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广西职业培训网内部资料--物业管理教材资料04
城市房屋权属登记管理办法条文释义
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第一章 总 则 第二章 房屋权属登记 第三章 房屋权属证书 第四章 法律责任 第五章 附 则
《城市房屋权属登记管理办法》是《城市房地产管理法》的配套规章。于一九九七年十月二十四日经建设部第六次部常务会议通过，十月二十七日侯捷部长以建设部第57号令签发。自一九九八年一月一日起实施。
房地产权属登记管理在我国具有较久的历史。建国开始，中央人民政府就规定在城市开展房屋产权的登记和核发产权证书的工作，颁布了有关的办法、规章。产权登记发证工作除“文化革命”中遭到削弱外，基本上一直延续了下来。党的十一届三中全会以来，随着改革开放政策的推行和社会主义法制的加强，房产的权属登记管理得到加强。一九八一年，原国家城市建设总局召开了“房地产产权产籍产业管理工作会议”，会后下发了《关于加强城市(镇)房地产产权产籍管理工作的通知》。一九八五年经国务院领导同志批准，原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了我国城市房屋普查，查清了我国城市房屋的基本情况。在此基础上，一九八七年又组织开展了全国城市房屋所有权总登记，同时颁布了《房屋所有权登记暂行办法》。为巩固总登记成果，规范和提高房产产权产籍工作，一九九O年建设部以第7号令颁布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，我国的房屋产权管理工作逐步走上健康发展的轨道。 近年来，特别是小平同志南巡讲话以后，社会主义市场经济的发展，房地产作为生产要素和重要的生活资料进入市场，以及住房制度改革、住房商品化等的推进，房地产权属和权属管理的重要性日益显现，也越来越为人们所重视。同时，社会上也出现了非房地产行政部门越权发证，一些地方多头多级发证，甚至，有的不法分子伪造产权证书进行诈骗的活动。加强房地产的权属登记管理已成为十分重要和紧迫的问题。因此，在一九九四年七月五日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中，把“房屋所有权登记发证制度”作为国家实行的制度固定了下来。本办法便是这一制度的具体体现，也是房地产法规体系的重要组成部分。
本办法共分五章四十三条。第一章总则；第二章房屋权属登记；第三章房屋权属证书；第四章法律
责任；第五章附则。
第一章 总 则
总则阐述和规定了本办法的立法目的、依据，适用范围，权属登记的定义，登记制度，权属证书，登记原则，房地合一证书，登记的主管机关等。总则是本办法纲领性章节，共八条。
第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。 [释义] 本条讲明本办法的立法目的和立法的依据。 本办法立法的目的有三个方面：
一、加强城市房屋权属管理。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和核心，准确完整的产籍档案是进行房地产管理，培育完善房地产市场，进行城市建设和管理的重要资料。由于房地产是不动产，具有价值量大，使用时间长，不可移动等特点。作为个人所有的房产，其价值量远远大于一般的财产和消费品，占个人财产的很大比例。在长时间的使用过程中，房产的产权可能转移，甚至数易其手。因此，对房产的保护不同于对其他财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利归属。权属登记的实质就是以政府的声誉和行政行为来保证某一房产权利的归属，使权利人能依此而获得国家法律的保护。因此，尽管各国的政治、社会制度不同，但都规定了房地产的权属登记或注册制度。
权属管理就是用法律和行政的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的移转变更，调处产权纠纷，监督规范权利人的行为，建立准确、完整的产籍档案资料等等，从而建立正常的产权管理秩序，更好地保护权利人的合法权益。因此，本办法的首要目的就是要加强房屋的权属管理。
二、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在产权的基础上的，无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发展产生的资产重组，招商引资，都要求明晰的产权关系和权威的权属证书为保证。所以，要把搞好产权管理作为培育和完善房地产市场的基础工作来抓好。 三、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、收益和处分的权利。这种权益，只有在权利人向政府房地产产权登记机关进行登记并领有产权证书之后才正式明确，并受国家法律保护。本办法就是规范产权登记的行为，为房屋权利人提供法律保障。 本办法制定的依据：
本办法是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章：“房地产权属登记管理”中的规定制定的。该章规定明确了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、登记发证的程序、房地产抵押登记和房、地证合一权属登记等的基本原则。本办法是房屋权属登记管理制度的具体办法。 第二条 本办法适用子城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。 [释义] 本条是对本办法适用范围的界定。
一、地域范围。即我国“城市规划区国有土地范围内”。本法中的“城市”、“城市规划区”与“城市规划法”中的“城市”、“城市规划区”是一致的。(城市规划法)第三条规定：“本法所称城市，是指按国家行政建制设立的直辖市、市、镇。本办法所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。”因此，城市是包括市和建制镇的完整法律概念。我国的建制镇包括县人民政府所在的镇和其他县以下的建制镇。城市规划区与城市行政区不同，前者是专业法律概念，后者是政治概念，它是国家为便于行政管理而分级划分的区域。从地域上说，一般情况下，城市行政区要比城市规划区大，北京、上海等城市也有例外，其行政区与规划区是重叠的。本法中的“国有土地”，即《土地管理法》中界定的“国有土地”。《土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。”因此，本办法所称国有土地的范围即是城市市区土地和农村及城市郊区属于国家所有
的土地。
二、行为范围。即房屋权属登记管理的范围。房地产管理的范围很多，诸如房地产开发，房地产市场，物业管理等等，它们都有各自的法规调整规范。本办法只调整规范房屋权属登记过程中的行为。 关于房屋的概念《城市房地产管理法》中界定为，“是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”这里的构筑物是指烟囱、水塔等。
第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认产权归属的行为。
本办法所称房屋权利人(以下简称权利人)，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人，其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
[释义] 本条对房屋权属登记、房屋权利人和房屋权利申请人的概念进行界定。
房屋权属登记的概念界定表明，它是一种政府行为。是政府的房地产主管部门而不是别的其他部门对房屋所有权，或在所有权上设定的抵押权、典权等他项权利进行登记并确认产权的行为。房地产行政主管部门是权属登记管理的主体。所有权、他项权是登记的对象，客体。
房屋权利人的概念界定表明，他可能是法人、其他组织和自然人。他依法享有了房屋的所有权及其占用土地的使用权，或者他项权。他是房地产权利的主体。
法人是指依法成立并能以自己的名义行使权利并承担义务的组织，如公司、社团等。 其他组织是指非法人的组织、社团。
自然人是指人在法律上的称谓。他与“法人”互为对称。
房屋权利申请人的概念界定表明，他已经获得了房屋并正在申请登记，但未取得房屋的所有权，他还未能成为房屋的权利人。申请人也可能是法人、其他组织和自然人。 第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
[释义] 本条对国家实行房屋所有权登记发证制度进行具体的阐述。即“申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”
房屋登记发证制度是国家规定的制度。申请人申请权属登记，领取房屋权属证书是每个申请人应履行的法律责任，也是维护自己合法权益的最好方法。由于房地产是不动产，我国实行属地管理原则。因此，申请人应当到房屋所在地申请登记和领证。
第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律的保护。
[释义] 本条规定房屋权属证书是房屋所有权的唯一合法凭证，受国家法律的保护。
房屋的所有权一般讲即是房屋的产权。所有权的内容包括占有、使用、收益和处分的职能。 占有是指对房屋的实际控制和支配。
使用是指按照房屋的性能和用途加以利用。
收益是指房屋权利人有权获得自己房产所产生的利益，如出租房屋收取租金等。 处分是指在法律范围内，按照自己的意志对自己的房产进行处置。
由于我国“实行房地产登记发证制度”，房屋权属证书是这一制度的具体体现。它是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性赁证，政府用其声誉和行政行为来证明和保证它的真实性和合法性，其他任何证明、材料都不具有这样的权威性，所以它是唯一合法凭证。
我国宪法规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现在：
确认产权：当房屋所有权发生争议时，当事人可以请求行政、仲裁、法院依法确认产权。由于房地产登记机关和法院确认产权的原则是一致的，领有房屋权属证书的房产产权便可明确判定，未领权属证
书的，法院依法调解、判决后，当事人则可凭调解或判决书申请产权登记。
恢复原状：房屋因遭到非法侵害损坏时，该房屋的所有权人有权诉请法院，责令肇事人进行修复，恢复原状。
排除妨碍：房屋因他人的不法行为而使影响产权人行使其所有权时，产权人有权诉请法院责令他人排除妨碍。如堵塞通道、影响房屋安全等等。
赔偿损失：房屋因他人侵害而灭失或损坏又不能修复时，产权人有权诉请法院责令他人赔偿损失。 对国有房产实行特殊的保护：一是返还被非法占有的国有房产，不受时效的限制；二是不受非法占有人善意占有的限制，也不管占有人是否知情，是直接取得或是几经转手，国家均有权追索返还或要求赔偿；三是对所有权不明的房产，或者国家与他人对所有权发生争议，一时又无法确定时，推定该项房产为国家所有。但是，当发现确凿的产权人时，则应撤销这种推定，依法将房产归还给产权人，以保护产权人的合法权益。
第六条 房屋权属登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 [释义] 《城市房地产管理法》对房屋的定义是“房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”并在第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因为，房地产是有机的整体，房屋是建在土地上的，土地是房屋的载体，这是房地产的自然属性；房、地价互相包容(马克思：地价隐没在房价之中)市场行为同时进行，这是房地产的经济属性。因此，不能人为地把房地产当成房产加地产。作为房地产的权利主体即房屋的所有权人及该房屋占用土地的使用权人，必须是同一人，也就是权利主体一致。否则房地产的经济、民事活动将无法进行。所以房屋所有权和其占用的土地使用权权力主体一致是权属登记也必须遵循的原则。
第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。 [释义] 鉴于房地不可分的原则和近年来房地分管造成的种种弊端，广州、上海、北京等一些城市实行了房地合一，统一管理的体制。《城市房地产管理法》对此作了充分的肯定。第六十二条规定：“房地统一管理的房地产管理部门可以制作、颁发统一的房地产权证书”。本条规定重申了这一规定。 本条所指县级以上地方人民政府就是直辖市、市、县人民政府。 由于目前实行统一管理房地产的城市还不多，制作全国统一的房地产权证书的条件尚不具备。因此，本办法作出了由各地制作房地产权证书，但必须报国务院建设行政主管部门备案的规定，以便加强对这部分城市的管理。
第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
[释义] 本条对房屋权属登记管理的主管部门作了规定。主管部门是立法中的重要问题，它涉及执法主体是谁，即由谁来执行该项法律。一项法律如果没有明确的主管部门，执法主体不明确，在实际中就无法实际，便形同虚设。我国立法的一般惯例，均在总则中对主管部门加以规定。本条规定：国务院建设行政主管部门和省、自治区建设行政主管部门负责全国或者省、自治区行政区域范围内的房屋权属登记管理工作。它们主要是负责制定有关房屋权属登记管理的法律、法规、政策、方针，业务技术标准；规范；制定工作规划、计划；监督、检查各项法律、法规和工作计划的贯彻执行，指导行业精神文明和业务建设；组织推动房屋权属登记管理健康发展等宏观管理等等。它们都不具有办理申请产权登记和颁发权属证书的职能。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门主要是贯彻执行国家和省、自治区关于房屋权属登记管理方面的法律、法规，标准、规范和工作计划要求，进行精神文明建设和业务建设。它的主要职能就是办理产权的申请登记，颁发房屋权属证书。
近年来，社会上一些单位受利益的驱动越权颁发房屋权属证书，出现了非房地产管理部门发证，房地产部门多级发证，市县同城的县到市区发证，开发区经济区自行发证等“证出多门”的混乱局面。更有一些不法之徒伪造产权证书，从事诈骗活动。这些都严重扰乱了房屋权属登记管理和房地产市场的正
常秩序。按照《城市房地产管理法》的规定，本办法规定了在一个市、县的行政区域内，只有政府房地产行政主管部门才有办理房屋权属登记管理的职能。它为建立正常的产权管理秩序提供了法律保障。目前房地产管理的体制尚不规范统一，有的地方还没有建立政府房地产管理部门，即房地产管理局，各地应当按照《城市房地产管理法》的要求理顺体制建立健全房地产管理机构。
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第二章房屋权属登记
本章对房屋权属登记的种类；登记程序；权利(申请人)用名代理申请、交验证件；各类登记的要求、时限；登记收费；登记人员业务要求等进行了规范。 房屋权属登记是本办法的中心章节，共二十一条。 第九条 房屋权属登记分为： (一)总登记； (二)初始登记； (三)转移登记； (四)变更登记； (五)他项权利登记； (六)注销登记。
[释义] 本条是房屋权属登记的分类。共分六类。由于各类登记的性质不同登记的要求也就不同。这将在本章后面的条目中作出规定。
总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍年久失管或其他原因造成散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。 初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。 转移登记是指房屋权利人因交易、赠与等原因发生转移而进行登记。
变更登记是指房屋权利人因法定名称改变，或者房屋状况发生变化而进行的登记。 他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。
注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
第十条 房屋权属登记依以下程序进行： (一)受理登记申请； (二)权属审核； (三)公告；
[四)核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
[释义] 房屋权属登记的程序分受理登记申请、权属审核、公告、核准登记，颁发房屋权属证书等步骤。
受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。如其手续完备，登记机关则受理登记。
权属审核是登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。
公告是对可能有异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。是否公告，由登记机关根据情况确定。
核准登记是对产权来源清楚，证件齐全、手续完备，符合法规政策，没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准。之后便是将制作好的房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。
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