9.2 从土地囤积引起农地流失过多的危害来看，主要表现为两个方面：一是耕地过度流失对国家粮食安全、经济安全和生态安全造成威胁；二是征地造成农民失地、就业无门、保障缺失，原有农村社会经济秩序被破坏，容易造成农民与基层组织和基层政府冲突，造成农村社会不稳定。
9.3 从土地囤积引起宏观调控“失灵”的危害来看，主要表现为：政府无法准确预测社会经济对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地要素的资源功能被弱化，土地资产功能被放大，房地产投机难以遏制，居民住房保障得不到落实，造成房地产市场调控被异化，货币流动性过剩加剧等问题。
10、防止开发商囤积土地的政策建议。
10.1中央政府应该采取更加严厉的措施，制止和预防地方政府对土地垄断。一些地方政府为了地方利益，片面地滥用了“一个龙头进水，一个口子出水”的政策，无限制地扩大了土地收购储备权利和范围，不仅通过征用方式将大量农用地转化为建设用地进行储备，而且还将所有存量土地纳入政府的土地储备库中，最后通过所谓的“一个口子”出让土地，这种方式，使土地供应处于客观的垄断之中，如果掌控不好，对土地市场的供需平衡会带来灾难性的危害。这实际是对土地利用“一个龙头进水，一个口子出水”政策的歪曲和利用。“一个龙头进水，一个口子出水”指的是土地利用管理要从规划和计划上做到“统进统出”，并没有强调采用一个渠道和一种方式供应土地，而应该是在统一规划和计划的前提下，采用多渠道多方式地供应土地，这样才能保证市场供需的均衡。
10.2多管齐下，联动配合，全面治理。通过剖析囤积土地了“链条”，可以看出土地囤积与宏观背景、政府和市场都有关系。而治理囤地不能仅靠国土部门一家完成，需要央行和银监会、国土和建设部门以及商业银行联动配合，多管齐下，全面治理。
10.2.1 压缩土地囤积的增值空间。在房地产市场，关键要平抑房价，政府要向市场投放一定规模的保障住房，并应用经济手段和行政手段遏止房地产市场的投资和投机；在土地要素市场，要提高土地取得成本，加强土地供应监管，进一步完善土地招拍挂竞争制度，加强运用经济手段调控土地市场的力度，打击土地违法行为。
10.2.2强化对囤积土地的行为监管和经济制裁。主要是细化鉴定土地囤积的技术标准，把《闲置土地处置办法》由部门法提升为人大立法，加强政府联合监管查处力度，对超过合同规定期限不开发者，不但要无偿收回土地使用权，还
要提高土地闲置的经济惩罚标准，使土地闲置费标准拉高到与囤地“利润率”同等甚至超出，并将闲置土地和征收费用用与保障住房建设。
10.2.3 加强和改善宏观调控体制和机制，消除土地囤积的滋生环境。要继续加强货币流动性过剩的调控，推进政府体制改革，降低土地财政收入比重，加强银行土地融资的风险监管和控制，加强房地产上市公司的监管力度，完善城乡土地产权，加强土地与房地产市场调控政策的落实。
整治囤地重在执行，尤其对于近年来出现的跨地区囤地的新趋势，还要加强地区之间、部门的横向联动配合，同时有关部门也有必要对囤地行为作出新的精确界定，才能使整治囤地有的放矢、精准到位。
因此：
（1）房价上涨的预期促使开发商高价竞地，土地作为住房的生产要素，又 助推了房价继续上涨。地价与房价的互促增长，导致房价增长的速度超过居民收 入的增长速度，使得居民住房的可支付能力逐渐下降。政府部门可以通过制定并 公开土地储备与供应计划，稳定房价上涨的预期，从而避免开发商在土地市场的 过度竞争，使土地价格回归理性。在土地供给计划中，根据市场需求，合理配置 土地用途结构，缓解住宅用地供给相对不足的压力，使住宅用地与商业用地价格 回归正常水平，扭转住房与商业用地价格倒挂的不合理现象。
（2）预期通货膨胀率越高，一方面，开发商预测未来的净收益增加，为了在将来获取高额收益，开发商会增加土地储备量，在土地市场上竞相买地，导致土地供给相对不足，使得土地价格上涨；另一方面，开发商为了避免通货膨胀造成的资金贬值，开发商会将闲置资金用于购地，利用土地的保值增值功能，实现开发企业的价值最大化，同样造成土地相对短缺的假象。因此，政府部门在进行宏观调控时，必须考虑政策产生的宏观经济发展预期，抑制过度通货膨胀的发生， 避免一般性商品价格上涨导致的房价和地价的急剧上涨。
（3）城市增长的预期被显著地资本化到土地价格中，而且可以解释土地溢价的大部分。城市土地归国家所有，城市增长引致的土地增值收益理应为全民共 享。政府部门应通过转移支付手段将土地增值收益用于全民生活条件的改善，避 免城市增长带来的土地溢价转化成开发商的超额利润，而损害了绝大多数人的利 益。因此，政府部门可以通过土地增值税的形式将城市增长带来的土地溢价转移 支付给居民共享。在土地出让时，避免大规模土地的一次性供给，防止开发商借 以分期开发的方式造成大量土地的闲置，享有土地增值带来的超额收益。除通过土地制度约束外，还可以采取一定的措施防止开发商的捂盘惜售行为。
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土地对房地产市场的影响
