ＴＤ／Ｔ １００６－２００３１０农用地征用价格评估１０．１影响因素 在进行农用地征用价格评估时，除考虑４．３中农用地价格影响因素以外，还应考虑以下因素：ａ）权利因素。指国家征用集体土地农用地时， 因土地所有权发生转移对农用地征用价格的影响；ｂ）用途因素。指国家征用集体土地农用地时， 因土地用途发生转变对农用地征用价格的影响；ｃ）社会保障因素。指影响农用地征用价格的社会保障条件， 包括农民应获得的基本生活保障、教育及再就业培训等； ｄ）其他因素。指影响农用地征用价格的个别条件，包括农业外收人状况、农民生产和生活方式对土地的依赖程度、 农民平均文化水平及农业外就业的意识和能力等。１０．２农用地征用区片价评估１０．２． １工作程序ａ）准备工作； ｂ）确定农用地征用区片价评估技术路线；ｃ）评估农用地征用区片价； ｄ）成果整理与组织验收。 １０．２．２准备工作ａ）根据评估任务和来源，编写农用地征用区片价评估的工作方案； ｂ）制定农用地征用区片价评估的调查表格，基本表格参见附录Ｂ；。）收集和准备评估的基本资料： ｄ）确定工作底图； ｅ）确定农用地征用区片价的评估范围。 １０．２．３技术路线ａ）叠加法。是指在农用地基准地价评估基础上，叠加农用地社会保障价格评估农用地征用区 片价； ｂ）样点法。是指根据样点农用地价格和社会保障价格评估农用地征用区片价。 １０．２．４盈加法１０．２．４． １评估步骤ａ）资料调查； ｂ） 划分社会保障区； ｃ）测算各社会保障区的社会保障价格；山 绘制社会保障价格图；ｅ）划分农用地征用价格区片； ｆ）计算农用地征用区片价。１０．２． ４．２资料调查的内容ａ）农用地基准地价评估成果资料： 农用地基准地价图、农用地基准地价评估工作报告和技术报告等； ｂ）区域社会经济因素资料：当地区域经济因素和区域社会因素状况资料；ｃ）社会保障因素资料： 基本生活费、教育费、再就业培训费等；山 其他有关资料。１０．２．４． ３资料调查要求参见本规程９． ５． ２． ２，１０．２．４．４划分社会保障区２８ ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ 根据本规程４． ３和１０． ｌ，结合当地实际情况，确定评估区域的区域经济因素和社会因素体系；然后以乡（镇）、村或村民小组为基本地域单位，分析量化区域经济因素和社会因素的影响程度；最后依据量化指标，按照一定的原则。划分出社会保障区。１０．２．４．５杜会保障价格测算 以社会保障区为单位，计算其社会保障价格，步骤如下：ａ）测算各年龄组人均社会保障价格 按照数理统计原理， 抽取一定数量的村或村民小组为样点，测算不同年龄组的人均社会保障价格。计算公式见式（（３３）：牡二（Ｙ ． Ｘ气＋叽，Ｘ几）Ｘ从，／城。＋ｑ。；???????????????……（３３）式中： Ｙ；－ｉ年龄组人均社会保障价格；Ｙ； 。一一７年龄组男性公民保险费夏缴金额基数；Ｙｉ ｗ－ｉ年龄组女性公民保险费夏缴金额基数；氏－＞年龄组男性人口占ｉ年龄组总人口的比例； ｃｉ－ｉ年龄组女性人口占Ｉ年龄组总人口的比例；ｌ— ｉＭ ｉ年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）；Ｍｉ ｏ－ｉ年龄组月保险费基数；Ｃｉ ｅ￣一勺年龄组人均教育和再就业培训等费用。年龄组按。－－１８周岁、１８－－４０周岁（男）及１８－ －３５周岁＜女），４０６０周岁（男）及３５－－５５周岁（女）、６０周岁以上（男）及５５周岁以上（女）划分。Ｙ，．，姚，、城．、呱。、几。按组中值周岁取值。 对样点数据进行同一性检验和异常值剔除，采用算术平均法或加权平均法计算并确定各年龄组人均社会保障价格。 ｂ）计算人均社会保障价格计算公式见式（ （３４）：一Ｙ一艺Ｙ；Ｒ／艺Ｒｉ式中： Ｙ—人均社会保障价格； Ｒ一一少年龄组人口数ｃ）计算单位面积农用地社会保障价格 计算公式为： 式中： Ｐ＝Ｙ／Ａ． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．??……（３５）尸—单位面积农用地社会保障价格； Ｙ—含义同上； Ａ，—人均农用地面积。 １０，２．４．６绘制社会保障价格图在工作底图上勾绘社会保障区， 并将以上计算出的单位面积社会保障价格分别标注在对应的社会保障区内，绘制出社会保障价格图，具体绘制方法参见９．１０．１，图示要求见附录Ｃ．１０． ２．４． ７划分农用地征用价格区片将农用地基准地价图与农用地社会保障价格图叠加， 将形成的封闭图斑进行归并，并根据实际情况进行适当调整，确定农用地征用价格区片。１０．２．４．８计算农用地征用区片价２９ 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３农用地征用区片价等于基准地价与社会保障价格之和。 １０．２．５样点法评估农用地征用区片价１０．２．５． １评估步骤ａ）资料调查； ｂ）确定农用地征用区片价的影响因素及其权重； ｃ）划分评估单元；ｄ）计算各评估单元影响因素综合分值； ｅ）根据影响因素综合分值划分征用区片； ｆ）测算样点地价；９）评估农用地征用区片价． １０．２．５．２资料调查的内容和要求参见本规程９． ５．２和１０．２．４． ２．１０．２．５．３确定农用地征用区片价的影响因素及其权重根据本规程４． ３和１０． １，并结合当地实际情况确定农用地征用区片价影响因素体系。采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法等方法确定农用地征用区片价影响因素权重。 １０．２．５．４划分评估单元根据评估区域的社会经济条件、 行政区划、地形地貌、土地利用现状及土壤条件等进行综合分析。将条件基本一致的区域作为评估单元。１０．２．５．５计算各评估单元影响因素综合分值参见本规程９ ．７． ３．４和９． ７． ３． ５．１０．２．５．６根据评估单元影响因素综合分值划分征用区片参见本规程９ ． ７． ３． ６ ，１０．２．５．７测算样点地价ａ）按区片确定农用地利用类型，再分类型抽取样点； ｂ）采用投出产出等资料测算样点农用地地价；ｃ）按公式（３３）＾（３５）计算样点的社会保障价格； ｄ）征用区片价样点地价等于样点农用地地价与样点社会保障价格之和。 １０．２．５．８评估农用地征用区片价 ａ）样点数量的确定。合格样点量应符合数理统计要求。ｂ）农用地征用区片价计算。以区片为单位，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权 算术平均值、中位数或众数等作为该区片的征用区片价。 １０．２．６确定农用地征用区片价根据实际情况将上述计算出的征用区片价进行调整．确定农用地征用区片价。 １０．２．７区片征用价修正系数表的编制。区片征用价修正系数表的编制参见本规程９．９。 １０．２．８成果的整理与验收参见本规程９ ． １０和９．１２，有条件的地区，可以根据实际需要， 结合征地公告将成果予以公告。１０．３农用地征用宗地价格评估１０．３． １综合法采用综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。 １０．３． １． １计算农用地价格待估农用地价格评估可采用收益还原法、 市场比较法、剩余法、成本逼近法、评分估价法基准地价修３０ ＴＤ／Ｔ １００６－２００３王法等，各方法的运用见“５农用地估价方法”．１０．３．１．２计算地上附属物价格建筑物和构筑物价格可利用重置价格折旧法进行评估。青苗、树苗、鱼苗的价格可根据各省、自治 Ｉ、直辖市的有关补偿规定计算。１０．３．１．３计算社会保障价格ａ）计算人均社会保障价格 计算方法见本规程１ ０．２．４．５中公式（（３３）、公式（（３４）．ｂ）计算宗地社会保障价格 式中： Ｐ。一（Ａｍ ／Ａ．） Ｘ Ｙ??????????????????????????‘?……（３６）Ｐ． —宗地社会保障价格； Ａｍ—被征用农用地面积；Ａ。同公式（３５）， １０．３．２比较法征地案例比较多的地区，农用地征用价格可以直接采用比较法进行评估。具体方法参见本规程 ５．２。１０．３．３征用区片价系数修正法是指通过对待估宗地征用地价影响因素的分析和确定，利用征用区片价修正系数， 对农用地征用区片价进行修正，估算待估宗地客观征用价格的方法。具体公式见式（（３７） ：尸＝Ｐ｝ Ｘ （１士Ｆ－Ｋ） Ｘ Ｋ。十Ｔ??????。。??????????????????????……（３７）式中： 尸—待估农用地征用价格； Ｐ｝—农用地征用区片价；ＥＫ—宗地征用区片价影响因素修正系数和； Ｋ—期日修正系数； 了－￣一地上附属物价格． 具体计算参见５．６． １及１０． ３． １． ２，１０．３．４农用地征用价格的确定应采用两种或两种以上方法对农用地征用价格进行评估， 并结合当地实际情况对不同评估结果进行分析．确定最后的估价结果。标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３附录Ａ （规范性附录） 农用地价格影响因素表表Ａ． １农用地价格影响因素表日照条件＞ｉｏ℃有效积温无霜期气候条件降雨量降雨均衡度湿度灾害性天气地形坡度坡向地貌海拔高度侵蚀切割表层土壤质地自然因素有效土层厚度有机质含量地壤条件酸喊度障碍层深度盐渍化程度地表水状况水文状况地下水状况灌溉条件防洪排涝条件田块平整度农田基本设施状况供电条件地块形状田块大小
TD／T - 1006-2003 农用地估价规程 - 图文
