第四章 投资性房地产
例题讲解
一、单项选择题
【例题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.企业拥有并自行经营的旅馆饭店 B.企业以经营租赁方式租出的办公大楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的房屋建筑物 【答案】B
【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于存货；选项D企业持有拟增值后转让的房屋建筑物不属于投资性房地产。
【例题】甲公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50 000万元，已累计计提的折旧为1 000万元，已计提的固定资产减值准备为2 000万元，转换日的公允价值为60 000万元，则转换日记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额为（ ）万元。
A.60 000 B.47 000 C.50 000 D.13 000 【答案】D
【解析】记入“资本公积—其他资本公积”科目的金额=60 000-（50 000-1 000-2 000）=13 000（万元）。
【例题】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，其账面价值为5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（ ）万元。
A.500 B.6 000 C.3 100 D.7 000 【答案】C
【解析】处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积2 500万元（8 000-5 500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额=9 500-9 000+2 500+200/2=3 100（万元）。附分录：
借：银行存款 9 500 贷：其他业务收入 9 500
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借：其他业务成本 9 000 贷：投资性房地产——成本 8 000 ——公允价值变动 1 000 借：资本公积——其他资本公积 2 500 贷：其他业务成本 2 500 借：公允价值变动损益 1 000 贷：其他业务成本 1 000 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100
【例题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中不正确的是（ ）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产
B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产
D.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 【答案】D
【解析】选项A正确，企业的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，选项D错误；选项B正确，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，土地使用权作为存货核算；选项C正确，用于出租的土地使用权和地上建筑物，应将其作为投资性房地产核算。 【例题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2014年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2014年1月1日，该写字楼的原造价为8 500万元，己计提折旧500万元，账面价值为8 000万元。该写字楼的公允价值为9 000万元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。甲企业采用资产负债表债务法核算所得税，所得税税率25%。则甲公司因此调整2014年年初未分配利润为（ ）万元。
A.900 B.1 000 C.675 D.750 【答案】C
【解析】成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。账务处理如下：
借：投资性房地产——××（成本） 9 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 500 贷：投资性房地产——×× 8 500 递延所得税负债 250 盈余公积 75 利润分配—未分配利润 675
【例题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应
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借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。
A.3 700 B.3 800 C.3 850 D.4 000 【答案】D
【解析】企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧，借记“投资性房地产累计折旧”科目，贷记“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。相关会计分录为：
借：固定资产 4 000 投资性房地产累计折旧 200 投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产 4 000 累计折旧 200 固定资产减值准备 100 二、多项选择题
【例题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 【答案】ABD
【解析】投资性房地产的后续计量中，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
【例题】下列关于投资性房地产核算的表述中不正确的有（ ）。 A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 【答案】ABC 【解析】采用成本模式计量的投资性房地产期末应考虑是否计提减值损失，选项A错误；已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再转换为成本模式，而采用成本模式计量的投资性房地产符合一定的条件可以转换为公允价值模式计量，选项B错误，选项D正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益，选项C错误。
【例题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（ ）。 A.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
B.已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间内不得转回 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销 D.资产负债表日，以公允价值计量的投资性房地产公允价值与账面价值的差额应当调整
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资本公积
【答案】AB
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，选项C和D不正确。
【例题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的有（ ）。
A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.盈余公积 【答案】CD 【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
【例题】某公司的投资性房地产采用公允价值模式计量。2012年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为500万元，已提折旧80万元，已经计提减值准备20万元。假设该项房地产在当日的公允价值为350万元。关于转换日的处理，下列各项表述中，不正确的有（ ）。
A.该项房地产在转换日的处理不影响当期损益 B.计入公允价值变动损益的金额为50万元 C.投资性房地产的入账价值为400万元 D.该事项属于会计政策变更 【答案】ACD
【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应按照转换当日的公允价值350万元计量，公允价值小于账面价值的差额50万元（500-80-20-350）计入公允价值变动损益；该事项属于房地产的转换，不属于会计政策变更，因此选项A、C和D表述不正确。
三、判断题 【例题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ） 【答案】×
【解析】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时同时对外出租，才能在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
【例题】企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产。（ ） 【答案】√
【解析】企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 【例题】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。（ ） 【答案】√
【例题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使
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用权确认为投资性房地产。（ ） 【答案】×
【解析】投资性房地产中已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权；但对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的不能确认为投资性房地产。
【例题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程，再开发期间不计提折旧或摊销。（ ） 【答案】×
【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
【例题】企业可以根据情况，对投资性房地产后续计量在成本模式与公允价值模式之间互换。（ ） 【答案】×
【解析】投资性房地产只能由成本模式转换为公允价值模式；不能由公允价值模式转换为成本模式。
【例题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值计量模式转为成本计量模式。（ ） 【答案】× 【解析】《企业会计准则》规定投资性房产后续计量符合一定条件时可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以由公允价值模式转换为成本模式，如果两个方向都可以转换，就给企业调节利润提供方便了。
【例题】企业出租的土地使用权和建筑物，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（ ） 【答案】√
【解析】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例题】企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益。（ ）
【答案】√
【解析】企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入其他业务成本。
——本章完——
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2015年中级会计实务习题讲义(5)
