《民法典》的实施对于房屋买卖交易可能带来的体系性影响
基于《民法典》合同编审视房屋买卖相关法律问题
（一）关于预约合同
关于预约合同相关问题，《民法典》合同编通则部分在《买卖合同司法解释》第二条的基础上，于第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。即《民法典》正式从法律层面肯定了在房屋买卖过程中常见的预约作为一种合同形式并明确了预约合同可产生违约责任。与《买卖合同司法解释》第二条规定不同的是，《民法典》仅列举了“认购书”、“订购书”、“预定书”三种预约合同的形式，删除了意向书、备忘录的表述。
从合同法学理论的角度，根据两个合同在订约上的连结，可以将合同分为预约和本约。预约合同又称预备合同，是指当事人之间约定将来订立合同的合同。通常情况下预约合同的内容并不能直接转化成本约，其约定的内容必须通过签订本约方能进行切实的履行，因此预约合同对双方当事人的约束力不同于本约。1房屋买卖过程中，买卖双方在签订正式的合同之前先签订如认购书、订购书之类文件的情形大量存在。若就此问题发生争议，争议焦点往往集中在该类合同性质究竟系预约还是本约上，这将直接影响违约方所承担的违约责任内容，对当事人的影响较大。若当事人所违反合同之性质为预约合同，违约方在预约合同范围内其应承担的责任，不包括守约方在本约中可以获得的预期利益。对于预约合同性质的认定，
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与《买卖合同司法解释》第二条的规定方法类似，《民法典》亦从名称上对常用的具有预约合同性质的文件名作出规范。尽管司法实践中在判定一份文件是否构成预约合同并非仅依据文件的名称，但该规定提醒我们若有意签订预约合同，尽量将文件命名为“认购书”、“订购书”或“预定书”。
即便如此，在现有司法实践中，法院仍有可能依据《商品房买卖合同司法解释》第五条、《北京高院指导意见》第二条第1款的规定，将具有预约名称的合同认定为本约。名为预约实为本约的房屋买卖合同的判断规则通常有两项重要标准：一是认购书、订购书等具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，至于上述条款中哪些为主要内容，视个案具体情况而定。二是出卖人按约收取购房款。关于出卖人收取的购房款数额，一般考虑以下几点：1.买受人必须按约定要求进行了付款；2.付款包括付款和部分付款两种。对于部分付款的具体数额，为区别于预约，该部分付款原则上高于预约。2
笔者认为，《民法典》正式实施之后，司法实践中关于房屋买卖中预约、本约合同性质的认定标准将不会产生重大变化。另一方面，房屋买卖交易中各主体无疑将会从文件名称、条款实质内容等角度，注重区分预约和本约。
（二）关于定金规则
《民法典》编纂中，作为《担保法》所规定的担保方式之一的“定金”最终放入《民法典》合同编通则分编。《民法典》第五百八十六条、五百八十七条及五百八十八条吸收了《担保法》及其司法解释中关于定金规则
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的相关内容，在对定金合同、定金数额的确定、定金罚额及违约金与定金竞合情况下的选择权相关问题进行明确。
房屋买卖活动中，购房人支付定金的情况大量存在。基于《民法典》关于定金规则的规定对房屋买卖中定金规则实践可能产生的影响，笔者认为需重点关注以下内容：1.定金的数额。关于对定金数额的规定，《民法典》吸纳了《担保法司法解释》第一百二十一条的内容，规定定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。因此，在实际的房屋买卖过程中，双方在对定金作出约定时，应注意数额的上限。另外，鉴于定金合同的性质为实践性（践行性）合同，《民法典》规定定金合同自实际交付定金时成立，且约定的定金数额以实际交付的数额为准。2.对定金罚则的适用增加了限制性条件。即只有当给付定金的一方不履行约定的债务或者履行债务不符合约定，程度达到致使合同目的不能实现的程度时，给付定金的一方才无权要求返还定金；收受定金的一方亦仅因其不履行约定的债务或履行债务不符合约定的，以至于无法实现合同目的的，才应当双倍返还定金。对此标准实践中较易引发争议及纠纷。3.违约金与定金竞合时的适用规则。在同时存在关于违约金约定与定金约定的情况下，二者为选择适用的关系。若守约方选择适用定金罚则但定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。
1.情势变更制度的理解
《民法典》在吸收了《合同法司法解释二》第二十六条的基础上，于第五百三十三条对情势变更作出规定，对情势变更的适用情况进行限定，即“合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业
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风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”。情势变更赋予受不利影响的当事人合同变更或者解除之请求权，在合同严守的基本原则下，对于合同具有重大影响。
实践中情势变更往往与不可抗力进行比较，对于二者之间的关系，笔者认为可以从以下方面进行理解：首先，二者的履行障碍程度不同，不可抗力是已经构成广义的不能履行，而情势变更在某些情况下并非完全不能履行合同，只是坚持履行会导致显失公平或不能实现合同目的的结果。正因如此，不可抗力侧重于从责任的角度进行考量、使之成为一种免责事由；而情势变更侧重于对于合同本身命运的影响，规定当事人可以请求变更或者解除合同。其次，在规则适用的层面，不可抗力的发生未影响到合同履行时，不适用情势变更原则；不可抗力导致合同不能履行时，根据我国法律规定发生合同解除，亦不适用情势变更；不可抗力导致合同履行十分困难，但尚未达到不能的程度，若按合同规定履行就显失公平，方适用情势变更原则。3在不可抗力导致合同履行困难的场合，实践中法院会适用情势变更原则进行判决。4
对于因限购、限贷政策导致房屋买卖合同履行障碍，构成情势变更抑或不可抗力问题，实践中通常认为，限购政策会导致购房人直接丧失购房资格，导致合同不能履行，因此限购属于不可抗力的其情形；而限贷政策仅是对购房人在房款支付层面造成困难，通常不会直接导致房屋买卖合同的履行不能，若符合情势变更情形，则可适用情势变更原则。《民法典》首次在法律层规定情势变更制度，因此以下笔者将着重介绍购房者因受限贷政策影响而难以继续履行房屋买卖合同在司法实践中的处理情况。
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司法实践中，因受限贷政策影响案件的争议焦点通常集中于合同能否解除、定金能否返还以及是否涉及违约责任的承担能否得到支持等问题。通常而言，在购房者能够举证证明因限贷政策的原因导致其无履约能力的情况下，法院依据“不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”，判决合同可以解除且购房者无需承担违约责任，卖房者应当返还定金。若在买方无法提供相应的证据证明其已丧失履约能力、法院认定限贷政策不足以使购房者不能履行义务的情况下，在案涉合同尚未解除时，法院对买方解除合同的主张不予支持；若案涉合同已经解除，则买方需要承担相应的违约责任。5此外，实践中存在“尽管房屋买卖签订后出现限贷情况，买卖双方为合同能够继续履行从而对合同进行了变更”的情况，使得购房者能够继续履行合同。
笔者认为，《民法典》将情势变更原则上升为法律规定后，房屋买卖合同履行中，受不利影响的一方当事人在履行困难的情况下可以以此作为请求权基础，申请变更或解除合同。不过司法实践中，审核是否构成情势变更亦有相对明确的标准，裁判规则和尺度可能不会发生重大变化。
合同解除制度向来是合同法律领域的重点内容，往往成为合同类纠纷中的焦点问题，对房屋买卖合同纠纷而言亦不例外。《民法典》对合同解除权行使相关问题主要规定在第五百六十二条至第五百六十六条，对《合同法》及相关司法解释进行了完善与整合。除此之外，有观点认为《民法典》第五百八十条亦是对合同僵局情况下当事人享有合同解除权的规定。鉴于该部分规定对合同履行产生的影响较大，笔者拟对《民法典》关于合同解除制度的规定进行系统梳理。
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《民法典》的实施对于房屋买卖交易可能带来的体系性影响
