司 考 周 报http://www.sikaozhoubao.com 黄金笔记之民法 ②就有关登记事项询问申请人；
③申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
注意：登记机关的审查应当是实质审查还是仅形式审查，依据《物权法》的规定还不能得出结论，有待将来不动产登记法来加以明确。
（2）登记机构在登记的过程中不得有下列行为 ①要求对不动产进行评估； ②以年检等名义进行重复登记； ③超出登记职责范围的其他行为。 3、登记
在经过审查后符合登记的条件的，登记机关应当如实、及时登记有关事项。 （四）关于不动产登记簿的效力
1、不动产登记机关应当设置和保管不动产登记簿，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
2、不动产登记机关应当为不动产权利人出具权利权属证书 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
3、权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 （五）更正登记
不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。
不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的；或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。
（六）异议登记
1、异议登记的概念
所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。
2、异议登记的法律后果 （1）异议登记后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得该项物权。
（2）异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产。
（3）异议登记后异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。 （4）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【重点法条】：《物权法》第19条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系
人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
例如：甲被登记为一房屋的所有人，乙认为登记有错误主张其自己是真正的权利人，那么乙可以申请异议登记。异议登记后甲仍然可以将该房屋转让给丙，但是若事后经法院判决乙为真正的权利人那么丙不能主张其已经善意取得该不动产。若经法院判决甲是真正权利人乙的异议登记不正确，那么丙取得该房屋的所有权，乙由于申请异议登记错误那么应当
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司 考 周 报http://www.sikaozhoubao.com 黄金笔记之民法 对甲所遭受的损失承担损害赔偿责任。 （七）预告登记
【重点法条】：《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为
保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 （八）登记错误时的损害赔偿责任
【重点法条】：《物权法》第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，
应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 （2）动产的公示：交付 现实交付：交付标的物 拟制交付：交付权利凭证 交付 简易交付 观念交付： 占有改定 指示交付 动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式： 1、现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人 2、简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。 3、占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。 4、指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。 【模拟真题】：（1）甲工厂借用乙公司的一套电子设备，在使用的过程中，不慎将某部件弄坏，于是 甲工厂向乙公司提出买下乙公司的这套设备，乙公司同意以 2 万元的价格卖给甲工厂。双方 还口头约定在甲工厂支付价款前，乙公司保留这套设备的所有权。在甲工厂支付价款前，甲工厂厂房失火，这套设备被烧毁。那么，下列表述哪一项是错误的？ A．经过简易交付，出卖人乙公司已经履行了交付义务 B．在这套设备被烧毁时，其所有权仍属于乙公司 C．这套设备灭失的风险应由甲工厂承担，甲工厂仍应支付 2 万元价款 D．甲工厂和乙公司应以书面形式约定所有权保留
（2）甲出卖给乙电脑，约定三个月由甲使用，事后甲又出卖给丙并交付，对乙承担何 种责任？
Ⅱ、公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。（具体体现为善意取得）
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司 考 周 报http://www.sikaozhoubao.com 黄金笔记之民法 （三）物权变动的原因
1、物权的取得
①、民事法律行为——物权行为
基于法律行为而直接取得物权的法律行为乃是物权行为。关于物权行为的理论见本节第五部分
②、民事法律行为以外的其他法律事实取得物权，这主要有： （１）因生效法律文书而取得物权； （２）因公用征收或没收取得物权； （３）因附合、混合、加工取得所有权； （４）因继承取得物权；
（５）因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权 2、物权的消灭 ①、民事法律行为： （１）单方行为——抛弃 （２）双方行为——物权合同，但只能是相对消灭 ②、民事法律行为以外的原因： （１）标的物灭失。 （２）期间届满。对于有期限的物权，其期限届满的该物权归于消灭，例如土地承包经营权、建设用地使用权和地役权均存在期限，当期限届满又没有续期的该种物权归于消灭。
（３）混同。 所谓混同是指他物权与所有权同归一人的情形，此时他物权由于没有存在的必要因此归于消灭。
（四）基于法律行为的物权变动（必须公示） 公式：合同+公示+物权变动 我国物权依据法律行为而进行变动的兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义为原则。 1、公示作为物权变动要件： （1）不动产买卖中的登记 （2）不动产抵押合同中的登记 【重点法条】：《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2、公示作为对抗第三人的要件： （1）土地承包经营权，从承包合同生效时取得，流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。
【重点法条】：《物权法》
第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）地役权，从设立合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人
【重点法条】：《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，
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司 考 周 报http://www.sikaozhoubao.com 黄金笔记之民法 可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）动产抵押，从抵押合同生效时发生效力，但是为登记不得对抗善意第三人
【重点法条】：《物权法》
第187条：以本法第180条第1款第1项至第3项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第188条：以本法第180条第1款第4项、第6项规定的财产或者第5项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 第189条：企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（4）宅基地使用权
【重点法条】：《物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时
办理变更登记或者注销登记。 （5）机动交通工具
【历年真题】：2003-3-8，甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约
定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？
A、甲对乙的土地不享有地役权
B、甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元 C、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D、甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效
2006-3-56甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上建
造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的?
A、甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B、丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿
C、若丁建高楼。丙只能要求甲承担违约责任
D、甲、乙之间约定因房屋和上地使用权转让而失去效力
（五）非基于法律行为的物权变动（无须公示） 四种类型：
1、 判决和裁决 2、 征收
【重点法条】：《物权法》第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的
征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 3、 继承、遗赠
【重点法条】：《物权法》第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开
始时发生效力 4、 建造、拆除
【重点法条】：《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权
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司 考 周 报http://www.sikaozhoubao.com 黄金笔记之民法 的，自事实行为成就时发生效力。
效力：事实完成则物权变动，未登记前不得处分
【重点法条】：《物权法》第31条：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，
处分该物权时， 依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
四、物权的保护（考点）
（2006年大纲新增考点，2007年物权法及新大纲重申） １、物上请求权的法律性质 （1）物上请求权是请求权。 （2）物上请求权是物权的效用。 （3）物上请求权附属于物权。 由于物上请求权是物权效力的体现不是一项独立的权利，因此诉讼时效不适用于物上请求权。
2、物上请求权的行使。物上请求权的行使，不必非得依诉讼的方式进行，也可以依意思表示的方式为之，即物权人在其物权受到妨害后，可以直接请求侵害人为一定的行为或不为一定的行为。 3、物上请求权与债权请求权。物权人在其标的物受到损害时有请求侵权人赔偿损失的权利，传统民法理论认为这是一种债权请求权，又称为损害赔偿请求权。 注意：物上请求权与侵权之债请求权的区别
①过错：物上请求权不要求妨害人有过错；侵权之债要求加害人主观过错 ②损害：物上请求权不要求有实际损害；侵权之债要损害才有赔偿 ③时效：物上请求权不适用诉讼时效；侵权之债适用诉讼时效 4、物上请求权的类型
依据我国《物权法》的规定，物上请求包括标的物返还请求权、妨害排除请求权、妨害预防请求权和恢复原状请求权四种。 （1）标的物返还请求权
对于标的物有占有权能的人对于无权占有标的物的人享有请求其返还标的物的权利，是为标的物返还请求权。因为该种权利主要适用于所有人请求无权占有人返还标的物，所以又被称之为所有物返还请求权。我国与比较法上其他国家的规定有所不同，在大陆法系的其他国家一般将标的物返还请求权作为所有权的效力之一规定在所有权一章中，然后对于也适用该规定的其他物权则在各该物权的部分规定一个准用性的条款，因此若在具体物权中没有准用条款的规定则是否能适用返还请求权就有不同的观点。我国《物权法》则把该项权利规定在总则中，因此只要分则中没有特别规定，则一律加以适用。因此，在我国不能仅仅称之为所有物返还请求权，而应当代之以“标的物返还请求权”。行使标的物返还请求权的要件为：
①享有标的物返还请求权的物权必须是权利人有占有权能的物权，在权利人没有占有的权能时不能请求返还。有占有权能的物权有所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、质权和留置权。
②必须占有人对标的物的占有是物权占有。 （2）妨害停止请求权
第三人的行为对于权利人行使其权利构成了妨害的，物权人有权基于其物权请求行为人排除该项妨害。
（3）妨害预防请求权
第三人的行为虽然还没有对权利人行使权利构成现实的妨害，但是却有构成妨害的可能
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物权法黄金笔记 - 图文
