集体建设用地市场的发展实践，是政府从基于行政权力干预集体建设用地空间配置，到集体与政府博弈中不断建立集体建设用地市场体系的过程。但对照城乡统一的建设用地市场制度建设要求，该市场体系仍然存在由于产权残缺而“天生”不足的问题，因此，需要以产权制度完善为基础，不断推进制度规范建设。
一、 索取：从产品剩余到空间剩余
中国土地要素市场的建设，尤其是农村土地要素市场建设，与农民流动有着密切的关系。承包制改革背景下的农业剩余型农民流动，促进了农地的流转与集中，而工业剩余型农民工向服务业、城镇的流动，为集体建设用地市场建设奠定了基础。农业剩余型、工业剩余型的农民流动，更多地体现了农民自主选择；而自新世纪尤其是2010年以来，由于乡村空间人口密度降低，以及政府推进的城镇化空间拓展加快，所形成的以空间剩余为主的农民流动更多体现了政府主导性特征。从乡村的人力剩余到乡村的空间剩余，表现出什么样的特征呢？从本质上讲农业和工业剩余更多表现出市场性的特征，空间剩余更多表现出行政性特征；农业和工业剩余更多表现出人口红利，或者是农村人口的红利特征；空间剩余体现出政府追逐乡村空间这样一个红利的特征。从产品剩余到空间剩余，政府获得了什么呢？在人民公社时期政府通过城乡间工农产品剪刀差对农产品进行了剥夺，农民贡献了剩余产品，根据一些农业经济学家的测算这一时期农民为国家贡献了3000-8000亿元；改革开放以来，通过土地价值剥夺的方式，又让农民贡献了8-10万亿元。也就是说在人民公社时期农民每年向社会贡献两三百亿的产品剩余；而进入改革开放后的城镇化工业化发展时期，农民每年向社会贡献两三千亿的空间价值。
二、集体用地市场化：空间剩余的权衡
政府对于空间剩余的过度追求，也一定程度上带来社会矛盾。在这样的背景条件下，农村集体建设用地市场化得到了一定程度发展，这也是对政府追求空间剩余的一种权衡。但是，从改革轨迹来看，国有土地的有偿使用制度改革，从提出到实施非常迅速；而农村集体建设用地市场制度的建设从2005年广东试点到后来全国试点，相对来讲推进不够迅速，集体建设用地市场体系建设还存在很多不足。这里结合长三角和珠三角的一些具体做法，主要以集体经营性建设用地的市场为例做相关分析。长三角鲜明地体现了政府引导集体主导式的农村土地市场模式；珠三角更多体现了较为充分的市场性特征。如何更好理解珠三角、长三角两个区域不同的市场特征呢？结合广州、无锡这两个典型区域的问卷调查研究，我们构建了集体经营性建设用地使用权特征价格模型的地价影响因素，按实物、权益和区位分为三大类进行分析。集体建设用地价格的实现程度，表现在其市场发育程度，彰显或者是体现了集体建设土地权益的保障程度，因此，这里以价格为因变量。实物型或者物理型自变量考虑到土地面积、基础设施、几通一平的建设等等相关的情况；权益因素考虑到土地权能、入市条件、交易方式及空间规划相关影响。例如，是否有土地证的影响就有差别，广州这些地方集体土地使用证比较少，而无锡乡镇企业一般都有自
己的土地证。又如是否可以土地抵押，广东这个地方没有土地证抵押比较困难；此外，区位因素，包括地理区位、交通区位以及否接近工业园区等。
比较分析得出的结论是：从实物的影响因素来看，两地的影响系数比较相近；从权益因素来看，权益因素对于无锡的土地价格影响比较大，因为在无锡集体土地是可以抵押的；从区位因素来看，两地存在着很大的差别，区域因素对于无锡集体建设用地价格的影响较小，影响系数是19.34%，而广州这一因素的影响达到
51.75%，这是因为无锡有政府统一的集体建设用地指导价，而广州没有政府指导价的影响，主要体现了农民集体和企业之间的意愿性，所以从这个角度来讲，无锡所实施的集体土地产权的管制对于地价有着很大的影响。
三、制度改革：产权平等与空间平等
如何去改革呢？需要从产权平等和空间平等两个角度进行考虑，当前农村集体建设用地市场建设实践中，存在选择性同地、限制性同权、约束性同价、过度性同责等问题。究其原因，空间剩余索取权的存在，影响了地方政府对于产权平等实现激励，产权不平衡助力了空间剩余扩大。因此，同权是核心，是同地、同价、同责的基础。只有实现了同权，才可能创新集体建设用地产权主体的决策参与意愿，从而实现同责。1.探索建立同地机制主要包括：（1）规划同地：改变城市规划圈内、外差别做法，让集体建设用地更多地分享城市发展“红利”；（2）城乡同地：以城乡基础设施合理均等化为引导，针对性地增加农村建设用地供应；（3）发展同地：以资源环境承载力为约束引导不同发展水平区域适度均衡发展。
2.积极构建同权机制主要包括：（1）结构同权：不断完善农村集体建设用地权利结构体系；（2）权能同权：构建体现市场规则的农村集体建设用地权能；（3）安全同权：更加注重集体建设用地产权安全的保障，避免集体与政府的过度合作。
3.构建同价实现机制主要包括：（1）制度同价：以同权为基础构建城乡统一的建设用地市场同价保障机制；（2）市场同价：城乡统一的收购储备制度并非是市场同价的有效保障。切实落实多主体供地机制，构建体现市场竞争的同价实现机制；（3）同地同价：赋予农村集体或农户用途选择权，不能由政府单方面确定仅用于城市租赁住房建设。
4.完善同责内涵主要包括：（1）差别同责：集体建设用地更多地体现了服务集体用地空间上基础设施建设的责任，不能用国有建设用地的责任简单套用；（2）生计同责：集体建设用地市场配置，也涉及到使用者、租赁者等的权益与生计保障；（3）服务同责：虽然国有、集体权益主体有差异，但政府需要提供与国有建设用地具有同等效力特征的同责服务。
集体建设用地市场实践：产权残缺与制度改革
