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山东菏泽住宅项目 市场调查及项目定位
可 行 性 研
1 究 报 告
二零零六年十一月
第 一 章 前言及相关说明
2 一、调查目的
项目位于山东省菏泽市城市新区。基地南面靠主干道康庄路，西侧毗邻天香路，北侧及东北侧为赵王河，赵王河对岸为市政广场及市政大厦。周边交通便捷，区位条件良好。基地与赵王河相距非常近，是理想得安家置业居所。基地正南面是城市视廊——华英路，其商业价值极具潜力。
项目的基础设计因素均已经设计完毕。在项目开发销售之前，进行本次市场调查，调查目的如下：
1、基于区域远景发展规划，结合现有供给，分析项目应有的特点和个性。
2、通过需求调查，确认主导客户群并分析其消费行为习惯和消费需求。
3、通过需求调查和供给调查，分析住宅的发展趋势，引导项目定位。
二、调查方式
本次调查主要采取定向项目咨询以及问卷访问式调查方式，具体调查形式有三种，即：竞争项目定向咨询、成熟住宅区入户访问、街头随机访问。
三、调查过程的说明
为体现调查样本选取的分层原则，每种调查形式均确定了不同的样本选取区域。竞争项目定向咨询区域包括西城区和东城区及发展沿线：中富奥斯卡春城、曹州·江南御景园、青年湖南华广场、菏建明馨园、文心花园、明珠花园、金盾花园、景昀园、天香广景华城、金都华庭、华瑞花园、鑫源国际城市、佳和花园、帝都花园、南华康城、恒盛菏泽
3 大市场、怡和苑、名门御庭。住宅区入户访问选取的区域是：菏建明馨园、天一御景园、怡海花园、牡丹家园、范蠡家园。街头随机访问选取了两个大型商厦：南华；鲁能。 调查时间是十一月二日至十一月四日，共采集样本654份。经过认真核对区分，有效样本626份。其中：住宅区入户调查485份（菏建明馨园44份；天一御景园区83份；怡海花园65份；牡丹家园62、范蠡家园区93份、金都华庭和佳和花园区138），占总数的77.5%；街头随机调查141份（南华77份；鲁能64份），占总数的22.5%
有效样本已全部输入到计算机中，利用专门编制的“数据统计系统”进行统计和数据处理，并依此进行客户需求心理进行分析。
四、项目的基本情况
项目定名为园小区，位于山东菏泽地区，南靠主干道康庄路、西侧毗邻天香路，北侧及东北是赵王河。周边交通便捷，区位条件良好，是今后城市居住未来发展的主要方向。占地面积37372平方米，总建设面积120598.9平方米。
第 二 章 宏观环境
4 与房地产市场的发
展
第一节当前宏观经济运行状况
对房地产市场的影响
一、我国宏观经济周期分析
? 自1956年开始，迄今为止，我国已经走过了十个五年计划，进入了“十五”计划的最后一年，在这十个五年计划之中，我国经济得到了蓬勃的发展，保持了较高的增长速度。特别是近年来，经济整体走势在国家有效的宏观调控之下，表现出了良好的周期性发展态势。 ? 借助中国1981～2004年期间中国GDP增长速度的数据，分别利用5～13年的步长通过几何平均法进行移动平均处理（见图1.1），可以将我国自1981年以来的发展归纳为1981～1990和1991～2001两个经济周期，这两个10年中的我国经济虽然没有如古典经济周期理论定义的那样完整的经历经济复苏、经济繁荣、经济萧条和经济衰落四个阶段，但都形成了经济的有迹可寻的周期性起落波动，其运行轨迹可以为我们后十年间的经济预测提供一定的参考，我们可以将它称之为中经济周期，与时间
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