北京站商圈的商业经历了数年的变迁和调整后，形成目前的格局有其特殊性。首先北京站商圈已不单纯是一般意义的车站商业，据了解，随着北京西客站的建成启用，北京火车站的运送旅客功能已经减到了原来的1/3，因此为旅客服务的商业设施发展必然受到制约，而现存的也以具有北京特色的、经营规范的商业服务业为主，这在很大程度上改变了广大消费者对以往车站商业的不良印象，也为其他形式的商业在商圈内的发展铺平了道路。
另一方面，随着周边写字楼的大量开发使用，商圈内的商务环境逐渐形成，而为这部分商务人群服务的商业属于现代商业街区的范畴，其形态及经营模式也必然遵循现代商业街区的发展规律，即形成商业、写字楼、酒店、公寓、娱乐设施、停车场等各要素相配套、相组合、互为依托的商业群体。像具有代表性的恒基中心、中粮广场等商业通过不断探索，明确自身的商业定位，已经逐渐走出了多年的困境，向更加成熟的经营方向不断调整和扩展，这也正是北京站商圈重新焕发新活力的源泉所在！
商家故事
寻找属于自己的天空
初见吴光，平凡而豁达的气质与她的身份似乎很难联系起来。她是恒基商城一层一家专营男女服装和外贸服装的布意坊主人。这家80多平方米的小店即将陪伴她度过5个年头。回顾起这些年来的风雨历程，吴光感慨万千。
1995年，不甘心在国企度过一辈子的她下岗了。在接下来的7年间，她频繁地更换着自己的工作，国展家乐福、美国第一纸业金百意纸业、佛士德、路华奴都留下了她的足迹。但她始终没有找到属于自己的那片天空。
一天，某广告牌上的“布意坊”加盟热线吸引了她的目光。一直想自己做点生意的她发现这是一项很好的事业。随后，她拿下了杭州服饰品牌“布意坊”的代理权，成为北京的代理商。
有了项目，接下来的事就是选址了。北京站每天有14万人次的客流量，方圆1公里内有多个大型商厦及高档写字楼，包括东方广场、中粮广场、光华长安大厦、国际饭店、凯莱大酒店及北京站附近的多家高级酒店。得天独厚的位置和庞大的人流量让她决定进驻恒基商城。
“刚开始经营的还不错，但随后就开始不理想。商家间的竞争也愈发激烈。”吴光感慨道，布意坊的窄众定位并不适合北京站附近的顾客需求，所以在经营布意坊的同时吴光又引进了一些外贸货源。实践证明，
这些外贸服装很受客户的欢迎。
但事情并非一帆风顺。从2005年开始，为迎接即将到来的第29届奥运会，北京市政府开始对北京站附近的商业进行了大范围的整顿，加上北京西客站建成后大大分流了北京站的旅客量，吴光的生意并不如先前红火了。
今年10月，吴光的合同就到期了。面对越来越贵的房租和并没增长的客流量，吴光有些迷茫。这片属于自己的天空能否灿烂如初，成为吴光心中最大的问号。
道路交通调查表
名称 数量 马路宽度 36米 马路类型 9车道 过街天桥 1个 地下通道 1个
公交线路 703、103、104、744路等54条公交线路 地铁 地铁2号线
商业配套设施调查表
名称 数量
服装店 88个
快餐店 60个
家居用品店 40个
家具店 40个
饰品店 31个
烟酒和食品摊位 15个
超市 10个
美容美发 10个
餐馆和餐厅 9个
玩具店 银行 书店 路边小吃摊 酒店和宾馆 小卖部 咖啡馆 奥运产品专卖店 药店 北京特产专卖店 招待所和旅社 工艺品店 邮局 7个
7个
5个
5个
5个
5个
4个
3个
2个
2个
2个
1个
1个
音像店 1个
旅行社 1个
茶餐厅 1个
加油站 1个
西饼店 1个
茶叶店和茶具店 1个
广告牌租金调查
北京站出站检票口右上方灯箱广告牌5.8米×1.7米 25万元/年
北京站第一候车室A1一、三翻9.9米×2.7米 3.35万元/月
北京站售票处灯箱5.8米×1.5米 2.5万元/月
商铺租金调查
恒基商城一层租金80平方米 30多万元/年
北京站商圈市场调查
