ＴＤＩＴ １００６－２００３ｆ ）计算均质地域基准地价．９．７．２资料调查的内容及要求９．７．２．１资料调查的内容ａ）农用地自然条件资料：包括气候条件、 地貌、土壤条件、水文状况、农田基本建设等资料； ｂ）农用地社会经济资料：包括人均耕地、农产品市场供求、土地利用规划、交通条件等资料；ｃ）农用地承包、转包、出租、 拍卖、抵押等市场交易资料； ｄ）其他资料：如农用地历史地价资料等。９．７．２．２资料调查的一般要求 参见本规程９． ５． ２． ２ ，９．７．３划分均质地域９．７．３． １确定农用地地价影响因素 根据评估区域的具体条件，参见本规程４．３确定农用地地价影响因素体系。９．７．３．２确定影响因素权重影响因素权重的确定可采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法等方法。 ９．７．３．３划分均质地域单元 均质地域单元的划分应满足下列条件：ａ）同一单元内用地类型、耕作制度的一致性； ｂ）同一单元内的土地质量的一致性。 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ９．７．３．４测算各单元各影响因素分值 各单元各影响因素分值的计算，可采用特尔斐法或因素分值定量测算的方法进行。ａ）特尔斐法 选择当地的农业、土地利用专家及有关专业人士作为专家，设计打分表，由专家进行打分。ｂ）因素分值定量测算法 按照评分估价法中的因素分值计算方法进行测算。９．７．３．５各单元影响因素综合分值计算计算出各单元各影响因素的分值后， 按照公式（２８）计算各单元影响因素综合分值：一Ｆ；一艺ｕ?几式中： 凡 －ｊ单元综合分值； 二．—ｉ因素权重；ｎ—因素个数； ｆｏ— ｊ单元ｉ因素分值。９．７． ３．６划分基准地价均质地域 按上述得到单元影响因素综合分值后，采用总分数轴确定法、总分频率曲线法等划分均质地域。９．７．４选定基准地块 在各均质地域内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块具体选择过程中主要考虑下列条件：ａ）日照的时间、田面的干湿、保水、排水、 早地的坡度等自然条件属于一般的； ｂ）拼作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；ｃ）面积‘ 形状、土壤条件属于一般的：ｄ）在标准耕作制度下，土地利用程度、 单产水平等一般的；ｅ）灾害条件属于一般的． 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载２３ ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ 均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于３块。９．７．５评估墓准地块价格 ａ）利用市场交易资料，按照市场比较法要求评估基准地块价格。具体评估过程按本规程市场比较法的有关规定执行。若基准地块在近三年内发生过市场交易行为， 可直接通过对其进行交易方式、 交易期日等修正，求取其在正常市场条件下的土地价格；ｂ）利用基准地块本身的投人产出资料， 采用收益还原法求取基准地块的价格；ｃ）利用农用地开发资料采用成本逼近法评估基准地块价格； 山基准地块价格评估必须采用两种以上方法进行。９．７．６核定基准地块价格水平对各均质地域基准地块价格加以比较检查，并作必要的调整。 ９．７．７计算均质地域基准地价 按照调整后均质地域内各基准地块地价，采用简单算术平均法或加权算术平均法求取各均质地域的平均地价，并作为该均质地域基准地价。９．８基准地价的确定对所采用的技术路线计算出的基准地价结果，与实际情况进行比较、验证后．进行适当调整， 确定各级别（均质地域）不同类型农用地基准地价。９．９基准地价修正系数表的编制９．９． １编制步骤ａ）宗地地价影响因素选择； ｂ）确定各影响因素的权重；ｃ）各因素影响地价修正幅度值的计算； ｄ）计算并编制基准地价修正系数表；ｅ）编制宗地地价影响因素指标说明表。 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ９．９．２宗地地价影响因素的选择宗地地价影响因素选择范围： 在各级别（均质地域）内对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素和特殊因素。宗地地价影响因素选择的原则： ａ）考虑不同用途选择不同的影响因素：ｂ）考虑宗地条件与级别条件之间的差异。 各类型用地具体的因素选择可根据各类农用地估价的有关规定确定９． ９． ３确定各影响因素的权重 可采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。９．９．４基准地价修正幅度值的计算 以级别或均质地域为单位，调查各级别或均质地域中正常土地收益的上限、下限值等，分别与该级别或均质地域的基准地价折算的土地收益相减．得到上调或下调的最高值。上调幅度的计算公式见式（２９）； 下调幅度的计算公式见式（３０）； 式中： Ｆ，＝（１ ｝、一Ｉ，ｅ）／ Ｉ，， Ｘ １００％????????????????????????????……（２９）Ｆ＿＝（１， 、一人）／ｔｉｎ Ｘ １００％????甲，，???????????????????，???，?…（３０）Ｆ一基准地价上调最大幅度； ｐ＇．， －基准地价下调最大幅度；１ ｕ—基准地价折算的土地收益：ＴＤ／Ｔ １００６－２００３Ｉｎｎ—Ｉ．，—五个档次。级别或均质地域正常土地收益的最高值；级别或均质地域正常土地收益的最低值。在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣 ９．９．５计算并编制基准地价修正系数表根据９．９． ３所确定的各因素的权重，按式（（３１）、式（３２）计算各因素的修正幅度：几＝Ｆ， ｘ Ｗ，????????????????????????……（３１）式中： 凡，＝凡ＸＷ， ，???????，??????????，?…（３２）Ｆ， ；—某一因素的上调幅度； Ｆ：；－某一因素的下调幅度；Ｗ—某一因素对宗地地价的影响权重。 以基准地价为一般水平，其修正幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅 度，通常为Ｆ，，之，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为Ｆ．＿； ／ ２，同时确定较劣条件上的地价水平。在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校核，编制各级别（均质地域）基准地价修正系数表。修正系数表的格式见附录Ｂ，９．９．６编制宗地地价影响因素指标说明表 根据９．９．２确定的宗地地价影响因素体系，以各级别（均质地域）对应基准地价因素条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优。比一般条件差的分较劣、劣，分因素进行描述，编制各级别（均质地域）宗地地价影响因素指标说明表。宗地地价影响因素指标说明表的格式见附录Ｂ，９．９．７其他ａ）基准地价评估中所采用的定级指数模型， 经实践检验，有效性和可操作性强，可直接用于农用 地宗地地价评估，不必编制基准地价修正系数表。ｂ）采用基准地块评估基准地价时，建立了较丰富的基准地块数据档案库，不必编制基准地价修 正系数表。 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ ａ）基准地价图要直观反映不同级别（均质地域）各类农用地基准地价及界线、位置和与地价高低有关的道路、居民点及土地用途等； ｂ）编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法； ｃ）基准地价图最小上图图斑为１ ｃｍ＇ ；９．１０成果整理９．１０．１基准地价图的整理９．功．１． １内容及表示方法ｄ）将定级成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上。具体标注方法要求如下： １）级别用阿拉伯数字’１１ ， ２１３ ．．．．．．”分别表示“一级、二级、三级……”均质地域编号用阿拉伯数字表示； ２）用地类型用汉字“水、旱、菜”分别表示“水田、旱地、 菜地”，字体为等线体；３）基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元／ｒ ｚ或万ｎ元／ｈｍ＇： ４）级别以线径。． ４ ｍｍ的实线表示，均质地域界线以线径。． ３ ｍｍ的实线表示。ｅ ）基准地价图上要表示农村中与农用地利用有关的主要道路，等级公路用。５ ｍｍ单实线，机耕 道路用。．３。。单实线，田间人行道用。．２ ｍｍ单实线表示；ｆ）土地利用类型、地类界线、居民点等的表示方法见附录Ｇ ２５ 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３９）各地可根据需要编绘彩色基准地价图， 图面以暖色为主，相邻级别（均质地域）色差不宜过大。９．１０．、．２图面整饰基准地价图除按要求标出级别（ 均质地域）、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范要求标出图廓、公里网、图名、指北针、图例、比例尺、制图单位、制图责任人及时间等。样图见附录ｃ。９． １０．２基准地块图的整理ａ ）基准地块图要反映基准地块位置、土地用途、相应地价及道路等，基准地块图按土地用途分别绘制； ｂ）基准地块图比例尺应与基准地价图一致，并保留基准地价图的主要内容； ｃ）基准地块位置用直径２ ｍｍ的点不依比例尺表示；ｄ）土地用途用正等线体汉字“水、 旱、菜”分别表示水田、旱地、菜地用途；。）地价用阿拉伯数字表示。 ９．１０．３评估报告整理主要内容有； ａ）工作情况， 包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等； ｂ）估价对象的自然、经济及社会概况；ｃ）阐述基准地价评估的方法与过程。包括估价原则、理论基础、 资料收集、资料整理、测算方法与 步骤、基准地价结果、成果检验、基准地价修正系数表的编制等；ｄ）各类分析报告， 包括各级（均质地域）地价分布特点与规律、同一级别（均质地域）内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或均质地域上的差异原因等； ｅ）成果应用方案与建议；ｆ）基准地价图、 基准地价表、基准地价修正系数表；９）用计算机系统评估基准地价时，各步骤及测算过程、测算中间结果等内容均应写人评估报告。 ９．们农用地基准地价更新是指当评估的农用地基准地价经过一段时期的使用，地价水平与实际市场状况有较大差别，或实际 的农用地条件发生了较大变化等，为保证基准地价现势性，对以前基准地价的修正。更新周期根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素变化情况确定，一般为三至六年。９．１１．１技术路线农用地基准地价更新的技术路线有以下三条： ａ ）以农用地定级为基础，采用投人产出资料和市场交易地价资料，用样点地价平均法更新基准地价； ｂ）以农用地定级为基础， 调整定级指数与地价关系模型，利用调整后的模型更新基准地价； ｃ）利用设定的基准地块资料，更新基准地价。农用地基准地价更新的技术路线和方法与基准地价评估的技术路线和方法是相似的，在基准地价 更新过程中一般应采用与基准地价评估相一致的技术路线，以减少更新工作量。９． １１．２样点地价平均法更新基准地价判断原级别范围的准确性， 农用地质量发生了变化，全部更新或局部调整原级别范围。调查农用地投人产出资料和市场交易资料，并运用相应方法计算样点地价，根据样点地价更新基准地价。９．１１．３利用定级指数模型更新基准地价判断原级别范围的准确性， 农用地质量发生了变化，全部更新或局部调整原级别范围。调查地价样点资料，调整定级指数模型。利用调整后的定级指数模型更新基准地价。９．１１．４利用墓准地块更新基准地价判断原均质地域的准确性， 农用地质量发生了变化，全部更新或局部调整均质地域。考察原荃准地块的可靠性，原荃准地块失去一般性，应更换基准地块。利用市场交易地价资料重新评估基准地块地ＴＤ／Ｔ １００６－２００３价，根据重新评估的基准地块地价更新均质地域基准地价，９．１２成果验收９． １２． １工作检查为保证农用地基准地价评估工作的质量，国家、省（市）级国土资源管理部门应组织专门人员在农用 地基准地价评估工作开展期间进行检查。检查的主要内容应包括： ａ）是否按照经批准的农用地基准地价评估任务书的要求开展工作；ｂ）所确定的技术路线是否符合本地实际或切实可行； ｃ ）资料调查工作是否符合所确定的技术路线的要求，各种资料是否属实；ｄ）数据整理和计算是否正确； ｅ）所采用的基础图件是否符合要求或适用；ｆ ）其他需要检查的问题。９，１２．２验收为保证农用地基准地价评估成果的质量， 基准地价评估或更新工作完成后，应按各级国土资源管理部门的权限划分，组织对基准地价评估成果进行验收。?ａ）基准地价评估或更新工作完成后，以县（市）级行政区域为单位先对成果进行全面检查，写出成 果检查说明，随基准地价成果一并报请省（自治区、直辖市）国土资源管理部门进行脸收； ｂ）各省（自治区、 直辖市）国土资源管理部门负责本辖区内农用地基准地价评估成果验收；由省 级国土资源管理部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规定程序和内容进行验收；ｅ）国土资源部根据各省（自治区、直辖市）所开展的农用地基准地价评估工作情况，对各地的农用 地基准地价评估成果进行抽查。 ９，１２．３验收内容和标准验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为： ａ）基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学、合理；ｂ）进行基础图件、 准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算检查；ｃ）基准地价评定检查。检查评估或更新程序、方法是否正确，基准地价评估或更新结果是否 合理： ｄ ）基准地价系数修正表等是否正确，是否符合当地实际情况；ｅ）编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一 致等； ｆ）基准地价评估报告检查。基准地价评估报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等； ９）验收部门根据需要增加的其他检查项目。９．１２．４撰写验收报告 验收后．由验收组写出验收报告和结论，主要内容包括：ａ）验收组织单位、 验收时间、参加验收人员和验收方法；ｂ）各分项验收结果及成果的综合评价； ｃ）不合格部分的问题类型、 性质及修改意见； 山对成果应用意见及建议。对不合格的成果， 验收组要提出具体的修改意见，待有关负责单位重新修正后、再次进行验收。９． １２．５成果批准成果经验收合格后， 报当地市、县人民政府批准实施．标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载
TD／T - 1006-2003 农用地估价规程 - 图文
