上漲幅度超過了5%，跟全球大部分工業地產市場衰退的情況形成鮮明對比。北京2010年工業物業租金同比上漲18%，佔據全球工業物業租金增長最快城市排行榜第2名。張良軍表示：“2011年，中國的工業物業市場價格將由於供應短缺而需求旺盛繼續保持良好的增長態勢，這一態勢在北京、上海、成都、深圳重慶等城市表現得尤為明顯。同時，由於中國政府對於工業用地指標分配實行了更為嚴格的總量控制，而各類投資特別是與內需增長相關的投資對工業物業的需求有增無減，這一增長趨勢在未來將得以延續。”
投資：由於住宅投資受政策嚴控影響，資金流入商業地產領域，尤其是住宅被限購的一二線城市更加明顯。尤其是在全球經濟不確定因素增多的背景下，中國越來越明顯成為投資者青睞的主要投資目的地之一。由葉成宇領導的高緯環球投資部團隊在過去的半年內已經連續促成4宗整棟商業物業交易，總投資額超過人民幣45億元，創五大行之最。
房地產市場調控繼續趨緊，房地產開發商資金鏈逐步縮緊，融資需求增加。底價成交主導土地市場。開發商對後市悲觀預期加劇。但全國主要城市商業物業散售市場空前活躍，儘管租金有明顯增長，投資收益率仍保持低位。中國依舊是海外投資者青睞的目標投資國；尤其在商業地產領域，位於核心位置的成熟有租金收入的物業是大多數投資客戶的首選，並積極投資二三線城市購物中心等零售物業。具有較強融資能力的大型國有企業和保險企業將極有可能成為投資型或自用型寫字樓物業的主要買家。
表2 2011前3季度全國房地產TOP30榜單 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 公司名稱 萬科集團 恒大地產 中海地產 保利地產 綠地集團 萬達集團 碧桂園 龍湖集團 綠城中國 雅居樂 華潤置地 富力地產 世茂房地產 中信地產 金地集團 銷售金額/億元 965.7 694.0 586.0 580.0 540.0 450.0 330.0 289.0 267.0 245.0 237.0 220.0 214.6 196 排名 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 公司名稱 遠洋地產 招商地產 融創中國 融僑集團 保利香港 首開股份 中國鐵建 新城控股 金輝集團 金科集團 中國中鐵 佳兆業 SOHO中國 九龍倉 銷售金額/億元 185.8 151.0 135.0 125.0 121.0 119.2 107.0 106.0 105.0 103.0 102.0 101.0 100.3 99.0 97.0 中糧集團 195 30 （資料來源：CRIC，中國房地產測評中心）
3 前3季度中央空調市場回顧
3.1 市場總體發展
2011年前3季度國內中央空調市場實現總體銷量375億元，相比2010年同期330億元的銷量增長幅度約為14%，而2010年相比2009年上半年同期的增長幅度達到了近30%。這一資料表明，2010年中央空調市場高速增長的態勢在2011年前3季度得到了延續，但是增速相比2010年度同期明顯放緩（圖1）。業內人士分析指出，全球嚴峻的經濟形勢及國內高通脹壓力、房地產市場宏觀調控及較為緊縮的財政金融政策是國內中央空調市場增速放緩的
主要原因。
3.2 季度對比：增速明顯放緩，後市不容樂觀
對比本年度各個季度的銷售資料來看，1季度國內中央空調市場的總休容量為125億元，2季度總量則達到了154億元，相比1季度呈現出持續走高的態勢，市場加速上揚非常明顯，但是本年度3季度國內中央空調市場的銷量卻未能突破百億元的關口，僅有96億元，分別比前兩個季度單季銷量下降了23%和27%，因而單從季度的銷量來看，2011年3季度國內中央空調市場形勢不容樂觀。《中央空調市場》雜誌監測的60家主流中央空調品牌2011年前3季度的平均銷量增幅達到了近25%。但是第3季度部分品牌銷量較2010年同期出現了下滑的走勢。
3.3 品牌：格局總體穩定，差距拉大分化明顯。
從2011年上半年的整體市場表現來看，國內各大品牌的銷量都得到了有效提升，部分品牌的增長幅度甚至達到了40%以上，但是從3季度開始，受制於全球經濟及國內宏觀調控、通脹壓力及金融緊縮政策的影響，各大品牌的銷量增速明顯放緩。縱觀前三個季度各大品牌的整體表現來看，國內中央空調產業自2009年以來形成的品牌格局並未發生太大的變化，幾大外資品牌及美的、格力兩大品牌牢牢把持著第一陣營的地位。國產品牌方面 ，2011年前3季度格力和美的2大品牌除了繼續保持了在傳統多聯機和單元機市場的優勢以外，在水機和末端市場也開始發力，其多元化且豐富的產品陣營正在提升他們的整體競爭能力，前3季度兩大品牌的銷量同比都取得了大幅度的增長。2011年前3季度天加、盾安相比2010年同期銷量進步非常明顯，2大品牌在歐美系品牌佔據優勢地位的水機市場占得了一席之地，同時在末端產品市場他們也取得了非常不錯的銷量。而在其他具備較好成長性的品牌中，國祥、志高、奧克斯、EK等上半年的銷量都取得了較好的增長。在合資品牌方面，2011年前3季度海信日立、江森自控約克等都取得了較好的市場業績，大金也走出了年初的低迷，二、3季度開始發力，在全國主流市場相繼收穫了諸多專案訂單，尤其在華東、華北等區域大多全面發力，對其銷量提升起到了關鍵作用。在多聯機市場，海信日立和東芝繼續保持強勢挺進的態勢，其中海信日立前3季度的銷量更是成功站上了15億元的門檻。4大傳統歐美品牌中開利、麥克維爾、特靈2011年前3季度也有精彩的市場表現。開利、特靈2大品牌2011年相繼中標了一批非常有影響力的工程，鞏固了其在水機市場的優勢。由於各個行業在整體經濟結構中所處的位置不同，受益政策刺激的力度與方式不同，所以恢復的先後順序與程度也有所不同，涉及到住宅、辦公、娛樂等場所的多聯機、風管機等小型中央空調市場復蘇得比較快，而涉及到核電、機場、地鐵等大專案的大型中央空調產品市場復蘇相對晚一些。這一現象在2011年第3季度同樣比較明顯。 圖1 2008—2011年4年前3季度市場容量對比 年份 2008年前3季度 2009年前3季度 2010年前3季度 2011年前3季度
銷售額（億元） 同比增長率/% 280 255 330 375 17.5 —8.9 29.4 13.6
圖2 2011年上半年主要品牌銷量分佈 銷售規模 30億元以上 10—20億元 5—10億元 3—5億元 5000萬元—3億元 代表品牌 大金、美的、格力 江森自控約克、開利、海信日立、麥克維爾、特靈 海爾、東芝、天加、三菱重工海爾、三菱電機、雙良、盾安、頓漢布希、遠大 申菱、三星、志高、松下、三菱重工、荏原、LG、三洋製冷、國祥、日立冷機、EK 富士通、台佳、新晃、奧克斯、東元、同方、美意、克萊門特、揚子、瀚藝、勞特斯、堃霖、捷豐、吉榮、TCL、西屋康達、歐威爾、楓葉能源、富田、貝萊特、天鵝、芬尼克茲、三洋 3.4 細分市場：競爭進一步加劇，品牌效應明顯
2011年前3季度各大品牌明顯加大了對細分市場的開拓力度，特別是幾大主流品牌圍繞高鐵、地鐵、機場、高檔商業地產的爭奪更加激烈。許多中央品牌紛紛對外宣稱中標地鐵、高鐵大額訂單，“軌道交通”成為2011年中央空調行業最熱的辭彙。與此同時，格力、美的2大品牌紛紛高調宣佈與相應國內知名房地產開發企業簽訂戰略合作協定，將觸角全面伸向全國各地的高端商業地產。
近年來美的中央空調相繼和記黃埔、萬科、恒大、雅居樂、碧桂園、陽光100、龍湖地產、東方銀座、招商局地產、中惠熙元、三聯投資、佳兆業、奧園地產等30多家房地產巨頭結成戰略合作夥伴，相關資訊表明，2011年前3季度美的中央空調在地產配套方面的銷售額達到了10億元左右。2011年，格力加強系統解決方案的應用與推廣，依託著強大的品牌實力及完備齊全的10大系列產品線，針對不同用戶的不同空間需求量身定制系統解決方案，一步到位解決所有問題。前3季度，格力單元機、模組機銷售穩步增長，多聯機、離心機產品增幅較大。2011年，格力更加重視細分行業的均衡發展，著力在“地產住宅”、“商業辦公”“醫療衛生”、“交通運輸”、“酒店餐飲”5大領域發力，並斬獲多個重大項目。
2011年，海爾中央空調基於消費需求之上在細分市場推廣以舒適空氣系統解決方案為核心的生態發展產業鏈條。目前，海爾中央空調是“中國房地產工程採購聯盟”首批戰略供應商，已先後與恒大、綠城、世茂、綠地、雅士等眾多地產業巨頭結成戰略合作夥伴，成為入圍“第3屆亞太商業地產國際峰會”的唯一空調廠商。在軌道交通領域已配套包括深圳地鐵、北京地鐵、上海地鐵、廣州地鐵等21條地鐵線路。在醫療衛生領域先後中標青島香港政府公立醫院以及北京小湯山醫院、天津海河醫院、廈門傳染性疾病研究所、廣東省人民醫院、廣東梅州市人民醫院等，被醫藥行業譽為“最適合醫療系統使用的中央空調”。
據瞭解，海爾中央空調將針對不同行業，不同客戶的個性化需求，提供點到點的差異化服務方案； 針對每個工程項目，從工程開始到用戶使用，進行端到端的五段全程跟蹤服務；針對用戶不同的機型特點，培訓具備專業水準的網點、工程師提供一對一的承包服務。截至目前海爾中央空調已經了組建專業服務維保隊伍，簽約社區店客戶1000多家，整合全國維修網路超過1500家，整合並簽約具有國家資質的安裝網路100多家，簽約第三方專業監理公司近50家，全方位保證上門服務的及時性。
各大品牌圍繞細分市場的競爭正呈現出明顯加劇的態勢，為了提高在細分市場的競爭優勢，部分品牌甚至不惜虧本爭搶訂單，對於這種非理性的競爭，許多業內人士都表示了極大的擔憂。
3.5 區域市場：整體格局趨於穩定，二三線城市正成為新的增長點
與前幾年的市場表現基本相同的是，經濟成熟程度是左右國內中央空調各區域市場發展的主要因素。以上海、江蘇、浙江為代表的華東市場；儘管在經歷奧運週期後北京的市場增量有所放緩，但是在山東、天津市場快速增長的影響下，華北市場依然佔據著非常重要的地位；華南市場前期廣東市場由於亞運會及大運會的建設帶動了許多中央空調項目，2011年以來雖然廣東中央空調市場出現了一定的下滑，但是其整體容量仍然可觀；而華中、西南市場近年來呈現出較好的市場趨勢。總體而言，當前國內中央空調已經形成了相對穩定的區域格局。
與此同時，伴隨著經濟發展水準的提高，許多二三線城市的城市化水準在加速，許多品牌也加大了對二三級城市的市場開拓力度。美的、格力等國產品牌紛紛選擇一大批較有市場發展潛力的二三級城市建立了辦事機構，甚至在部分發展較為成熟的區域設立了獨立的銷售公司，將管理和銷售的重心進一步下移，美的和格力都加大了在二三級城市體驗中心和展示廳的佈局。各大品牌一系列的舉措表明，二三線城市正成為中央空調新的經濟增長點。《中央空調市場》雜誌調研的資料顯示，2011年前3季度全國成熟二三級市場中央空調市場容量相比2010年同期增長了25%左右。
3.6 價格：整體價格提升，單季價格穩定
受持續通脹壓力的影響，2011年前3季度中央空調市場原材料價格持續上升，銅、稀土等原材料價格上漲的幅度更是創下了新高。原材料價格的上漲直接抬升了中央空調整機和末端配套產品的供價。《中央空調市場》對全國多家主流中央空調品牌相關負責人的調研結果表明，2011年前3季度國內中央空調市場的總體供價提升了10%以上，部分合資品牌甚至達到了15%，其中上半年提價較為明顯，3季度受市場銷量受陰的影響，單季總體價格水準保持在上半年末的水準。
4 產品分析 4.1 冷水機組
作為傳統中央空調領域中最為重要的產品系列，近年來我國冷水機市場取得了較快的發展，市場規模不斷擴大。2011年上半年冷水機組是所有機型產品中表現最好的產品系列，其整體銷量達到了74億元，相比2010年上半年55億元的銷量增長了近35%，在所有產品系列中增長幅度最大。但是進入3季度以後，冷水機組的銷量增幅明顯下降，前3季度全國冷水機組的銷量約為97億元，同比增速只在24%在右。在品牌方面，4大歐美系品牌仍然把持著冷水機市場50%左右的市場份額，但是隨著格力、美的、盾安、天加、國祥、台佳、奧克斯、志高、堃霖等一大批國產品牌紛紛加大進軍冷水機市場的力度後，國內冷水機組市場的市場占比正在發生分化，2011年前3季度國產品牌在冷水機市場特別是水冷螺杆機和模組機的市場銷量都有較大的提升。
離心機一直歐美系品牌的傳統優勢產品，作為中央空調最大的製冷設備，離心機的生產具有進入門檻高、技術難度大、相關技術面廣等特點，而也正是因為這些特點的存在使得離心機成為中央空調行業高技術含量的代表，而是否能夠生產離心機也可以看作是一個中央空調設備生產企業和品牌是否具有高技術含量和技術成就的標杆之一。2011年前3季度離心機的市場銷量超過了28億元，相比2010年同期增長了23%左右。近年來美的、格力等國產品牌紛紛加大了進軍離心機市場的開拓力度。而在合資品牌方面，特靈在離心機市場的優勢比較明顯一大批國產品牌紛紛將觸角伸向外資品牌具有傳統強大優勢的離心機市場，表明國產品牌的技術實力和綜合競爭力正在加強，也勢必影響離心機市場競爭未來的市場走勢。
在螺杆機組方面，雖然風冷螺杆機和水冷螺杆都屬於螺杆機，但是近年來兩大產品的市場表現卻大相徑庭。其中的本質研原因還在於水冷螺杆較低的技術門檻、較高的性價比以及廣泛的適用性帶來的巨大的市場規模，對於大部分由傳統家用空調延伸而來的國產品來說，水冷螺杆機是其做大市場規模的首選。正是基於這樣的原因，水冷螺杆機組開始進入百花齊放的競爭局面。與此相對應的是，由於綜合能效比相對較低、造價相對較高、適應性相對較差等原因，風冷螺杆機組正在逐漸被市場邊緣化。
2011年前3季度螺杆機的銷量約為41億元，其中水冷螺杆機的銷量達到了29億元，與離心機的銷量水準相當，相比2010年同期有著較大的增長。而風冷螺杆機組的銷量約為12億元左右，相比2010年有開始走出低谷的跡象。
作為冷水機組競爭最為激烈的產品之一，近年來各大品牌圍繞模組機的廝殺從未停止，價格競爭使得模組機的利潤逐步走低，部分品牌甚至在模組機上採取了收縮策略，這也一定程度上導致了近年來模組機市場處於一個相對較為平穩的局面。2011年前3季度模組機的總體銷量在28億元左右。
4.2 多聯機組
近年來，多聯機組在中國市場一直保持著二位數的增長速度，許多國產品牌都選擇從多聯機產品進入中央空調領域。經過多年的發展，多聯機早已超越其他產品成為中央空調的第一大類產品。但是多聯機是一個與房地產市場息息相關的市場產品，隨著國家房地產調控的加大，進入2011年度以來，多聯機市場開始面臨著空前的市場壓力。2011年1季度國內多聯機市場明顯放緩，進入2季度以後，隨著商業地產項目和高端地產項目的大幅增加，多聯機開始迅速擺脫低迷的走勢，銷量呈現出快速放大，3季度雖然相比於其他系列產品，多聯機的銷量仍然佔據著明顯的優勢地位，但是受累於3季度的整體形勢的影響，其絕對增量並未超過2010年。2011年前3季度國內多聯機產品的總體銷量達到了128億元，相比2010年同期增長幅度首次跌進10%以內。在具體品牌方面，大金仍然是多聯機市場的龍頭老大，美的、格力、東芝等品牌都有精彩的表現。一直專業致力於多聯機產品的海信日立2011年前3季度業績提升明顯。
4.3 水地源熱泵機組
隨著我國能源緊缺與環境問題日益嚴重，開發淺層地熱能資源，採用熱泵技術解決供暖、供熱和製冷問題的熱潮正在我國大規模興起。近年來水地源熱泵市場雖然是品牌眾多，但是行業魚龍混雜志，並未形成真正的行業領導品牌，行業也沒有達到許多想像的發展速度。雖然近年來許多品牌都嘗試了在許多大項目上水地源熱泵產品的應用，但是由於一系列因素的影響，水地源熱泵的推廣依然面臨著不小的壓力。但是從2011年度開始，許多水地源熱泵品牌開始發力，這直接使得2011年前3季度水地源熱泵機組銷量有所放大，其中3季度各大水地源熱泵品牌的專案訂單都比上半年明顯增加。2011年前3季度水地源熱泵的整體銷量約為32億元，其市場增速甚至超過了多聯機和單元機的增速。
4.4 溴化鋰機組
當前阻礙溴化鋰吸收式空調進一步發展的瓶頸主要在於我國天然氣資源的匱乏，雖然我國的能源政策提倡使用環保的天然氣資源，但我國能源結構中天然氣的比例僅占3%左右。此外，溴化鋰吸收式空調若要進一步發展，必須依靠小容量直燃機為突破。但這種小容量直燃機推廣普及的前提是天然氣管道網的普及與完善，而在國內這個條件還遠不具備。遠大前幾年推出的戶式直燃機產品BCT所以一直無法打開局面，主要原因就在於此。同時，國內尚未建立使用天然氣空調的優惠政策，致使這種小容量的直燃機在經濟方面難以與電製冷抗
第三季中央空调市场总结报告1111
