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①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素。 ②交易日期修正：主要通过物价指数来修正。
③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 ④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。
⑤土地使用年期修正：公式5－18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值。
经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。 假设开发法在房地产评估中的应用
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用
1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 （预期价值可以通过市场法或收益法得到） 实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：
调查房地产基本情况；确定被估房地产的最佳开发利用方式；预测房地产开发完成后的收益；测算开发建设成本；测算开发利润；测算投资利息和税费；估算被估房地产价值。 第七节 基准地价修正法
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用： （1）具有政府公告作用； （2）是宏观调控地价水平的依据； （3）是国家征收城镇土地税收的依据； （4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据； （5）是进一步评估宗地地价的基础； （6）引导土地资源在行业部门间的合理配置。
注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。 深度百分率的定义
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（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。 （3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
（4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。 假设开发法在房地产评估中的应用
第六节 假设开发法在房地产评估中的应用
1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 （预期价值可以通过市场法或收益法得到） 实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为：
调查房地产基本情况；确定被估房地产的最佳开发利用方式；预测房地产开发完成后的收益；测算开发建设成本；测算开发利润；测算投资利息和税费；估算被估房地产价值。 第七节 基准地价修正法
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价一般具有如下作用： （1）具有政府公告作用； （2）是宏观调控地价水平的依据； （3）是国家征收城镇土地税收的依据； （4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据； （5）是进一步评估宗地地价的基础； （6）引导土地资源在行业部门间的合理配置。
注：该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。
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深度百分率的定义
（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。 （3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
（4）路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。 资源资产评估 一、资源资产评估 1.掌握以下内容
（1）资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性； （2）森林资源资产价格构成的主要因素；
（3）林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式； （4）矿业权的内涵；
（5）采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。 2.熟悉以下内容 （1）自然资源的分类； （2）资源性资产评估的特点；
（3）森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目； 第三节 成本法和市场法评估无形资产 1、无形资产的成本特征
（1）不完整性，与会计核算方式有关。 （2）弱对应性，研究费用与无形资产很难对应。
（3）虚拟性，部分无形资产的内涵远远超出了他的外在形式的含义，成本只具有象征意义。
2、采用成本法评估无形资产，其基本公式为： 无形资产评估值=无形资产重置成本×（1-贬值率）
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（1）自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。其中，核算法公式为： 无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润 （期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用）
倍加系数法：对于技术型无形资产，考虑科研获得的复杂性和风险，将研制中的劳动消耗乘上劳动倍加系数，然后再用风险系数进行调整。
（2）外购无形资产重置成本的估算包括：市价类比法和物价指数法。
（3）在评估实践中，贬值率的取值一般选择综合考虑了被评无形资产的各种无形损耗（功能和经济方面的）后的折算比率。 包括有专家鉴定发和剩余经济寿命预测法。
3.市场法：无形资产具有非标准性和唯一性特征限制了市场法的使用。
国际评估准则指南4指出：“使用市场法必须具备合理的比较依据和可进行比较的类似的无形资产。参照物与被评估无形资产必须处于同一行业，或处于对相同经济变量有类似反应的行业。这种比较必须具有意义，并且不能引起误解。” 专利资产和专有技术评估
第四节 专利资产和专有技术评估 1、专利资产的资产特点 （1）资产确认复杂；
（2）收益能力有一定的不确定性；
（3）专利资产还具有时问性、地域性、排他性、共享性特征。 2、专利资产评估目的
专利权转让形式分为全权转让和许可使用权转让。需要明确：使用权限（独占使用权，排他使用权，普通使用权）地域范围；实践期限。 3、专利资产的评估程序
详见教材P276.需要仔细阅读，有利于理解专利权的评估方法。 4、收益法在专利资产评估中的应用
专利资产的收益额是指直接由专利权带来的预期收益，对于收益额的测算，通常可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。 1）折现率的确定。
折现率的计算公式为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率一般应考虑社会平均报酬率；风险报酬率的确定应考虑：技术风险、
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市场风险、资金风险及经营管理风险。
技术风险应考虑技术转化风险、技术替代风险、技术权利风险及技术成熟风险。 市场风险应考虑市场容量风险及市场竞争风险。 资金风险应考虑固定资产融资风险及流动资金融资风险。
经营管理风险应考虑的因素包括：经营管理团队、生产控制风险以及经营管理制度完善程度.
分成率的确定 2 分成率的确定。
1．利用综合评价法确定分成率。影响分成率因素包括：法律囚素、技术因素和经济因素。其中法律影响因素包括：专利类型及法律状态、保护范围以及侵权判定的难易程度；技术影响因素包括：技术所属领域、替代技术的状况、技术先进性、技术的创新性、技术的成熟度、相关技术配合程度、技术的应用范围以及技术的防御能力；经济影响因素包括：资产投入状况、行业收益率、技术的供求关系，以及利润率。
采用综合评价法确定分成率的步骤：建立评测体系；指标权重的确定；构造综合评价模型。
2．利用评测体系确定待估专利资产的分成率。 ①确定待估专利资产分成率的取值范围；
②根据分成率的评测表，确定待估专利资产分成率的调整系数； ③确定待估专利资产分成率。
例题：教材P285例7－2用收益法评估专利资产。 5、成本法
重要的在于分析计算其重置成本的构成、数额以及贬值率。 自创专利资产的成本包括：研制成本；交易成本；专利费。 教材中例题7－3中，利用年限法确定贬值率。 6、影响专有技术价值的因素
影响专有技术价值的因素包括：使用期限、获利能力、供需市场情况、开发成本及保密措施。
专有技术具有保密性的特点，对其进行保护的法律有合同法以及反不正当竞争法等。 7、成本法和收益法对专有技术进行评估
例题：例7－4中不使用的图纸没有价值；及例题7－5中专有技术分成率为税后利润的
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资产评估定义、资产评估价值类型、资产评估假设
