ΣSi－为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位：平方米（M2）。 5.3共有建筑面积的分类： 5.3.1幢共有建筑面积； 5.3.2功能区共有建筑面积； 5.3.3层共有建筑面积； 5.3.4其它共有建筑面积 5.4可分摊的共有建筑面积：
5.4.1共有建筑面积的壹般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某壹层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。
5.4.2共有建筑面积仍包括套和公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积壹半的建筑面积。 5.5不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间：
5.5.1独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室独立的车位、车库、仓库、储物间等，作为自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位、地上层杂物间、车棚、车库，
5.5.2建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。 5.5.3作为人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避难层（室）。
5.5.4壹幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象仍未完全竣工的。
5.5.5按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、室内“空中花园”以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。 5.5.6独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。 5.5.7用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。 5.5.8在第5.4条和5.5条前7款内没有罗列的房屋或建筑部位。 5.6共有建筑面积的计算方法：
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，且扣除不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。 5.7共有建筑的分摊方法： 5.7.1不同类型房屋的分摊方法： 5.7.1.1住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼壹般以幢为单元，依照前述规则和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
若住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.2米之上），上部为住宅单元构成，可依照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层俩大功能区。 5.7.1.2商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）俩部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
a住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第5.2条的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
b商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的壹部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 对于同壹幢楼的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，仍应按梯细分功能区分别计算。
综上所述，壹级分摊为幢共有建筑面积、区间共有建筑面积分摊到区，二级分摊为上级分摊来的幢共有建筑面积和本功能区内共有建筑面积之和，依次逐级分摊直至各层，最后按套内建筑面积比例分摊到各套（分户）。 5.7.1.3多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 5.7.2共有建筑面积分摊的若干具体补充规定
5.7.2.1计算建筑面积的地面层（底层）走廊、檐廊等可分摊的，当底层各套（分户）向该廊道开门时，该廊道的建筑面积扣除通往楼上的通道面积后为底层各套（分户）应分摊的共有建筑面积；除此之外的廊道的建筑面积依照共有分摊原则进行分摊。
5.7.2.2地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各套（分户）进行分摊。其余各共用部位为各相关套（分户）分摊。
5.7.2.3核心筒部分和楼梯等纵向公用部位，分割成地上和地下俩部分，分别为各使用层共用分摊。 5.7.2.4原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。
5.7.2.5会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等运营性用房，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定,依照共有建筑面积分摊原则参和分摊方案。 5.7.2.6某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应部位。 5.7.2.7不列入分摊的共有建筑面积，也不摊入其他共有建筑面积。
5.7.2.8用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米。物业管理用房超出上述面积时，其超出部分作为套（分户）摊入其他共有建筑面积。
5.7.2.9楼梯下方实际使用的，层高在2.20米之上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积；层高在2.20米以下空间的建筑面积计入楼梯建筑面积，由使用该梯的功能区分摊。
5.7.2.10房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2.20米之上的部分和复式楼挑空部位，直接计入套内建筑面积，不计算外半墙。
5.7.2.11以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外沿和玻璃幕墙外墙面之间水平距离的壹半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。
5.7.2.12商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合《房产测量规范》和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。 6房屋产权面积测算
6.1房屋建筑面积由房屋所有权人委托市场准入的具备相应测绘资质的专业测绘队，由测绘人员按照本细则的要求，实地测量和计算；房屋所有权人持相关测绘图表及报批建手续或原权证等材料向产权登记机构申请登记，核准产权面积。
6.2房屋产权面积测算到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的座落、宗地号、幢号、层次、分户丈量、作图和计算。
6.3房产分割析产时不得损害原房屋使用价值和功能，应依据明确的位置和权属经界（壹般以房间隔墙）进行分割，分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割后各户产权面积之和应和原产权面积相壹致。
6.4成套房屋壹般以幢为单位应壹次完整测绘，幢内各户所有的房屋产权面积，除了测定本户（套）自有房屋（套内）建筑面积外，仍应测算出本户分摊的共有建筑面积。
6.5规划批建层高2.20米的底层杂物间、车库或夹层等建筑物，若实际层高低于2.20米，不予确认建筑面积。
7房屋使用面积
7.1房屋使用面积测算时应扣除内、外墙体或柱体所占的面积。测量时以房屋的内墙面水平投影测算。 7.2房屋使用面积测算范围：
7.2.1房屋分户门内全部可供使用的净面积即使用面积，包括专供住户日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅（堂屋）、厨房、卫生间、室内走道、室内楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、搁楼（暗楼）等附属面积。
7.2.2假层、搁楼（暗楼）净高度在1.70米之上的部分计算使用面积，净高度在1.70米以下1.40米之上的部分计算壹半使用面积，净高度在1.40米以下部分不计算使用面积。
7.2.3客厅（堂屋）、厨房、卫生间、阳台等附属房屋，由二户合用的各按二分之壹计算使用面积；三户合用的各按三分之壹计算；四户之上合用依此类推。
7.2.4层高2.20米之上的房屋，计算房屋的全部使用面积，斜屋顶的房屋按净高1.70米之上的部位计算使用面积，净高1.70米以下1.40米之上的部位计算壹半使用面积，净高1.40米以下的不计入使用面积。 8附则
8.1本细则自2003年9月1日起施行。
8.2本细则施行前委托房产测绘的房产面积应按原有关规定执行；2003年9月1日后取得商品房预售许可证的商品房面积测算适用本细则。房屋自然状况发生变化需变更测量时依本细则施行。
8.3房产测绘成果资料应当和房产自然状况保持壹致，房屋产权面积的确认以批准文件或图纸为依据，若房屋整体和批准文件或图纸不相符（如超层、超建、擅自改变设计等）时，按以下情况分别处理：
8.3.1法人、自然人自建、自用房（如厂房、仓储、办公、私宅自建房屋等），按房屋自然状况完整测绘和计算，同时将其分割为批建和超批建俩部分，分别制作套（分户）图表，超批建部分的图表应加注说明，如超建部位不能明确或不适合分割的则应注明超占超建面积数，房屋用地面积不分摊给超批建部分，只分摊给批建部分。
8.3.2成套房屋（如商品房(含别墅)、经济适用房、安置房、单位自建房等），按房屋自然状况完整测绘，按实进行分层、分户和划定共有部位，以幢为整体制定共有建筑面积分摊方案，分摊测算至各套（分户），房屋用地面积也依实分摊测算至各套（分户）。
8.4委托方在委托测量时，必须主动提供相关的报批文件和图纸、共有建筑部位的功能和服务范围情况说明以及测量单位认为和面积测算有关的其他材料。测量单位应严格按照国标《房产测量规范》和本细则进行测算。
测绘产品的最终验收工作由委托方组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。
8.5房产测量资料应实行公布制度,以充分听取相关权利人意见，避免测算失误。（公布办法另文下发） 8.6本细则所称权属人指依法拥有房屋所有权的自然人或法人，俗称为业主。 8.7本细则中称“XX之上”均包含有XX自身。
8.8本细则除特别说明外，凡涉及共有建筑面积的计算和分摊时所说的共有建筑面积均指可分摊的共有建筑面积。
8.9本细则由厦门市国土资源和房产管理局负责解释。 8.10附件：本细则部分条文、术语解释。
1、房屋──具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或运营场所的建筑物。 2、幢──是指壹座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。 3、房产──房屋产权的简称。
4、架空房屋──壹般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位壹般为通道、水域或斜坡，也有在房屋中间层架空的。
5、假层──壹种非正式，位于自然层上的楼层。在建造房屋时，同时建造的同壹结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立；在壹般情况下，层内高度在1.70米之上的部分建筑面积不足底层的二分之壹。
6、夹层──位于俩自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如壹幢房屋从外部见是俩层楼房，从内部见局部是三层，这三层中间的壹层就叫夹层。
7、技术层──指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米之上的计算层数。
8、结构转换层──建筑物某楼层的上部和下部因平面使用功能不同，该楼层上部和下部采用不同结构类型，且通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
9、跃层式住宅──壹套住宅占俩个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下俩层完全分隔，跃层式住宅为完整的俩层。占有若干层自然层层面的跃层建筑，以实际占有层数计算。
10、阁楼──利用房屋内的上部空间加建的楼层，通常比较低矮，阴暗，又称暗楼。
11、地下室──房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／２的建筑物称为地下室，
12、半地下室──房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／３且不超过１／２者，采光窗在地坪之上的建筑物称为半地下室。半地下室计入地上层数。
依坡地建造的房屋，在该幢房屋的室外地坪最高处和最低处之间的楼层计入半地下室。
13、地上层数──即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00之上的按楼板结构分层的层高在2.20米之上的楼层数。地上层数用自然数表示。
14、地下层数──采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米之上的地下室的层数。地下的层数用负数表示。
15、房屋总层数──房屋的地上层数和地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
16、柱廊──有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
17、骑楼──底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的壹部分。壹般建于道、路、街、巷俩侧。 18、挑廊──指二层之上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
19、门廊、门斗──建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备和房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。 20、檐廊──房屋檐下方俩端有支撑墙体无柱的通道。
21、天棚──即天篷，指商场或办公楼内有透明顶篷履盖的屋面。
22、层高──通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度，但上下楼层的层面应壹致。 23、晒台──又称露台，指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。 24、阳台──有永久性上盖、有围护结构、有台面、和房屋相连、能够供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。
25、封闭阳台──在围护栏墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。 26、楼梯──是指房屋层之间供垂直交通用的通道， 27、室外楼梯──依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
28、屋顶水箱间──指突出房屋屋面水箱或水池周围有围护结构，有顶盖的房屋。
29、屋顶楼梯间──指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米之上供上屋顶顶层维修或安全出口用的梯间
30、屋顶电梯间──指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。
31、设备间──壹幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。原则上以设计图纸所标定的用途认定，但设备间都应有具体明确的用途。
32、功能区──根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。上壹级功能区下可再分为几个下壹级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、且列。
33、连廊──连接俩幢房屋的走廊。 34、连楼──连接俩幢房屋的楼房。
35、过街楼──底层局部为通道的楼房（或俩座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。 36、架空通廊──指以俩端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。
37、柱──指结构柱，指为满足建筑物构造要求或结构需要而设置的柱，在具有该柱支撑的建筑构件存在的情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能的使用或结构的安全。装饰柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划批准的图纸为准。
38、围护结构──将空间竖向分割成相对独立，不易通行的俩个或多个部分的实体，如墙、栏杆等。
厦门《房产面积细则》将施行花园计入建筑面积
新细则四大变化
壹是补充壹些新的建筑形式的面积计算，如立体车库、空调机位和花池等；二是增加某些新的建筑部位的定量认定和面积计算，如凸窗、落地窗和坡地建筑中地下层和半地下层等；三是细化某些建筑部位的建筑面积计算，如幕墙墙体面积、各类阳台、室外楼梯等；四是对几个易引起争议的部位作了更为合理详细的规定，
如层高的计算等。 【新闻背景】 新情况催生新细则
国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1－2000）在2000年8月1日正式实施后，我市分别于当年和2003年9月1日配套制定且实施了《厦门市房产面积测算暂行细则》和《厦门市房产面积测算细则》。随着社会经济的快速发展，2003年版《测算细则》已有不少方面难以适应当今建筑的发展变化，壹是有些规定因不尽详细而使房产面积的测算出现不同的理解；二是新出现的壹些规避建筑面积的设计，比如超大的空中花园、入户花园、落地窗或凸窗等；三是出现了不少新的建筑形式和建筑部位，比如机械立体车库、空调机位、花池等；四是七年来总结的壹些行之有效的工作经验，也需要总结后固定下来，上升为规定，比如对半地下层、阳台及走廊的量化认定及建筑面积的计算等。这就需要统壹明确这些新形式新问题的测算规则和
计算方法，以减少测算争议和可能由此引发的面积争议。
自2009年5月开始对2003年版《测算细则》进行讨论、修订、征求意见，历经壹年半时间，至2010年
11月最终形成了《厦门市房产面积测算细则》（2011年版）（正文简称《测算细则》）。
本版文/本报记者陈运军通讯员陈玮
市国土房产局昨日发布最新版《厦门市房产面积测算细则》，本报记者就《测算细则》中百姓关注的部分进行解读，《测算细则》全文已在厦门市国土资源和房产管理局政务网站（）上公布，市民可上网查阅。 有关方面表示，2011年版《测算细则》具有较好的可操作性，可有效规范房产测绘市场，确保测绘成果的准确可靠。壹是能有效限制房产面积测算中对建筑面积认定的自由裁量权，比如对半地下层、入户花园、超大阳（露）台、凸窗等壹些面积的建筑部位的测定范围；二是能规范买卖双方的行为，有利于开发企业依照规范进行面积测算，也有利于购房人能仔细了解房产面积的详细构成，对壹些所谓的“免费面积”做到心中有数；三是能极大地减少房产面积的争议和纠纷，切实保护购房人的合法权益。2011年版《测算细则》明
确壹些容易引起面积争议的入户花园、凸窗等建筑部位的面积计算规则。
据介绍，2011年版《测算细则》自2011年1月1日起施行。在施行前取得《建设工程规划许可证》的项目房产面积测算仍依照前版《测算细则》执行。市国土房产局表示，对不按规范预算、实测，提供虚假、错
误成果的测绘单位，将按规定严肃处理。
未封闭阳台算壹半面积
《测算细则》规定，阳台根据其围护情况可划分为封闭阳台和未封闭阳台。封闭和未封闭以规划部门批准的
文图为依据，未明确标示为封闭的阳台按未封闭阳台计算壹半建筑面积。
除未封闭阳台，《测算细则》仍明确以下几种情况只计算壹半面积：凡和房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的壹半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米之上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的壹半计算。独
(建筑工程管理)最新版建筑面积精编
