应用说明
二零一五年六月
新版《城镇土地估价规程》
目录
一、修订的主要内容
1、结构调整 2、概念调整 3、要求调整 4、文字调整
二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点 2、报告撰写的注意事项 3、档案资料的管理要求
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、修订的主要内容
1、结构调整
原 < 城镇土地估价规程、 新< 城镇土地佔价规程〉 前旨 刖旨 1范围 1范围 2引用标准 2规范性引用文件 3术语和定义 3总则 4总则 4估价原则及价格影响因素 5价格影响因素 5基本估价方法 6常用宗地估价方法 6基准地价评估 7基准地价评估 7宗地地价评估 8宗地地价评估程序 &主要用途土地价格评估 9不同用途土地价格评佔 9其他权利土地价格评估 10不同权利土地价格评估 附 录 A收益还原法原理及公式 A收益还煩法原理及公式 B市场比较法原理及公式演变 B基准地价评估用表 C基准地价评估用表 C基准地价成果图式 D名词解释 E估价报告规范格式 D现场勘查用表 E土地估价报告及技术报告 （评估工作底稿）规范格式 需要重点关注的是：现场勘查用表一一估价师现场查 勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存
档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整
新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名 词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估 价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价 期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整，修改前后概念对比如下:
修改前 修改后 地价：在市场条件下形成的土地权利价格，包括在 公开 市土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收 益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条 件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权 利特征是出让土地使用权。 场条件下形成的客观合理的价格和在 特定市场 条件 下形成的市场关联各方可接受的价格。 无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建 设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地 上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为 地下空间使用权或空中使用权价格。 基准地价：是指在城镇规划区范围内 基准地价：在土地利用总体规划 确定的城镇可建设用地 范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质 地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评 估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期 土地权利的区域平均价格。 ，对现状利用条件 下不冋级别或不冋均质地域的土地，按照商业、居住、 工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高 年期土地使用权区域平均价格。 标疋地价：标疋地价是政府根据官理需要，评估的某一 宗地标疋地价：标疋地价是政府根据官理需要，评估的 标准 宗在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使 用权价格。地在现状开发利用、正常市场条件下 ，某一估价期日 法定它是该类土地在该区域的标准指导价格。 最高使用年期下的土地权利价格。 市场比较法：根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的， 市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具 修改前 比较，并对类似地产的成交价格作适当修正， 以此估算 待估土地客观合理价格的方法。 修改后 类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价 格的方法。 有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进 行且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较， 并对 成本逼近法：是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用 之成本逼近法：以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之 和和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税 金和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和 土地土地增值收益来确定土地价格的方法。 剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专 业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土 地价格的方法。 增值收益等确定土地价格的方法。 剩余法：在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础 上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利 润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。 基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修 正公示地价系数修正法：利用 城镇基准地价（路线价）、标 系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域 条件定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，按照替代 原和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对 照修取待估宗地在估价期日价格的方法。 相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻 所 则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的 条件法。 相邻地区：与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。 正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正， 进而求相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格 的方在地域的其它均质地域。
2014版《城镇土地估价规程》应用说明 - 图文
