物业前期介入控制程序
1.目的
规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。 2.范围
适用于各子（分）公司对拟接管物业的前期介入工作。 3.职责
3.1前期介入小组负责制定前期介入工作计划，并具体开展前期介入工作。
3.2子（分）公司总经理负责组建前期介入小组，并对前期介入工作进行指导和监督。 4.方法和过程控制 4.1总则
4.1.1物业管理前期介入是指公司在接管物业以前，就参与物业的规划和建设的过程。包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.1.2前期介入主要分四个阶段实现：项目规划设计阶段、施工图设计阶段、项目施工阶段、营销配合阶段，四个主要阶段结束后配合开发商进行竣工验收。
4.1.3物业管理前期介入工作必须有计划、有步骤的进行，做到充分、严密、细致。 4.2项目规划设计阶段介入
4.2.1在项目规划设计阶段，子（分）公司总经理负责组织各业务主管和专业人员对项目规划设计进行评估。其主要任务是：
1）将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；
2）通过调查3 个以上当地类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病； 3）从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。
4.2.2各子（分）物业公司将以上问题整理，并以书面的形式提交给项目开发公司设计部门。 4.2.3若该项目尚未组建物业服务机构，则由物业总公司负责项目规划设计阶段介入。 4.3施工图设计阶段介入
4.3.1在施工图设计阶段，子（分）公司总经理负责组织各业务主管和专业人员对施工图纸进行审查、讨
论。其主要任务是：
1）从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向开发公司设计部门提出合理的建议和意见。 2）通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，以便开发公司在设计中关注并避免。
4.3.2各子（分）公司根据4.2.2条将施工图设计中存在的问题以书面的形式提交给项目开发公司设计部门，并与其进行沟通，跟踪其处理结果。 4.4项目施工阶段介入
4.4.1在项目施工阶段，子（分）公司应成立前期介入小组，成员一般为2-5人，专业人员搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。
4.4.2前期介入小组的主要任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向开发公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作。 4.4.3在项目施工过程，前期介入小组若发现问题应及时以书面的形式向开发公司提出，同时应与开发公司的相关部门及人员沟通，寻求改进措施。 4.5营销配合
根据项目开发公司具体提出的配合要求，在物业销售过程中各子（分）公司有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。 4.6竣工验收
4.6.1各子（分）公司应组织相关技术人员协助开发公司完成竣工验收及检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。
4.6.2工程管理部应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并将发现问题与开发商进行沟通解决。
4.7在前期介入过程中，凡物业公司提出的意见和建议均以书面的方式传递给开发公司，并指定专人负责跟踪落实。
4.8所有前期介入的资料由子（分）公司综合管理部统一进行归案、保存。 5.附则
5.1总公司综合管理部负责本程序的解释和修改。
5.2各子（分）公司可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报总公司备案。 5.3本程序自2009年3月1日起生效施行。
前期介入的工作内容及要点
1.目的
规范各子（分）公司在项目开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。 2.范围
适用于各子（分）公司对拟接管物业的前期介入工作。 3．方法和过程控制 3.1前期介入阶段与工作内容
3.1.1项目规划设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
1）整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。
2）在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3）公建的配套设计和功能分配。 4）绿化与景观系统设计的功能及经济性。 5）配套与公共设施的配置种类、数量及分布。
6）物业用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求。 7）户型的平面设计是否合理。
8）建筑外立面的设计是否留下治安隐患。 3.1.2施工图设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
1）土建
? 屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择； ? 门、窗的材质；
? 屋面及管道井检修口的位置及尺寸； ? 地区气候差异对房屋质量的特殊要求； ? 空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集； ? 烟道、排气道的位置；
? 广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2）配套
? 室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响； ? 各种设备产生的噪音对业主的影响； ? 各种设备总控制开关是否设在公共区域内； ? 各种设备设施的能源消耗；
? 室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响； ? 设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。 3.1.3施工阶段的介入工作内容包括，但不限于：
1）开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求） ? 门、窗质量及售后服务；
? 智能化设施设备质量及后期维修保养成本；
? 供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。 2）施工过程介入 ? 房屋质量控制； ? 隐蔽工程检查验收记录； ? 设计变更记录的收集；
? 设施、设备的安装调试及售后服务； ? 成品保护；
? 体育设施、儿童游乐设施质量； ? 水景设施防水施工监管。 3.1.4营销介入(配合)
1）销售承诺对物业管理造成的影响；
2）开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任； 3）协助开发商拟订临时管理规约和前期物业服务协议； 4）协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续； 3.2前期介入的关注要点
3.2.1设备房：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。
3.2.1.1设备房通用关注要点：
1）独立用房，面积适用；
2）有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施； 3）地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏； 4）配有专用灭火器1-2 个位置；
5）预留设备检修、散热空间(设备与墙体，设备与设备之间)，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；
6）有应急通讯、照明设施；
7）窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬； 8）位置合理，减少管道交叉和总长度；
9）对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住； 10）主要标识、线路图、制度上墙、上设备。 3.2.1.2特殊设备房关注要点
1）电梯机房设置有专用工具挂置位置；
2）灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置； 3）配电机房设备前设有专用的绝缘垫；
4）灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系； 5）水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；
6）二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁； 7）宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；
8）发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断)； 9）设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；
10）供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。 3.2.2公共房屋
3.2.2.1管理用房(办公室、值班室、工具房)
1）满足功能要求；
2）自然采光、通风、防水、防潮； 3）配有相应的办公设施、工具； 4）位置便于住户来访； 5）大小能满足人员工作要求；
物业工程指导文件
