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房地产销售基础知识培训资料（一）
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什么是房地产市场？
狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。
广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 房地产市场包括哪些种类？
（1） 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交
流市场，由政府直接控制和垄断经营。
（2） 房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使
用者的纵向流通市场。
（3） 房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使
用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
房地产市场有什么特点？
（1） 经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而
房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。
（2） 流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形
式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
（3） 市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，
任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。
（4） 市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。
（5） 供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的
不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基于需求其数量基本上是恒定的。 （6） 不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场
流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 （7） 市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚
远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8） 房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大
的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。
什么是居住面积？
居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。 什么是使用面积？
使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 什么是建筑面积？
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对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室的建筑面积与分摊的公用建筑面积。 什么是套面积？
套面积包括套使用面积，套墙面积和阳台建筑面积。 什么是公摊面积？
公摊面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积。 什么是阳台？
阳台就是封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 什么外阳台？
外阳台就是不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 房屋由哪几部分组成？
房屋由地基与基础墙或柱，楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。 房屋面积分为哪几类？ （1） 实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的
面积后的净使用面积，俗称地砖面积。
（2） 建筑面积（套面积、轴线面积）：包括房屋居住可用的实用面积、墙体
柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。
（3） 公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区其他一些配套设
施的公摊面积。
什么是建筑密度？
建筑密度=建筑基地面积÷用地面积 什么是容积率？
容积率=总建筑面积÷用地面积 什么是绿化率？
绿化率=绿地面积÷用地面积 地类的分级？
（1）1类地用途：商业、政府、环境
（2）2类3类地用途：出行、医疗、交通、购物方便。 （3）4级土地以不允许开发经济适用房。 （4）7、8级土地做工业使用。 什么是房地产？
又称不动产，具有整体性，不可分割性，是房产和地产的总称。 房地产的产权？
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋的使用权。 土地使用权？
是指土地使用者对土地使用的权限，拍卖招标的方式出让给土地使用者，包括开发权、收益权、处置权。 什么是三通一平？
水通、电通、路通、土地平整完毕。 什么是七通一平？
上下水通、排污通、排水通、路通、电通、煤气通、通讯通及场地的平整。 房地产价格有什么特点？
房地产价格与一般物价即有共同之处，也有不同的地方，共同之处是：
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（1） 都是价格，用货币表示。
（2） 都是波动，受供求等因素的影响。 （3） 按质论价，优质商价，劣质低价。
房地产价格与一般物价有所不同，表现出房地产几个的特征主要有下列四个： （1） 房地产价格既可表示为代价的价格，同时也表示为使用和收益代价的租
金。
（2） 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 （3） 房地产价格是在长期考虑下形式的。
（4） 房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形式，交易主体间的个别因
素容易起作用。
房地产定价：（1）成本加成，（2）目标利润定价，（3）竞争（市场）售价对比法，（4）成本加权点。 什么是市场价格？
房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格，它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间，供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
市场价格可分为公平市价和非公平市价：公平市价是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响，这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。 公平市价形成的条件：（1）公开市场，（2）交易对象具备市场性，（3）交易双方具备充分信息，（4）交易双方不受任何压力，（5）理性的经济行为，（6）适当的时间完成交易，（7）正常合理的付款方式。 什么是理论价格？
房地产的理论价格是如果将房地产放在合理的市场上交易它应该实现的价格，理论价格不是事实，但又是客观存在的。 什么是评估价格？
房地产的评估价格简称评估价，是评估人员对房地产客观合理价格作出的一种评估、推测或判断。评估价格也不是事实。 什么是房地价格？
房地价格又称房地混合价，是指建筑物联通其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价，对于同一宗房产来说: 房地价格=土地价格+建筑物价格 土地价格=房地价格-建筑物价格 建筑物价格=房地价格-土地价格 什么是楼面地价？
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
由此公司可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者的关系，即： 楼面地价=土地单价÷容积率 什么是租赁价格？
租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
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