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2012 年中国房地产市场总结 & 2013年展望 2012年12月20日
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摘要.............................................................................................................................................0?第一部分：2012年中国房地产市场总结......................................................................................2?
1.?政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓...................................2?2.?新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大..................................5?3.?二手房：价格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房..............................................10?4.?土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温.....................................................14?5.?企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健..............................................15?
第二部分：2013年中国房地产市场展望....................................................................................21?
1.?宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向...................................................21?2.?市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低............................................................22?3.?关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧.........................................................................24?
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研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
摘要
1. 2012年中国房地产市场总结
(1) 政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓
2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供
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2012年中国房地产市场总结 & 2013年展望
应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。
(2) 新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期
大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓
价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。重点城市成交方面，1-11月住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达24.6%，11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降6.7%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。全国来看，市场销售持续向好带动企业投资开工信心逐渐恢复，1-11月房地产开发投资额同比增长16.7%，但仍低于过去六年同期平均增速10.4个百分点；累计新开工面积降幅缩小至7.2%，是历年同期首次出现同比下降。
(3) 二手房：价格领先新房上涨并创历史新高，成交回升但力度不及新房
价格方面，十大城市主城区二手房价格率先在3月止跌反弹并连续9个月环比上涨，年末价格创历史新高，比2011年8月的阶段性高点高出3.1%。成交方面，十大城市成交量在年初触底后逐步回升，11月达到两年来单月最高（7.1万套），前11月总成交量即已超过去年全年。整体来看，二手房成交回升力度不及新房，但价格上涨时间领先新房。
(4) 土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温
供求方面，1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%，出让金21.6%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11月推出及成交面积均增至年内最高点，十大城市土地市场供求表现好于全国。价格方面，在下半年北京、上海等升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1-11月全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%；平均溢价率为8.3%，仍比去年同期低6.3个百分点，但下半年多个月份超过10%，处于2011年下半年以来的较高水平。
(5) 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健
销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长20%和25%，销售额在6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。
2. 2013年中国房地产市场展望
(1) 宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，
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2012年中国房地产市场总结 & 2013年展望
宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，经济形势好于2012年。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，明年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。
(2) 市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低
在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市明年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
(3) 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧
不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。
第一部分：2012年中国房地产市场总结
1. 政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓
2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，
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2012年中国房地产市场总结 & 2013年展望
(1) 地方政府通过调整公积金等方面鼓励合理需求，货币信贷政策微调也予以支持
? 多个地方政府调整公积金政策支持首套购房需求
住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。
与此同时，地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面，但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。
? 货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升
房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。2012年二三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226亿元，三季度增长29%至4168亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。
(2) 继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求
? 中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实
中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果，并在年中派出督察组监察落实情况。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。下半年，各部委相关负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。
? 地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策
部分政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调，表示要坚决贯彻落实房地产调控政策。2月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停，7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5、6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷
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纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。10月，陕西出台了《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，确定合理利润率并控制在10%左右，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求，以控制房价。
? 货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求
货币政策适度宽松形势下，严格执行差别化信贷政策，仍严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。
(3) 土地供应、保障房建设等长效机制完善，缓解供应不足矛盾
? 土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划
推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。年内，国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。同时，国土部继续加强与证监会、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、证监会等部门，对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。11月，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
制定合理的土地供应计划，提高中小户型商品房和保障房的供地比例。今年，国土资源部屡次提出，要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应。5月，国土资源部发出公告，对各级国土资源主管部门提出明确要求，要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，加强土地市场研判和督导，加强监管，实现土地有效供应。8月，各地根据上半年住房用地供需和已供土地开发利用情况，对年初确定的住房用地供应计划进行了调整，全国合计总量为15.93万公顷，其中，保障性安居工程计划用地为4.76万公顷。其中近20个地区计划量减少，5个地区计划量增加。
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