股 9 合正集团 海伦堡地产
10
深业集团
(5) 天津 (6) 重庆
表：2012天津房地产市场地位领先企业 表：2012重庆房地产市场地位领先企业
排名 1 2 3 4 5 6 7 8
企业
排名 企业
保利地产 1 龙湖地产 融创中国
2
金科地产
金融街 3 融创中国 富力地产
4
保利地产
万科 5 万科 天房集团
6
中海地产
远洋地产 7 恒大地产 首创置业
8
协信地产
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，
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排名 9 10
企业 排名 企业 仁恒置地 9 华润置地 招商地产
10
金融街
(7) 杭州 (8) 宁波
表：2012杭州房地产市场地位领先企业 表：2012宁波房地产市场地位领先企业
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业
排名 企业
绿城集团 1 雅戈尔置业 滨江集团
2
荣安地产
中海地产 3 中海地产 万科
4
宁房股份
金地集团 5 万科 世茂房地产
6
银亿股份
龙湖地产 7 维科置业 天阳置业
8
国骅集团
德信地产 9 世茂房地产 保利地产
10
布利杰置业
(9) 南京 (10) 苏州
表：2012南京房地产市场地位领先企业 表：2012苏州房地产市场地位领先企业
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业
排名 企业
中海地产 1 中海地产 苏宁环球
2
万科
保利地产 3 九龙仓集团 金地集团
4
招商地产
万科 5 雅戈尔置业 仁恒置地
6
合景泰富
弘阳集团 7 世茂房地产 复地集团
8
中新置地
大连万达 9 吴中地产 翠屏国际
10
首开股份
(11) 长沙 (12) 武汉
表：2012长沙房地产市场地位领先企业 表：2012武汉房地产市场地位领先企业
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业
排名 企业
大连万达 1 保利地产 恒大地产
2
福星惠誉
保利地产 3 万科 万科
4
大连万达
绿地集团 5 武汉地产集团 五矿建设
6
华侨城
华润置地 7 百步亭 北辰实业
8
新世界中国
中海地产 9 绿地集团 凯通置业
10
保利置业
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