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滨州新地块项目经营策划书
2011年8月20日
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目 录
第一节 一、 二、 第二节 一、 二、 三、 四、 第三节 一、 二、 第四节 一、 二、 三、 第五节 一、 二、 第六节 一、 二、 第七节 一、 二、 .. 土地和项目解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-7 西区规划概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-5 项目解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-7 市场研究、产品定位及规划设计策划. . . . . . . . . . . .8-21 市场研究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-13 项目定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14-14 规划设计. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15-17 景观环境设计. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .18-21 项目营销策划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22-30 营销策划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22-27 卖场包装. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28-30 成本控制及测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31-41 建筑市场调查和投资估算说明. . . . . . . . . . . . . . 31-34 投资测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35-37 成本控制的主要要点和方法. . . . . . . . . . . . . . .. .38-41 资金及税收筹划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42-46 现金流分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42-42 税收筹划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43-46 开发经营计划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47-72 项目四证办理情况及开发计划. . . . . . . . . . . . . . .47-49 工程管理策划方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50-62 投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63-66 项目销售收入及税费. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63-64 项目投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65-67
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第一节 土地和项目解读
一 、滨州西区规划概述
1、总体布局：
滨州市是一个新兴的城市，城市建设以“一个中心，一个龙头，南北城市带”组团式发展，突出城市的生态功能，建设“四环五海”，将新城区建设与老城区改造结合，实现区域功能互补，建设布局以“东优、西延、
南跨、北拓”为主线。
老城区：东起205国道，南至南
外环路，西至渤海十一路，北至220国道，是商业、生活区。
新城区：东起渤海十一路，南至南外环，西至渤海十八路，北至220国道，是政务、居住区。
开发区：东起渤海十八路，南至南外环，北至220国道，西至西外环，
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是经济工业区。 2、目前现状
主要的政府部门、滨州学院、北镇中学、实验中学等分布在本区。沿渤海十七、十八路集中分布着大量已开发和未开发的楼盘，目前居住氛围不浓，住房空置率价高，商业配套较为欠缺。 3、建成后的功能定位
新城区是以滨州市政府为中心规划建设的现代化的行政、教育、居住新中心，在区域发展规划的驱动下，在政府高度关注度下，相关配套会迅速完善，具有良好的发展前景。
同时滨州市市政府着力打造中海风景旅游区，中海公园的整治及景观带的规划，将大大提升区域的生态环境，同时带来一定的休闲空间，区域拥有银座中海店等商块，有知名的实验学校、北镇中学、滨州学院等，这些为本项目以全市视角成功开发提供有力的外部环境，为项目带来大量潜在购买人群。
4、道路交通现状和规划
四通八大的交通布局延伸区域发展，区域路网基本修建成型。渤海十八路作为滨州新城区与开发区分界的景观大道直通中海与南海两个风景区，黄河五路主干道直通西外环，黄河二路直通滨博高速。
小结：滨州市新城区的房地产市场发展潜力很大，将成为未来城市发展核心之一。从目前开发的实际状况看，新城区是一个逐步完善成熟的开发区域，随着未来区域多个项目的启动和开发、造势，势必炒热区域，吸引大量潜在客户。从长期来看，随着政府投入的加大以及执行力的近一步深入，日后在新城区的楼盘必然会因土地的稀缺、配套的完善而升值。但是现在滨州市在发展新城区的同时着力发展东城区和新区，必然会分流很大的潜在购买力，新城区有逐步降温的危险。
二、项目解读
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地块简介：本案位于滨州市黄河2路以北，黄河3路以南，渤海17路以西，渤海17-1路以东，原山柳杜村区域。项目总占地面积6.0公顷，其中规划用地3.5公顷，总建筑面积约145600平米，建筑密度不高于23.7%，容积率为3，绿地率不低于39.3%，其余指标无特殊要求。
地理位置图：
1、地块现状
本地块原为山柳杜村，当前已经拆迁完毕，处于生地状态。该地块基本成四方形，无明显海拔地势，属于平地，东南角有一处于作业状态的采油机，不可移动。
2、地块环境
① 本案地理位置位于滨州市西南区域，行政区域隶属于滨州市滨城区。北面和东面是同类待建项目，背靠国土局、水利局、地税局、滨州日报社、劳动局等行政机关单位，南临渤海中学、市委党校，西面靠近滨州杜店街道办事处，东北面即滨州市政广场，项目距离市政府约2公里左右。
② 距离本案较近的楼盘主要有：现代城、印象江南、至尊门第、领域尚城、海通.时代花园、世家、国强等，其中海通.时代花园与领域尚城在售，价格在3500—4200元/平方米左右；其他项目已经交付入住，国强
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黄河二路新地块经营项目策划书
