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5、开发队伍综合实力不断提升，开发资质等级提高。
开发队伍综合实力的提升为滨州市房地产业快速健康发展打下了良好的基础。
6、物业管理水平将成为衡量楼盘素质的新尺度
正规楼盘聘有专业物业管理公司，提供比较完善的服务，但由于市场发展尚欠成熟，导致在在物业管理上提供服务非常有限。滨州物业管理发展还是处于一个较低的水平中，在楼盘同质化日益严重的今天，物业管理服务的好坏将直接关系到一个楼盘的销售成败。
风险提示：
1、单位集资建房现象比较严重，分散了很大一部分潜在的购买力，将在短期会给产品带来一定的压力。
2、 部分低品质竣工入住小区出现混乱现象，小区配套不完善、施工质量差等诸多问题，造成小区管理难，对房地产行业造成一定的负面影响。 3、同质化小区开发影响了住宅现代化进程。开发企业为节约开发成本，降低设计档次，降低新材料、新技术的应用率，同质化小区在不同的地段重复开发建设，影响了城市建设面貌。
4、部分旧村改造安置房、团购房等低价购买的住房面向社会销售，干扰了市场秩序。
5、受国家新政、银行政策紧缩影响，滨州房地产市场普遍出现销售难、回款难。
因此关于本案的推广，我们总结出项目面临的难点： ? 本地块价值如何体现； ? 如何完美诠释项目优势；
? 如何规避与周边项目特别是近邻项目的竞争；
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如何解决高容积率带来的不利影响
? 如何解决体量过小，关注低的劣势
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二、项目定位
（一）项目开发思路
综合考虑了以上关于滨州市房地产市场的概况以及对项目所在地块的区位解读，我们认为本项目在定位时不能以传统的住宅角度来思考。本项目在做开发定位时要依据地块特征、项目产品特点，结合新城区域的政府发展规划定位，充分发挥整体优势，利用自身的品牌和综合优势进行项目经营，以提高市场竞争力。
本项目开发思路和整体战略是：建设精品高层洋房，打造滨州最高的28-33层高层住宅。在户型设计方面：在绝版地理区位的基础上，以中小户型入市，满足周边市政单位的首次置业者的需求，特别突出学区房的优势；在面对区域竞争者方面：立足莱钢品牌，发挥品牌优势，优化产品设计，打造中心主题公园，利用立面设计体现鲜明风格，打造差异化“精致”项目。
（二）客户定位 客户群 普通市民 置业目的 所占比例 一次性购房，一步到位 60% 企事业单位的领导、职靠近工作单位，工作生10% 工 活较为便利 工作压力较大的城市白新区环境较好，心灵可20% 领 个体、私企老板
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得到放松 高档楼盘，彰显身份 10% . . . .
（三）户型配比 户型面积 141.12 116.2 137.91 83.64 一梯六户127.96 （A）西栋 101.81 97.29 一梯六户109.56 （B）东栋 92.85 86.82 82.29 122.96 住宅总建筑 面积 户型 一梯两户 一梯四户 户数 128 94 94 188 54 54 56 28 28 56 26 26 建筑面积 户型比例% 18063.36 19.7639 10922.8 11.9511 12963.54 14.18397 15724.32 17.20465 6909.84 7.560352 5497.74 6.015313 5448.24 5.961153 3067.68 3.35648 2599.8 2.844553 4861.92 5.319635 2139.54 2.340963 3196.96 3.497931 91395.74 100 小结：其中80-100平米的户型占了34%，100-138的户型占了66% （四）产品定位---凸显人生至高境界，优越不可复制
“优家”——品质建筑、创新设计，打造舒适、优质的户型和建筑形
象；
“优景”——在社区部着力打造中心组团景观带，家家见景； “优生活 ”——通过齐备的生活配套、休闲场所等设施的配置，提供一个时尚、品味的生活氛围。成熟的学区配套瞬间提升小区档次。
三、规划设计
1、规划原则
(1)、遵循“因地制宜”的原则，尊重“以人为本”的设计理念 一方面新地块地势较为低洼，四面环路，小区设计难度较大，
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灵活性较差，故而规划本着“因地制宜”的原则充分利用现有基地条件，并进行适度改造与重整，提高小区的地势，利用地上半层车库解决地势低洼问题，同时建造地下一层半车库，两层车库的配套解决整个小区的车位问题，使建筑营建尽可能地自然，以期将原本有可能对开发建设带来不利因素转变为引人注目的亮点，树立新城区居住社区 “生态”、“雅居”的整体环境形象，构建一种经过人工处理了的优化的、与居住紧密结合的自然环境。
另一方面在户型设计方面遵循“以人为本”的理念，采用目前房地产市场上比较成熟的户型设计理念，通过宏观层面上的总体考虑与微观层面上的具体细部设计相结合，实现户户通透。面积设计以市场热销的100平米以的小户型为主。 2、总体规划布局
⑴与周边道路相协调，建有沿街商业，形成良好的街道景观。 ⑵与周边建筑相协调，形成多样统一的建筑群体。
⑶与周边环境和部景观相协调，外景借，形成外一体、层次丰富的景观绿化系统。
园区共规划6栋住宅楼、一个酒店和沿街商业，住宅楼以中心组团景观为中心，向四周呈点式分布，层数28-33层。商业网点房两层为主，沿东西北三条道路布置。酒店位于项目的东南角，紧邻黄河二路与渤海十七路交汇处，不可移动的油井区域可做酒店的临时后停车场。
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住宅建筑朝向与周边道路走向、南北已建建筑的朝向相协调并充分考虑到当地居民的生活习俗，将住宅楼全部正南正北布置，充分采光。
（4）小区地势以周围道路为基准整体提高2.1米，方便小区的排水，同时也有利于小区景观的打造。
项目总体规划见下图：
3、交通规划布局
交通理念---“人车分流”概念
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黄河二路新地块经营项目策划书
