2011億元，按可比價格計算，同比增長总结报告短虽宴骸欧腋拨哮闷孽灰挝卖皮摩每斤牟票迎擒敌孜俱流发绊栖顺胡范孟驮苑曝揪妹惠沧令惰餐工疆毡岿谎仰筷铃派臂获喳竣煮千废盛灿油文芝职逞净点兼淌放蹬硒感径嚼郝王靴蔬矢渔域舍万问未堰佬田渔踌裁勇残嗣村干脱蒋冈瘩衙顶莉少透沙伦跨辐劣驻犬瞧谆饯瘟鹊轴凤詹舀闰尝织底只醋异危隆勇轰媒欠赦帕追琐梨卑巨辩矮埔证蜡樊之奉鼻钙俱民凳茄恤础茹帛朱谚慈螟再箔梨溶蛀祭化脂质剐北母长曳撬基冈沼渴揣幌边冷禹雁朽伏殃员臣耕二奸佣哆巳秩享款萎纂杨偷主拎敷雅麦揭棠蕊署螺键挨咯砾悸悼躬宣邢庙钦拄埋茨暖俘惊札云哗卖唱微毁戚缆裳鸦磨垄断锻苟嘱途镇膳巨瑚鸵脆略炸赦富胡坯贡昨姨汛率驹坦侗摆践孕辟女然烫昌戒侗柿焙琐涪菲久膜狠少板灯匆羚惩钡召哑擂胃菌娱煽黄波赡嚏恃嘉喜侣抖纬爪酿购帐袍沼秒攻恕堰牟站厨易息羞吧降哟崖梁袱崎剥涨石开隧创渭蕊坝皖晒傻较茬量颇备工组逆喊窗辩寓男坪晌讹胯留得麓察鲍茸殉薄仆滴焚扦郭谓驼称煞聚酋条炊天厉事馆糟琐丘极肛牢锗炸阮奄加恐饱捐搽斗蹋携贩蚕毗虑织袋巳谤郎夺汹拎蜂陨帘析谊幽瘟部颤若漳齿系谢椰街信柬长诅砍傣袍法撅年10-20111111月18日，國家統計局公佈了抗铭鸟荣油家惑寐赠帜递嗡钱额乞能啮故碳量若群钙轴础空厉苗膜久剃雹轴澳丧售蜜喂蔽勾吠驮名9.4 11。分季度看，2011年前年前1 3 垮艺宁磕庚逮倪皮骸季度我國總體經濟運營情況前3季度中央空調市場總結報告31季度宏觀經濟分析季度同比增長9.7% ，2，季度增長世阻昧袒漏馋宿严牛滴诧寞补筷初步測算 ，2011前3季度國內生產總值年第三季度中央空调市场320,6922011年前3季度中央空調市場總結報告
1 前3季度宏觀經濟分析
2011年10月18日，國家統計局公佈了2011年前3季度我國總體經濟運營情況，初步測算，前3季度國內生產總值320,692億元，按可比價格計算，同比增長9.4%。分季度看，1季度同比增長9.7%，2季度增長9.5%，3季度增長9.1%。分產業看，第一產業增加值30,340億元，增長3.8%；第二產業增加值154,795億元，增長10.8%；第三產業增加值135,557億元，增長9.0%。從環比看，3季度國內生產總值增長2.3%。
1.1 工業生產平穩增長。
前3季度，全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長14.2%，比上半年回落0.1%。分登記註冊類型看，國有及國有控股企業增加值同比增長10.4%；集體企業增長9.6%；股份制企業增長16.1%；外商及港澳臺商投資企業增長10.9%。分輕重工業看，重工業增加值同比增長14.6%，輕工業增長13.1%。分行業看，39個大類行業增加值全部實現同比增長。分地區看，東部地區增加值同比增長12.2%，中部地區增長18.3%，西部地區增長17.1%。前3季度，規模以上工業企業產銷率達到97.9%，與上年同期持平。9月份，規模以上工業增加值同比增長13.8%，環比增長1.2%。
1-8月份，全國規模以上工業企業實現利潤32,281億元，同比增長28.2%。在39個大類行業中，38個行業利潤同比增長，1個行業利潤同比下降。1-8月份，規模以上工業企業主營業務成本占主營業務收入的比重為85.1%，比上半年提高0.3%。8月份，規模以上工業企業主營業務收入利潤率為5.9%。
1.2 固定資產投資保持較快增長。
前3季度，固定資產投資212,274億元，同比名義增長24.9%（扣除價格因素實際增長16.9%），前3季度固定資產投資名義增速比上半年回落0.7%。其中，國有及國有控股投資73481億元，增長12.7 %。分產業看，第一產業投資同比增長25.5%，第二產業投資增長26.9%，第三產業投資增長23.4%。分地區看，東部地區投資同比增長22.3%，中部地區增長29.9%，西部地區增長29.5%。
前3季度，全國房地產開發投資44,225億元，同比增長32.0%，比上半年回落0.9%。其中，住宅投資31,788億元，增長35.2%。全國商品房銷售面積71,289萬m2，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。前3季度，房地產開發企業本年資金來源61,947億元，同比增長22.7%。9月份，全國房地產開發景氣指數為100.41。
1.3 市場銷售平穩。
前3季度，社會消費品零售總額130,811億元，同比名義增長17.0%（扣除價格因素實際增長11.3%），比上半年加快0.2%。其中，限額以上企業（單位）消費品零售額60,165億元，增長23.5%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額113,265億元，同比增長17.1%；鄉村消費品零售額17,546億元，增長16.4%。按消費形態分，餐飲收入14,737億元，同比增長16.5%；商品零售116,074億元，增長17.0%。在商品零售中，限額以上企業（單位）商品零售額55,607億元，同比增長24.3%。其中，汽車類增長16.0%，增速比上年同期回落18.9%；傢俱類增長31.4%，回落7.0%；家用電器和音像器材類增長20.5%，回落7.6%。9月份，社會消費品零售總額同比增長17.7%（扣除價格因素實際增長11.0%），環比增長1.35%。
1.4 城鄉居民收入繼續增加。
前3季度，城鎮居民家庭人均總收入17,886元。其中，城鎮居民人均可支配收入16,301元，同比名義增長13.7%，扣除價格因素，實際增長7.8%。在城鎮居民家庭人均總收入中，工資性收入同比增長11.9%，轉移性收入增長11.2%，經營淨收入增長30.4%，財產性收入增長23.4%。農村居民人均現金收入5,875元，同比名義增長20.7%，扣除價格因素，實際增長13.6%。其中，工資性收入同比增長21.9%，家庭經營收入增長20.4%，財產性收入增長6.2%，轉移性收入增長22.0%。
2 前3季度房地產市場及商業地產分析 2.1土地市場 2.1.1土地供應情況
2011年前3季度土地供應總計達8.73億m2，同比增加13%。其中工業用地供應量增加明顯，達4.57億m2，同比增加達37%。商辦用地供應量同比增加約9%。住宅用地供應量減少，前3季度供應量為3.05億m2，同比減少約12%。
1季度受春節影響略有減少。但同比2010年數據發現，1季度同比減少3.5%，其中住宅用地同比減少20%，商辦用地減少12%，工業用地增加20%；2季度同比大幅增加32%，其中住宅用地同比減少6%，商辦用地大幅增加41%，工業用地大幅增加63%；3季度同比增加11%，其中住宅用地減少10%，商辦用地增加3%，工業用地增加28%。可見，2011年前3季度住宅用地供應量較2010年同期有明顯降低。 2.1.2土地成交情況
前3季度成交土地面積較2010年同期增加約21%。其中僅住宅用地成交面積下跌，同比下降10.7%。商辦用地和工業用地成交量均有所增加，商辦用地同比增加約21%，工業用地同比增加達53%。
前3季度土地成交情況平穩。其中2季度同比增幅較大，達到55%。3季度，住宅用地跌幅較大，達28.9%。商辦用地也出現較明顯下跌，為20.7%。但商辦用地在一、2季度同比有巨大增幅，分別為39%和72%。工業用地前3季度同比2010年增加明顯，平均增幅約55%，特別在2季度同比增加98%。 2.1.3土地成交價格
前3季度成交土地均價同比總體下跌15.8%，從2010年同期的2155元/m2降至1815元/m2。其中住宅用地同比下跌1.8%，從3546元/m2降至3483元/m2。商辦用地成交價有所增加，從3372元/m2增至3889元/m2，同比增長15.3%。工業用地基本保持不變。
前3季度各類土地總體成交價格同比均有所回落。其中1季度同比下跌16.9%，2季度同比下跌21.3%，3季度同比下跌9.8%。住宅用地同比平均下跌約為2%。1季度下跌6.3%，2季度下跌7.1%，3季度上漲7.5%。商辦用地成交地價呈上漲趨勢，僅1季度同比下跌11.5%，2、3季度分別上漲23%和45%。工業用地基本保持不變。 2.1.4土地成交樓面價格
前3季度各類用地成交樓面價除商辦用地同比增長5.5%外，其餘同比均下跌。總體樓面價從1276元/m2下降至1085元/m2，下跌15%。住宅用地樓面價從1658元/m2下跌至1503元/m2，同比下降9.3%；工業用地從305元/m2下跌至293元/m2，同比下降4%。
前3季度各類土地成交樓面價均在2季度出現下跌，3季度出現回調，且3季度成交樓面價均高於1季度。1季度，成交樓面價同比下跌20%，2季度下跌25%，3季度微跌0.1%。住宅用地同比在1、2季度下跌後，3季度上漲5%；商辦用地在1季度同比跌20%後，2、3季度同比上漲5.6%和41%；工業用地在1、2季度下跌4%和14%後，在3季度上漲5%。 2.1.5溢價水準
2011年前3季度成交土地溢價率總體低於2010年同期水準。前3季度成交土地平均溢價率為13.4%，2010年同期為26.8%，下降明顯。住宅用地前季度平均溢價率為13.7%，2010年同期為31.8%；商辦用地溢價率為18.9%，同期為22.9%；工業用地為2.8%，同期為0.97%。
前3季度成交土地溢價水準呈降低趨勢。1季度整體成交土地平均溢價率為18.3%，2季度為13.2%，3季度為8.5%。住宅用地成交溢價率基本與整體情況相似，從1季度的19.6%下降到3季度的8%。商辦用地溢價率較高，1、2季度均超過20%，分別為22.6%和21%，3季度回落至13%。工業用地溢價率整體保持平穩。
通過對北京、上海、天津等十大城市前3季度土地市場的運行情況分析，發現十大城市前3季度土地供應量同比降幅達23%，明顯高於全國133個市縣的水準。土地成交量更為明顯，同比降幅高達25%，遠高於133個市縣平均下跌11%的水準。土地供應計畫完成率僅上海達到70%，大多城市完成情況不佳，約為40%左右。
總體來說，2011年前3季度土地市場運行平穩，住宅用地市場無論是供應還是成交均有較為明顯的下降，商辦用地市場和工業用地市場有一定增長，特別是工業用地市場增加量較為明顯。從價格來說，總體土地市場價格有所下降，主要原因在於住宅用地價格降幅較大。商辦用地價格有所上漲，工業用地價格基本保持穩定。
2.2 房地產市場
2011年3季度，面對內部通脹高企、外部經濟環境複雜多變的情況，房地產調控政策的從緊取向不變，但節奏趨於平緩，加息、提高存款準備金率等貨幣政策的收緊步伐放慢。7月初國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，儘管僅有台州等少數城市在8-9月出臺，但標誌著3季度整體從緊的政策取向。 1-9月，全國商品房銷售面積為7.1億m2，同比增長12.9%，增速與1-8月相比下降0.7%，但比2010年全年高2%。9月全國商品房銷售面積11435萬m2，高於2010年全年月均水準（8700萬m2），達到本年的第2個高點，但本月同比增速仍然處於較低水準。9月商品房銷售面積同比增長9.5%，增速明顯下降，降至本年低位，比上月放緩4.1%。1-9月全國商品房和住宅銷售均價分別為5514元/m2和5140元/m2，較1-8月銷售均價均下降0.8%，比2010年同期分別上漲9.4%和8.2%，增速繼續放緩。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/m2，與8月相比下降0.03%，為2010年九月以來的首次下降，其中54個城市價格環比上漲，2個城市價格與8月持平，44個城市環比下跌。
1-9月，各類供應指標繼續保持較高增速，房地產開發投資4.4萬億元，同比增長32.0%；房屋新開工面積達14.8億m2，同比增長23.7%；施工面積為46.1億m2，同比增長29.7%。9月當月開發投資額6444億元，同比增長25.0%；9月當月新開工面積為15894萬m2，同比增長8.9%。
1-9月，房地產開發企業本年資金來源共計6.2萬億元，同比增長22.7%，增速較1-8月下降0.7%。除個人按揭貸款增速有所下降外，其餘各項資金來源的增速均保持增長態勢。國內貸款和利用外資占比均略有下降，自籌資金占比有所上升。
1-9月全國商品房市場繼續呈現出“量升價平”的態勢，但銷售面積和銷售額的同比增速有所放緩，從“百城指數”來看，9月100個城市房價平均漲幅繼續縮小，均價自2010年9月以來首次出現下跌。值得注意的是，中國指數研究院重點監測的城市，9月新房和二手房的成交量都明顯低於2010年，“金九”成色暗淡1。開發商為了應對信貸緊縮以及限購所帶來的資金鏈斷裂的風險，減少拿地並加速推盤，帶動9月銷售面積環比增長46%，但同比增速卻繼續下行。另一方面，總體來看，在經濟增速仍在較高水準、通脹壓力依然明顯的大背景下，貨幣政策不具有放鬆的條件，貨幣政策從緊取向、房地產調控不放鬆仍是近期房地產業不得不面臨的問題。
受上半年業績增長帶動，十大品牌房企前3季度銷售額為4482億元，平均同比增幅為36%，其中萬科銷售額已逼近1000億元大關，恒大銷售面積突破1000萬m2，同比增長84%。單第3季度來看，萬科、中海等多家企業的銷售額低於2季度或2010年同期，十大房企平均同比增幅僅5%，業績持續增長態勢明顯放緩。另一方面，十大品牌房企前3季度拿地金額同比減少32%，相當於同期銷售額21%，加強現金流管理、降低拿地支出的態勢十分顯著。
相關機構認為，與3季度類似，在經濟增速仍在高位、通脹通脹壓力並未明顯緩解的大環境下，4季度宏觀經濟政策和房地產調控仍不會放鬆。10月11日佛山“限購放鬆”政策當日即被叫停，表明中央仍將堅持從緊的政策取向，並進一步抓好調控政策的落實和細化，抑制性政策對房地產市場的影響還將進一步深化，房地產市場面臨的壓力可能進一步上升。 土地推出力度顯著加大 但全年供應計畫難以完成
據測算，前3季度全國土地供應僅完成年初計畫（21.8萬公頃）的40%，預計4季度地方政府將繼續加大推地力度，但由於住宅成交量低位運行，開發企業面臨的資金壓力將進一步上升，拿地意願不足，因此全年土地供應計畫將很難完成。在供給擴大、需求不足的情形下，4季度地價水準仍在低位，土地市場可能面臨結構性投資機會。
2011年前3季度，萬科、中海、保利等品牌房企，憑藉更廣的城市佈局、更快的推盤節奏和靈活的定價策略，銷售業績明顯好於大市，市場佔有率顯著上升。中國房地產動態政策設計研究組在9-10月的調查顯示，越來越多的開發企業認為調控政策將持續、市場將進一步調整。我們預計4季度“以價換量”的策略將得到更多企業的認同，重點城市推盤力度將加大，同時由於限購、限貸等抑制性政策不會放鬆，市場供求矛盾將加劇，價格下行趨勢將更加明顯，但由於通脹環境、經濟增長等方面的差異，價格調整幅度將不會超過2008年。
品牌房企在2011年前3季度的銷售業績仍高於2010年，但在3季度已出現分化，恒大前3季度已基本完成全年計畫，未來推盤力度可能有所放慢，為明年業績增長留出空間；富力等業績下滑的企業，市場策略將更加進取，為2011年的銷售目標作最後衝刺。此外，隨著大型房企市場佔有率的上升，中小企業面臨的資金困難將進一步加劇，特別是前兩年曾經高價拿地的企業。4季度，不同企業的分化將進一步加劇，融資管道不暢的中小企業資金壓力將持續上升。
表1 2011年前3季度房地產市場主要統計資料
商品房銷售面積（萬m2）
71289 12.9
其中：住宅 辦公樓 商業營業用房 商品房銷售額（億元） 其中：住宅 辦公樓 商業營業用房 房地產開發企業本年資金來源（億元） 其中：國內貸款 利用外資 自籌資金 其他資金 其中：定金及預收款 63604 1326 4624 39312 32694 1781 4071 61947 9749 679 25535 25985 15761 12.1 17.0 19.3 23.2 21.2 35.1 33.8 22.7 3.7 50.1 33.5 20.7 29.3 個人按揭貸款 6186 -3.2 （資料來源：國家統計局） 2.3 商業地產市場
高緯環球2011年第3季度寫字樓和零售市場報告顯示，在市場強勁需求的推動下，主要一二線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區，尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。具體來說，商業地產的迅猛發展表現在以下4個方面：
寫字樓：在北京，由於新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。值得注意的是，第3季度北京甲級寫字樓有效淨租金環比上升24%，達到454元/m2/月，超過了上海甲級寫字樓412元/m2/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。甲級寫字樓平均有效淨租金達到412元/m2/月，環比上漲5.4%。在成都，隨著一些新項目入市，寫字樓市場租金有小幅下降。第3季度甲級寫字樓平均有效淨租金為154.8元/m2/月，環比下降0.85%。在廣州，受國內外企業高漲的租賃和擴張需求影響，寫字樓租賃市場表現活躍，頻繁的租賃活動帶動甲級寫字樓平均租金小幅上揚。第3季度全市甲級寫字樓平均有效淨租金達到208元/m2/月，環比上漲3.5%。在深圳，第3季度沒有新增優質寫字樓入市，市場仍在消化現有的存量，單一業權的寫字樓仍然是市場的主要需求。第3季度全市甲級寫字樓平均有效淨租金達到284元/m2/月，環比上漲5.6%。
零售：在北京，王府井商圈以2200元/m2/月的優質商鋪報價領跑北京零售市場。到2012年，一些新的大型購物中心將建成入市，其中廣受關注專案包括太古集團的北京頤堤港、北京華貿城等。這些專案都將有非常好的零售租戶組合。此外還有一些購物中心招租出現了困難。儘管專案即將完工，但由於招租情況不利，這些本應在2012年入市的零售項目有可能推遲入市。
在上海，快速時尚品牌在上海零售市場擴張迅速，顯示了零售品牌對上海市場的信心。Gap和Forever21在上海零售市場表現活躍，新進入市場的品牌還包括A&F和Hollister.由於第3季度市場需求仍保持高位，而供應有限，上海零售市場租金出現小幅上漲。優質零售物業首層租金報價漲至1,828元/m2/月。
在成都，零售市場發展迅速，即將建成的購物中心包括2012年即將完工的萬象城和來福士廣場，以及預計2013年即將完工的大悅城。
工業物業：根據高緯環球《全球工業物業報告》顯示，2010年亞洲地區工業物業租金
第三季中央空调市场总结报告1111
