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29 水泵房设备、阀门 冠龙、凯泉 30 架空层排水设备 31 箱变 凯实利 顺德特变、长兴电器 深圳物业 樱花 胜辉 中山太平洋、长江通信 鸿熙 7.60 1.12 96.06 4.95 68.06 1.52 24.78 3.53 0.00 1868.85 0.84 凯泉、大禹 0.12 胜辉 10.63 长兴电器、万开 0.55 韩昌、深圳物业 7.53 华盈 0.17 永智联 2.74 中山太平洋、长江通信 40.60 1.43 60.48 22.60 40.90 40.97 22.26 2.52 5.20 1532.66 5.29 0.19 7.88 2.94 5.33 5.34 2.90 0.33 0.68 199.00 32 智能化设备 33 厨具 34 门铃 35 景观灯具 36 网线 37 别墅防腐木 0.39 鸿熙 0.00 上海纪远 206.76 三、 主要分包工程统计
主要分包工程统计表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ****二期 材料名称 供应商 户内门 单元入口门 进户门 台面门槛 成品烟道 厨柜 小高层电梯 信奶箱 钢制栏杆、空调百页、复式钢楼梯 三林木业、诚丰 顾家 顾家、鹏基龙电 华天 南方 中意 广日 蓝台 金洋、新辰、振宇、今泰、宇恒 天诺 翔龙、九坤 鸿和岗、深圳方大 磊鑫 结算价格（万元） 164.36 6.51 58.89 52.08 20.03 207.66 50.38 8.54 180.79 3.35 519.94 73.05 61.18 1406.76 单方成本 18.18 0.72 6.51 5.76 2.22 22.97 5.57 0.94 20.00 0.37 57.52 8.08 6.77 155.61 供应商 三林木业 鹏基龙电 顾家、多棱器材 磊鑫 南方 中意 广日 蓝台 东莞佳宝、珠海华尔坚、今泰 天诺 特凌、方大 ****三期 结算价格（万元） 127.15 11.52 52.26 40.31 17.24 158.50 70.64 7.37 384.54 13.35 651.26 0.00 0.00 1534.14 单方成本 16.56 1.50 6.81 5.25 2.25 20.65 9.20 0.96 50.10 1.74 84.84 0.00 0.00 199.86 10 木地板 11 塑钢门窗 12 铝合金门窗 13 小高层外挂石材 [返 回]
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第三部分 成本工作回顾与工作建议
****项目是武汉公司的第一个项目，成本管理也是在摸索中积累经验和逐渐成熟。过程中积累了一些降低成本的经验，也存在一些问题使得成本上升，产生了无效成本。
第一节 成本控制经验
1、通过对预结算数据的整理与归纳，形成成本管理的系统化、制度化
通过对****二、三期的日常成本管理的工作总结，及时归纳、整理了一系列成本管理制度与方法：
《成本管理部园建绿化工程成本管理实施办法》 《无效成本管理实施细则》 《装修工程成本管理工作指引》 《无效成本管理实施细则》 《残值回收制度》等
如在**东区会所玻璃幕墙的工程结算中，成本部发现该工程承建商负责拆除了原来的玻
璃幕墙，但其拆除下来的铝合金型材等材料不知去向，后经与承建商协商，该承建商最终承担可回收的玻璃幕墙铝型材的残值。仅此一项就为公司回收废料残值近5万元。 2、设计阶段的成本管理
设计阶段的成本控制对控制整个项目的整体成本至关重要。成本部已介入二、三期及沿湖的园林景观、道路工程设计阶段，参与了优化设计，通过对道路基层、面层的优化，通过对景观中软硬景比例的调整，节约了成本支出。 3、招标谈判对降低成本的作用
工程招标后的商务谈判在降低成本中功不可没。在**三期空调百叶供货安装的商务谈判中，成本部与其他部门密切配合，从减少百叶数量、减小框料尺寸等设计方案优化以及与供货商的价格谈判方面共同着手，最终报价较原方案报价降低100元/m2左右，总体造价降低20余万元，取得良好效果。
4、甲供（三方）材料供货及三方分包工程方式降低成本
**二、三期采用了较多的甲供（三方）材料供货方式，每期的总费用均超过了3000万元，按平均较市场价或乙供价低15%计算，每期至少节约成本450万元，有效的降低了成本。
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第二节 成本管理中发现的问题与教训
1、工程指令费用对造价的影响过大。
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成本部对二期B区及三期主体总包结算资料进行了分析,其中工程指令结算部分占到总造价的8.89%, 工程指令中现场签证的比例为4.87%, 设计变更的比例为4.02%.
具体如下: 项目 结算总造价 其中工程指工程指令造其中现场签现场签证造其中设计变设计变更造令造价 价所占比例 证造价 价所占比例 更造价 价所占比例 2.73 4.58 5.91 2.54 4.34 3.64 3.62 3.78 3.61 4.02 南通四建 ****二期B区 江苏正太 江苏华江1-7 江苏华江8-9 南通四建 浙江双堰 ****三期 江苏华江 浙江中天 南通三建 合计 10360902.17 985626.64 9.51 8122760.88 952634.00 11.73 15883378.42 1557752.63 9.81 4026372.89 282314.00 7.01 7345661.84 857617.00 11.68 8061555.44 517476.00 6.42 13623918.38 776342.31 5.70 16344424.85 1608385.00 9.84 12536550.96 1021764.00 8.15 96305525.83 8559911.58 8.89 703128.33 6.79 580826.58 7.15 618381.66 3.89 180030.38 4.47 538978.00 7.34 224127.77 2.78 283610.71 2.08 990752.00 6.06 569353.17 4.54 4689188.60 4.87 282498.31 371807.42 939370.97 102283.62 318639.00 293348.23 492731.60 617633.00 452410.83 3870722.98
2、无效成本占成本比例过高:
成本部在随意抽取了一栋楼的结算资料后，进行相关分析----三期A1-1栋，图纸+工程指令的总造价为3845046元，其中无效成本51662元，占总造价的1.3%，使该栋单方造价增加10.66元。
如下:
****三期A1-1栋无效成本分析
建筑面积 4848m 序号 一 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 工程指令 土建部分 EI-3-140 EI-3-170 EI-3-182 EI-3-183 EI-3-320 EI-3-246 EI-3-332 EI-3-259 EI-3-263 EI-3-269 EI-3-271 EI-3-272 EI-3-287 图纸有误，机械开空调洞 阳台变更，凿除清渣 凿除阳台压顶挑耳 凿除露台栏板 拆除 H1户型主卧墙、门楼墙、雨蓬变更 拆除 涂料改瓷砖，涂料腻子铲除 涂料改瓷砖，涂料腻子铲除 拆除 拆除 变更、凿毛 变更、凿毛 2
施工内容 无效成本 5103.36 5053.25 1755.25 1080.47 1130.80 6471.41 2745.00 654.75 3940.67 774.72 1071.36 714.24 289.80 单方增加 1.05 1.04 0.36 0.22 0.23 1.33 0.57 0.14 0.81 0.16 0.22 0.15 0.06 第 18 页 共 20 页
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14 15 16 17 18 合计 二 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 合计 总计 EI-3-291 EI-3-331 EI-3-407 EI-3-302 EI-3-658 安装部分 EI-057 EI-3-320 变更、凿毛 给排水调整导致土建改造开洞 通风孔平移，增加打洞、砌体 立面分色改变，重刷 处理门窗漏水 主卧按钮移位 预埋局部修改 336.00 6165.65 423.84 2863.20 611.88 41185.65 372.00 152.39 533.80 92.81 253.85 460.29 279.09 1949.94 218.48 55.96 64.68 396.95 111.43 599.63 4935.50 10476.80 51662.45 0.07 1.27 0.09 0.59 0.13 8.50 0.08 0.03 0.11 0.02 0.05 0.09 0.06 0.40 0.05 0.01 0.01 0.08 0.02 0.12 1.02 2.16 10.66 EI-3-277（1） 梯间声控开关移位 EI-3-369（2） 客厅开关移位 EI-3-376（3） 插座移位 EI-3-168 EI-3-549 EI-066 EI-3-250 EI-3-675 EI-3-252 EI-3-110 EI-3-331 EI-3-237 EI-480 主卫开关移位 橱柜导致插座变化 屋顶变化导致原预埋作废 厨房插座移位 复式楼电源更改 空调插座改位 厕所出户管更改 主卫台盆给排水调整 H1生活给水改加压 梁上开孔，报废、增加管道、地漏 上述分析可看出:主体工程无效成本的发生多数是因为事前图纸审查不到位,施工后再进行拆除,移位,调整而发生的费用。****三期主体面积75974M2，按10.66元/M2估算，无效成本费用达809883元。希望公司各部门加强对无效成本的认识和控制。成本管理部将在结算分析中，将有效成本与无效成本严格区分开来。降低设计变更及签证所造成的无效成本，是成本管理部下一阶段努力的方向。
3、合作单位选择不妥造成的成本增加
在会所及小高层门厅装修的工程中相继出现了合同签订单位未能全部完成合同约定内容，导致了我们另寻装修单位，从而造成了装修造价及管理成本的上升。
所以，选择合适的合作单位是降低无效成本的途径之一。
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第三节 成本管理的方向和下阶段的工作重点
现阶段成本管理的思路是：在“前置、务实、创新”的主导思想下，探索出一条高效、稳健、创新的卓有成效的多项目操作下的成本管理之路。
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1、坚持实施设计阶段成本管理力度
设计阶段的成本控制对控制整个项目的整体成本至关重要。成本部与设计、工程部在城市花园和万科时代项目的设计中加强了合作，进行设计优化，取得良好效果。今后，成本部将更多的参与到项目规划设计、主体结构设计、道路设计、园林景观设计、材料选用阶段中，真正体现“控制在前”的成本管理思想。
2、目标成本的制定与动态成本的及时反馈
有三年开发经验与30万m2建成面积经历的万科，已经拥有了宝贵的经验数据，有能力制定出较为准确的目标成本。成本部必须把握项目成本变化的情况，做到及时准确的反馈动态成本。
3、推动图纸会审制度，减少设计中的无效成本
针对设计中问题较多的现状，成本部将大力推动图纸会审制度，最大限度的减少后期设计变更及无效成本发生。
4、加强工程量清单招标力度
工程量清单招标是工程招投标制度改革的方向与潮流，也是引入充分竞争、降低成本、简化成本审算工作的优化途径。成本部下一步将扩大工程量清单招标的范围，探索多项目操作下的最优的招标方式，杜绝费率招标。
5、由结算型转变为结算管理型
今后，成本部将逐步扩大外委工作范围，借助专业公司提高结算质量和效率，将更多地精力投入到设计优化、综合成本管理、数据分析和招标工作中。
6、强化信息中心作用，多方收集信息，大力推进造价研究工作
目前，成本部已初步建立了公司自己的成本数据库，并在招标、结算、成本估算工作中发挥了作用；也进行了一系列造价研究工作，今后成本管理部将借助集团成本管理平台，再全集团范围内实现成本数据资源共享。并不断充实完善自己的成本数据体系。
7、稳健提高全公司范围内的全员成本意识
经常性与公司各部门进行成本交流和成本培训，提高公司全员的成本意识，以公司全体员工的力量来管理成本，必将使成本管理工作顺水推舟、事半功倍。
8、自身专业水平与市场化操作能力的提高
为适应要求严格的多项目操作，成本部必须大力提高自身的专业水平，关注市场信息，了解市场价格动态，真正成为优秀的成本管理团队。
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城市建筑上市地产公司开发成本总结
