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本区规划根据小区的地势设计了人车的自然分流，小区车辆从小区大门直接进入地下车库，小区道路全部为人行道路，避免了出现人车抢道的现象。整个小区部只设有消防车通道，在小区的西南角设有专门的入口。
人车分流的实际意义在于：
⑴通过减少人行与车行之间的相互干扰，使车行更加便利、步行更加安全；
⑵通过集中车辆交通来营造大围的连续性步行空间，提供更多的绿化场地，从而有利于绿地花园、户外活动场所、景观设施的系统性发展；
⑶通过提高道路利用率节约用地、减少投资；
⑷通过车行交通的相对集中，使交通管理、安全防卫、小区秩序维护等更为便捷。
4、停车设施规划
“以地下停车为主，结合地面临时停车”。
随着私家车辆的迅速普及，传统的地面停车、住宅底层停车模式已远不能适应时下和未来的停车需求，其所造成的停车位不足、园区交通混乱等问题在多数城市中已日益突出，此类模式必须抛弃。
为适应未来的发展需求，同时为了营造高标准的景观化楼盘，规划为园区确立“以地下停车为主，结合地面临时停车”的停车模式。
为满足小区1：1停车的需要，设计为两层地下车库，其中地上停车位115个，地下停车位870个，地下车库共有三个出入口，北门、西门、东门各有一个出入口。
沿街商业网点停车结合路边停车位设置。 5、配套设施规划
⑴配置原则——全面、系统原则
配套设施的全面性、系统性是舒适生活的基本保障。 ⑵布置原则
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①对布置原则
居住园区的私密性要求园区要具有一定的封闭性，越是封闭的小区，其部环境也就越安静、越安全，越能显示出园区品质的高尚性和业主的尊贵性。
四、景观环境设计
小区住宅楼层较高，为避免压抑感，采用点式布局，为保证各个楼栋均有有效的景观视线，以楼栋为单位组建景观小组团，在小区中心建设中心景观带。通过强化主景观，美化各组团景观，从而获得了更为丰富、有趣、变化有致的空间效果。
第三节 项目营销策划
一、营销策划
（一）项目形象定位
滨州“新高都”
本项目区域位置优越，作为莱钢倾力打造的精品工程，需将其树立为滨州新城区的新标杆。
新：升级版的新生代住宅－－新技术、新材料、新理念一应俱全。 高：高屋建瓴般的气势－－高楼层、高标准、高价值，新城区闪亮新地标。
都：“都”即“度”的谐音，世外桃源般的都市尊享社区－－全方位的生活配套；诗意绿色的居住环境以及和谐人本的物业服务，营造具有大都市风情的现代社区
（二）项目推广主题定位
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我家就在这里
作为高层住宅，需要弱化小区的高密度、高建筑，更多的凸显感性的配套设施，学校、商场、市政服务就在家门口，生活是追求一种舒适，一种恬静淡然的氛围，购买的不仅是房子更应是一个温馨的家。
（三）品牌形象营销概念主题定位 莱钢地产，责任地产
莱钢建设地产在滨州高端房地产市场已成为了风向标，在滨州市场有无可争议的定价权、话语权，但在中低端市场，前期推出的房源有限，加之位置相对偏僻，所以往往远离了定价核心。
为了突出品牌优势，彰显品牌的强大力，让消费者买的放心，住的舒心，用消费者的口碑效应给市场以信心，在推广中需将滨州莱钢建设树立成有理想、有责任的开发企业。虽然小区房源体量较小，我们做不了市场的领导者，但我们要做思想的领导者。
（四）组团命名提议
项目命名提议：莱钢“新高都”， （五）项目概念策划
战略重点：确保项目顺利销售、树立品牌形象，创造城市住宅典。 总体策略：地块设置主营销中心，“以品牌带动项目销售，以产品服务推广”，销售过程中，以全方位的交通配套和远景的描述，并以高品质的物业、优质的服务为基础加强客户对项目的信赖度，形成良性循环顺畅，实现销售。
（六）营销体系建立
营销部组织机构及人员编制建议
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营销部经理1人 销售经理1人 销售主管1人、置业顾问4人 客服1人 策划主管1人 保安4人（由物业代管） 后勤4人（保洁3人，水吧服务员1人）（由物业代管） （七）销售、价格策略 1、“低开高走”策略。
本项目采用低开高走的销售策略，低开即采用团购的方式，将部分户型以优惠的价格对外团购，在形成销售氛围后“高走”，高走即将剩余户型面市销售，拉升房价。
2、实现策略 1）、价格策略
若按照现在滨州房地产市场的价格均值，新地块项目能够实现：住宅4000元/平米；商业5500元/平米；车位价格8万元/个
沿街酒店：按整体招租的方式出租，或按5500元/平米出售，或寻找合作客户进行合作开发。
经测算（测算表格附后）项目按照现在的市场价，未来销售是亏损状态，
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故而低开不代表是低价，需寻找投入与产出的均衡点。
团购价格是在未来当时的市场价格的基础上按照500/平米的优惠幅度，收取团购金30万/户，降低公司的财务、销售费用，同时团购对象是以能够为项目争取配套优惠的单位为主，价格可在其申请配套优惠额的基础上再优惠，一方面可激励相关单位积极争取配套优惠，另一方面该项目剩余房源的成本价格也随之降低。
2）、团购策略
团购是以本项目的大户型为主，大户型占据总房源的66%，总价较高，难以快速销售。团购围是本项目的3栋33层高层。
实行团购有利于项目缩短周期，节约管理、财务等费用，降低销售成本。同时团购不仅有利于降低配套费用，而且在保证公司投资成本及利润的前提下收取的意向单位的资金，可降低公司开发风险。
剩余的小户型房源市场接受度高，可逐步拉升价格，实现项目赢利的目标。
（八）媒体选择： 1）报纸媒体
媒体的选择是地产营销工作中一个极为重要的环节。根据项目推广信息反馈、客户定位等情况，平面媒体以《滨州日报》作为主流媒体，以专业杂志等作为辅助媒体。
2）电视媒体
电视媒体是信息传播的一个辅助途径，对滨州市受众率高的频段播报新地块项目广告片，强化形象推广，进行时效性信息传递。
3）户外广告
在黄河五路、黄河二路道路两侧做悬挂道旗，在市政府周围区域寻找最大最耀眼的广告位置进行信息持续曝光，争取在滨州的精英人群中产生不可以磨灭的影响力。
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黄河二路新地块经营项目策划书
