..
第二章 资产评估的基本方
法
一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率
2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3.
功
能
价
值
法
资产利用率?
截止评估日资产累计实际利用时间?100%截止评估日资产累计法定利用三、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法：
n被评估资产?被评估资产年折现???????功能性贬值额t?1?净超额运营年本系数??
（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算:
x 经济性??资产预计可被资产原设计??????1???100%贬值率??利用的生产能力生产能力??????经济性资产年收?所得?: ????1???PA,r,n???贬值额益损失额?税率?五、成新率及其估算
1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%
六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：
：
被评估资产被评估资产年产量参照物
??参照物年产量重置成本重置成本P评估值=
??t?1nRt?1?r?? tA?1?r?t4．规模经济效益指数法：
?Ri---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有
被评估资产的重置成本?被评估资产的产量????参照物资产的重置成本?参照物资产的产量?限时， Ri-中还包括期末资产剩余净额。
X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产
的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.
公
式
计
算
法
：
n----收益年期 r-----折现率
2.资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年
等
值
收
益
额
：
评
估
值
=
P??t?1nRt?1?r?t?A?i?1n?1?r?t
资产的实重置成本?预计残值实际已
??总使用年限体性贬值使用年限 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
word 资料
..
第三章一、机器设备评估的成本法：机器
设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国设备重置成本
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格
×（1+运杂费率）
(2). 外购单台需安装的国设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）
（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本： 重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国运杂费
或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国运杂费
其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 （4）. 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他
（5）.外购成套需安装设备重置成本
重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
（6）.车辆重置成本
国购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用
其中：进口关税=车辆价格（CIF）×进口关税 消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）
进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×增值税率
2. 进口设备从属费用
1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
word 资料
海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%
2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价 国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率
4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）
5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税
6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%
8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币
对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%
9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率 2.非标准设备重置成本：
P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)
P—非标准设备重置成本 Cm1----主材费（不
含主要外购件费）
Km---不含主演外购件费的成本主材费率 Cm2----主要外购件费 Kp---成本利润率
..
使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% 五．机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）100%
X
Kt---销售税金率 Kd---非标准设备设计费率
n-----非标准设备产量
Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含
税市场价格÷（1+增值税率）]
2.由于外界因素造成的收益减少：
经济性资产年收?所得?????1???PA,r,n? ??贬值额益损失额?税率? （P/A。r,n）为年金现值系数
Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+
增值税率）] 二.物价指数法
设备重置成本=设备历史成本×
第四章 一．土地使用权
㈠市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数
1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公
式：
设备重设备账评估基准日定基物价指数
??数置成本面原值设备购建时定基物价指测算进口设备重置成本：
重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国同类资产价格变动指数）
进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率） 三、规模经济效益指数法
?K=[1-1/(1+r)m][1-1/(1+r)n]
÷
被评估资产的重置成本?被评估资产的产量????余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现
参照物资产的重置成本?参照物资产的产量?率
x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
四．机器设备的实体性贬值机器估算：
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）
1. 使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设
备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义
已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%
其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）
加权更新成本=已使用年限×更新成本 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已
若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率
K---年限修正系数；n----比较案例秃顶使用权剩
与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
2. 基准地价系数修正法：K=（1+r）N-n×[（1+r）n-1]/](1+r)1]
K---年限修正系数； N---最高出让年限； n—实际出让或转让年限；r—还原利率 ㈡、收益法
1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：
N
P=A/r
2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算
1? 式： P?A?1???r?(1?r)n? P—土地使用权评估值；A—土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；
当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值
word 资料
..
㈢，成本法
评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取
得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率
其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算
㈣．假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
专业费=建筑费×i（i为一定的百分率） 利息=（地价+建筑费+专业费）r（r为利息率） 利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率）；税费=地价×t （t为税费） 二．建筑物评估方法
1.成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2.建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额=定额直接费×地价价格指数
人工费调整数=工日时×价差额/工时； 价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数
调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 2. 重
编
预
算
法
： 建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本
3. 价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估
建筑物账面原值×综合价格指数
综合价格指数=评估时点价
格指数/建筑物购建时价格指数×100%
综合价格指数=（1+a1）（1+a2）…(1+an)×100%
（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）
4. 建筑物实体性贬值率及成新率的估算： 1) 使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×
word 资料
100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数
三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率
或：经济性贬值P?=?nRtt?1?1?r?t ??1? Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位
被评估资产n?被评估资产年功能性贬值额㈤市场法：评估值?=?（交易实例?i×交易行为t?1??净超额运营年本的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n
1.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单位价格
修正系数=1-Σ补正值/交易价值 2．易日期的修正：估价期日价格=调整系数×交易日期价格
调整系数=估价期日价格指数/
交易日期价格指数
3.区域因素的修正：1）双百分制比较法：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单
位价格
价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分
2）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格
调整系数=1/（1+r）
n
r---折现率； n—达到
与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度 四．残余估价法 B=a-Lr1/( r2+d) =a2/( r2+d) a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益
r?At折现???系数?? ..
第五章 无形资产评估
无形资产利润分成率?无形资产约当投资量购买方约当投资量?无形资产约当投资量一、无形资产评估中收益法的应用形式
K?Rt(1?T) 无无形资产评估值??t(1?r)t?1n无形资产???1?适用成本利润率约当投资量重置成本?无形资产
形资产
n评估值
购买方约购买方投入的总???1?适用成本利润率?当投资量资产的重置成本
3. 无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估
值=无形资产重置成本×成新率
1） 财务核算法：无形资产重置成本=Σ物质资料
实际耗费量×现行价格）+Σ（实耗工时×现行费用标准）
2） 物价指数法：无形资产=无形资产账面成本×评
估时物价指数/购置时物价指数
）
成
新
率
估
算
：
?最低收费额??t?1K?Rt(1?T) t(1?r)K----无形资产分成率； Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率 无形资产3） 3重置成转让成本无形资产转让???最低收费额本净值分摊率的机会成本
成新率?剩余使用年限?100%已使用年限?剩余使用年限二、专利权评估方法
1.收益法：第一种原因形成的超额收益可以用下式转让成本购买方运用无形资产的设计能力?计算： R?[(P2?P 1)Q](1?T)运用无形资产的总计能力分摊率
无形资产转让无形资产转出无形资产再开??的机会成本的净减收益发净增费用
.无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入分成率×（1-所得税率）
因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
1. 边际分析法。利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值 2.投资分成法。
R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；
格；P1---不使用专利权技术产品的价格； T—所得税率
第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算： R?[(Q2?Q1)(P?C)](1?T)
R—超额收益；Q2---使用专利权技术产品的
销售量；Q1--不使用专利权技术产品的销售量；
P—产品的价格；C—产品的单位成本；T---所得税率
费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得
生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。 R?[(C2?C1)Q](1?T) R—超额收益；C2 --使用专利权技术产品的
单位成本；C1---未使用专利权技术产品的单位成本；
Q---产品销售量（此外假定销售量
不变）；T—所得税率 三、商标权评估方法： P????1?r?
?1?r?t?1tnRtAtP---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；
word 资料
自考-资产评估计算公式总结
