ＴＤ／Ｔ １００６－２００３未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响．８．５．５在进行荒地抵押估价时，应区分抵押物的权利状况，应按照其相应的权利评估确定其相应的价格。８．５．６荒地抵押价格评估应掌握前三年荒地价格的变化状况，预测未来三年的地价变动趋势，并考虑抵押风险和强制处分等因素。９农用地基准地价评估９．１评估对象农用地基准地价评估对象是县（市） 行政区内现有农用地和宜农未利用地。９．２技术路线农用地基准地价评估有以下三条技术路线： ａ）样点地价平均法： 在农用地定级基础上，用投人产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价； ｂ定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投人产出资料， 建立地价测算模型，评估并确定基准地价；。）基准地块评估法： 通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。 在农用地基准地价评估中，应根据本地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择其中一条技术 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ９．３工作程序路线进行评估． ａ）准备工作；ｂ确定基准地价评估的技术路线； ｃ）资料调查与整理； ｄ）评估基准地价；ｅ）成果整理与验收。 包括以下几个方面： ９．４准备工作 ａ）收集和准备基准地价评估的基本资料；ｂ）确定基准地价评估区域范围； ｃ）确定工作底图； ｄ）编写农用地基准地价评估任务书；ｅ）制定基准地价评估所需调查表格，基本表格见附录Ｂ。 ９．５样点地价平均法９．５． １评估步骤采用样点地价平均法评估基准地价， 是在农用地定级基础上，调查农用地投人产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价具体评估步骤如下：ａ）资料调查； ｂ）按农用地级别确定农用地的土地利用类型；ｃ）投人产出资料抽样调查； 山利用投人产出资料分析计算土地利用纯收益， 并以此计算样点地价；ｅ）利用市场交易案例资料， 计算样点地价；ｆ ）根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。ＴＤ／Ｔ １００６－２００３９．５．２资料调查的内容和要求９．５．２． １资料调查的内容。 ）农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其他能用于农用地估价的定级成果及资料； ｂ）农用地承包、 转包、出租、拍卖、抵押、联营人股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ｃ）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料， 土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；ｄ）其他资料：如农用地历史地价资料， 农业开发和农业生产的政策资料等。９．５．２．２资料调查的一般要求ａ）资料调查应以土地级别为单位进行， 按土地级别或行政区域进行归类整理；ｂ）调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样点资料数 据库； ｃ）农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营人股等交易资料和农用地收益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ｄ）样点调查应符合数理统计要求。 ９．５．３确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类 型要求，确定各级别的主要用地类型。９．５．４投入产出样点和市场交易资料调查农用地投人产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情 况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。９．５．４． １调查样点的要求适中； ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍａ）样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应 ｂ）样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查； ｃ）样点要有代表性．样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；ｄ）样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合式（１９）的要求： 式中： Ｅ．／Ｅ，。ＥＮ；／ＥＮ ．??????????????????，????……（１９） Ｅ｝；－第ｉ类用地抽取的样点单位数；Ｅ．—各类用地抽取的样点单位总数； Ｅ、—第：类用地的样点单位数； Ｅ．，；—各类用地的样点单位总数。９．５．４．２样点资料的整理ａ）样点资料补充完善或剔除：对所有调查的样点资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确 的， 应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除； ｂ）样点资料归类： 将初步审查合格的样点资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样点数量少于规定要求时应进行样点的补充调查。 ９．５．５投入产出资料和市场交易资料分析计算９．５．５． １投入产出样点资料的分析计算样点地价的计算方法参见本规程５． １．标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载ＴＤ／Ｔ １００６－２００３９．５．５．２市场交易样点资料的分析计算根据样点类型，采用本规程相应的估价方法计算市场交易样点地价， ９．５．６样点地价的修正及样点地价处理 样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。９．５．６． １样点地价的年期修正不同年期的样点地价资料应修正到基准地价的无限年期．计算公式为； Ｐｍ＝Ｐ， ，／［１一１／（１＋、）二，〕????????????????。???，?……（２０）式中： 尸。—修正后的土地价格； 。—样点地价的实际年期； Ｐｍ ，一样点地价；ｒ ｄ—土地还原率。９．５．６．２样点地价的期日修正不同交易时间的样点地价只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。修正过 程中应区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的地区，可利用地价指数进行修正。ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ式中： 计算公式见式（ （２１）：Ｋ； ；＝Ｐ；，ｌｐｙ ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．???……（２１）Ｋ； ； －第‘类用地第，期地价修正到基准地价估价期日的系数；Ｐ； ，—第１类用地第ｊ期土地交易平均价（或地价指数）。Ｐ； ，－第ｉ类用地基准地价估价期日土地交易平均价（或地价指数）；对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式见式（ （２２），式中： Ｐ， ，＝Ｋ；； Ｘ只．?????????????????????，??……（２２）Ｐ，—修正为基准地价评估期日的宗地价格； 凡—第Ｉ期、 第ｉ类宗地的实际成交地价。９．５．６．３样点地价的其他修正 ａ）交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常条件下的交易地价．ｂ）农用地开发程度修正： 在不同农田基本设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的农田基本设施配套程度下的地价。基准地价评估中的农田基本设施配套程度， 可按各级农田基本设施配套现状程度的平均水平设定。 ｃ）权利修正： 是指对承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营人股等不同权利状况的修正。９．５．６．４样点数据检验 ａ）同一土地级别中，同一交易方式的样点地价要通过样点同一性检验。同一级别中样点数量不能满足总体检验的需要时， 需对级别进行差别判别归类，按类进行样点总体同一性检验；ｂ）同一级别中， 不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验；ｃ）用Ｌ检验法或均值一 方差法对样点进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足需要时应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。 ９，５．６．５样点地价分布图的绘制所调查和计算出的样点地价， 要在工作底图上绘制样点地价分布图。ａ）按不同用途分别绘制样点资料分布图； ＴＤ／Ｔ １００６－２００３ｂ）土地级别界线要反映在图上； ｃ）直接在图上表示样点地价，样点地价资料多时，采用分级图例表示地价点标准；ｄ）样点资料应有编码， 编码应反映不同用地类型、样点类型和样点序号等。９．５．６．６数据整理将经过修正及样点数据处理以后的样点， 按土地级别、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填人相应的表格。９．５．７计算级别基准地价 ａ）样点数量的确定。合格样点量应符合数理统计要求。ｂ）基准地价计算。以级别为单位， 按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别的基准地价。 ９．６定级指数模型法９．６． １评估步骤采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价 资料和投人产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。具体步骤如下； Ｂ）计算各级别基准地价。９．６．２资料调查的内容和要求ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ ｄ）测算有样点地价定级单元的平均地价；ｅ）选择确定有样点地价定级单元的指数； ｆ ）建立定级单元平均地价与定级指数关系模型； ａ）资料调查；ｂ）按农用地级别确定农用地的土地利用类型； ｃ）按土地利用类型进行样点地价调查、 计算与整理；参见本规程９．５ ．２。９．６．３确定土地利用类型 参见本规程９．５．３，９．６．４样点地价的调查、计算与修正参见本规程９ ．５．４一９５． ６，９．６．５测算有样点地价定级单元的平均地价 对于有样点地价的定级单元，如果单元内样点数量有３个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价；如果样点数量为３个以下，或虽样点数量为３个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。９．６．６选择确定有样点地价定级单元的指数根据定级单元的指数图和表格， 将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的基本数据。９．６．７建立定级指数与定级单元地价关系模型９．６．７． １基本模型用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型见式（ ２３）一式（２７）；ａ）线性模型 ｂ）对数模型 ｃ）乘幂模型 标准分享网 www.bzfxw.com 免费下载Ｙ＝ａＸ十ｂ ‘二‘二“‘’???????????????????，……（２３）Ｙ＝ａ Ｘ Ｉｎ（Ｘ）＋ｂ’二“??，????????????????……（２４）ＴＤ／Ｔ １００６－２００３Ｙ二ａ ｘ０????????????，?，???????４????．?（２５），ｄ）指数模型 ｅ）多项式模型 式中： Ｙ－评估单元地价； Ｘ—评估单元定级指数；ａ，ｂ，ｃ—为常数；。 —自然对数的底。９．６．７．２模型的确定方法和步骤如下： Ｙ＝ａｅ｝ ??????????。???????????????……（２６）Ｙ＝ａＸ＇十６Ｘ十ｃ ?”?１４??，，甲，??‘??????１???一（２７）ａ ）绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线性回归模型还是非线性回归模型； ｂ）如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型。并对模型进行经济、统计和计量检验， 按检验结果确定模型。有关线性回归模型的检验要求见９． ６． ７． ３ｃ）如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时。应引人非线性回归模型。在选择非线性回归模 ｗｗｗ．ｂｚｆｘｗ．ｃｏｍ９．６．７．３线性回归模型的检验线性回归模型需对以下结果进行说明： ａ）描述性统计结果，包括变量Ｙ与Ｘ的均值、标准差、样点数；ｂ）相关分析结果， 包括相关系数Ｒ、判定系数尸、调整判定系数Ｒ＇、单项显著性检验Ｐ值１回归 系数９５％的置信区间；ｃ）对全部观察单位进行回归诊断的结果； ｄ）残差统计结果；。〕残差的直方图， 判断标准化残差是否服从正态分布； ｆ）观察值的累加概率图。９．６．７．４因素系数估计值的经济意义检验一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检 验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。９．６．８计算各级别基准地价型时，应对各模型的判定系数Ｒ＇的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型， 利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型， 计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为级别基准地价。９．７基准地块评估法９．７．１评估步骤采用基准地块评估基准地价， 是指根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域‘然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投人产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价。具体评估步骤如下： 。〕调查和收集资料：ｂ）划分均质地域： ｃ）选定基准地块； ｄ）评估基准地块价格； ｅ）核定基准地块价格水平； ２２
TD／T - 1006-2003 农用地估价规程 - 图文
